부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-705호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 조사에서는 공부상 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준권리는 2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 비-705호 임차권자 이보란의 전입일과 확정일자는 2019.06.20.으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 2024.07.15. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 부담할 금액은 최저매각가 109,900,000원이며, 별도로 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 확인되지 않습니다. 다만 등기에는 최초 근저당 채권최고액 6,000,000,000원, 2021.07.14. 변경등기 금액 1,248,000,000원, 신청채권자의 청구액 1,043,463,136원이 함께 나타나므로 실제 채권계산서와 배당요구 현황은 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 7층 비-705호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 대상 면적 | 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권을 포함해 매각으로 소멸
말소기준은 2019.04.24. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 비-705호 주택임차권, 부산진구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.01.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 기존 말소기준권리의 이전이므로 매수인에게 존속하는 별도 권리가 되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 대상 호실 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이보란 건물 전유부분 전부 | 전입 2019.06.20 확정 2019.06.20 임차권등기 2024.07.15 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이보란의 전입일 2019.06.20.은 말소기준일 2019.04.24.보다 늦습니다. 따라서 보증금 120,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 임차권등기 역시 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸하며, 실질취득액은 최저가 109,900,000원으로 유지됩니다.
동일 사건 다른 호실 점유자 참고
아래 점유자들은 비-705호가 아닌 같은 사건의 다른 호실에 기재된 사람들입니다. 비-705호의 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020.07.01 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019.10.30 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021.06.04 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락장 보정이 필요
대동레미안센트럴시티의 확인된 거래 표본은 모두 전용 32.25㎡이며, 대상 면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 직접적인 동일면적 시세라기보다 단지 가격 흐름을 확인하는 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이며, 최저가이자 실질취득액인 109,900,000원은 그 금액의 81.4%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮지만, 최근 12개월 표본은 1건에 불과하고 대상과 면적도 다릅니다. 특히 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -34.4%로 나타나므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 195,714,285원을 기준으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 | - |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 107,561,400원 | 5,892,438,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 집행비용 2,338,600원을 제외한 107,561,400원이 근저당권자에게 배당되고, 채권 미배당액은 5,892,438,600원입니다. 근저당채권의 미배당액은 채무자에게 남는 채무일 뿐 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 5,892,438,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 5,924,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 5,947,518,318원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 19층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 144세대, 2019.04.05. 사용승인 단지입니다. 확인된 거래는 7건이나 최근 12개월 거래는 1건이며 가격 추세가 -34.4%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 특정. 동일 사건에 여러 호실의 점유자가 함께 나타나므로, 비-705호의 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 다른 호실과 혼동하지 않도록 대조하세요.
- 임차권 원문 확인. 이보란의 전입·확정일자와 임차권등기 범위, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 6,000,000,000원과 변경등기 1,248,000,000원의 관계, 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내용을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 실제 이용은 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 전입·대출·세금·용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부 관찰과 탐문을 바탕으로 감정됐습니다.
- 시세 면적 보정. 거래 표본은 32.25㎡, 대상은 28.1317㎡입니다. 최신 거래 135,000,000원을 동일면적 시세처럼 그대로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -34.4%를 입찰가에 반영하고, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 채권은 관리주체와 법원 서류에서 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 면적과 추세를 보정해야 한다”
비-705호의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당보다 늦게 전입한 이보란의 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수하는 보증금이 아니며, 임차권등기와 압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 109,900,000원에서의 실질취득액도 109,900,000원이고 인수액은 0원입니다.
가격은 조건부로 접근해야 합니다. 실질취득액이 최신 거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원의 81.4%라는 점은 긍정적이지만, 최근 거래 표본은 1건이고 거래 면적 32.25㎡가 대상 면적 28.1317㎡와 일치하지 않습니다. 최근 가격 추세도 -34.4%입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 내부 상태·면적 차이·하락 추세 확인 후 결정입니다.
