부산지방법원 2025타경357. 대상은 부산진구 부전로 108 대동레미안센트럴시티 12층 비-1204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 조사에서는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 162,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 55,566,000원입니다.
표면 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 임차권의 미배당 보증금 인수 때문에 해석이 완전히 달라집니다. 이시은의 임차보증금은 120,000,000원이고 전입일은 2019.10.30, 확정일자는 2019.09.02입니다. 현재 말소기준으로 계산된 주택도시보증공사 가압류는 2024.08.29이므로 임차권이 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 12층 비-1204호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 탐문 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정상 주변환경 | 공동주택·단독주택·업무시설·각종 근린생활시설 혼재 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 핵심은 이시은의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2019.09.01, 확정일자는 2019.09.02, 전입·점유개시는 2019.10.30이고 보증금은 120,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.08.02 접수됐습니다. 현재 말소기준으로 계산된 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류보다 선순위여서, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.
② 임차관계 — 대상 호실은 이시은 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시은 | 건물 전유부분 전부 | 2019.10.30 | 2019.09.02 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 |
이시은은 전입일이 현재 말소기준권리보다 앞서고 확정일자도 갖추었으며, 배당요구가 확인됩니다. 제공된 배당계산도 이 임차인의 미배당 보증금을 매수인 인수 65,834,188원으로 산정하고 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득가는 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 즉 최저가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 이 사건의 회차별 수치가 이를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,566,000원 | 65,834,188원 | 121,400,188원 |
| 4회 유찰 시 | 38,896,200원 | 82,203,932원 | 121,100,132원 |
| 5회 유찰 시 | 27,227,340원 | 93,662,752원 | 120,890,092원 |
낙찰가가 55,566,000원에서 27,227,340원까지 내려가도 실질취득은 121,400,188원에서 120,890,092원 수준으로만 움직입니다. 보증금 120,000,000원 부근에서 사실상 바닥이 형성되는 구조입니다. 따라서 추가 유찰만으로 큰 가격 메리트가 생긴다고 보기 어렵습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 121,400,188원으로 본다
대동레미안센트럴시티의 비교 거래는 전용 32.25㎡이고, 대상 비교면적은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고 지표로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 과거 2억원대 거래가 많이 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -34.4%입니다.
현재 실질취득 121,400,188원은 최근 거래 135,000,000원의 약 89.9%입니다. 금액 차이는 약 13,599,812원이지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 면적도 28.1317㎡와 32.25㎡로 일치하지 않으며 최근 추세도 큰 폭의 하락이어서, 이 차이를 그대로 안전마진으로 보는 것은 주의가 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 1. 임차인 이시은 보증금 | 120,000,000원 | 54,165,812원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정된 수치입니다. 이시은 보증금 중 65,834,188원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층 건물이며 승강기, 도시가스 난방, 기계식주차타워 등의 설비가 확인됩니다.
- 조사 한계. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문을 토대로 통상적인 상태를 상정해 감정평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰가가 아니라 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합산한 금액으로 의사결정해야 합니다.
- 임차권 말소 여부 확인. 이시은 임차권등기와 보증금 120,000,000원, 배당요구 및 미배당액을 매각물건명세서 원본과 최종 배당관계에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득가가 각각 121,100,132원·120,890,092원 수준으로만 감소합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 135,000,000원 1건이며 비교 거래 면적은 32.25㎡로 대상 비교면적 28.1317㎡와 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -34.4%로 내려온 상태여서 과거 전체 평균 195,714,285원을 기준으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
- 등기 원본 대조. 2019.04.24 설정 근저당은 등기자료상 이미 말소로 표시되는 한편 2026.01.21 근저당권 이전 기재도 존재하므로, 입찰 전 등기사항전부증명서 원본에서 권리 상태와 말소 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 경매”가 아니라 “약 1.21억 취득”
이 사건은 감정가 162,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 55,566,000원까지 내려왔지만, 가격의 본질은 그 숫자에 있지 않습니다. 이시은의 보증금 120,000,000원 중 현재 매각가에서 배당되지 않는 65,834,188원이 매수인에게 넘어오기 때문에, 실제 부담은 121,400,188원입니다.
실질취득은 최근 거래 135,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 표본이 1건이고 비교면적도 일치하지 않으며 거래 추세가 -34.4%입니다. 더구나 추가 유찰이 되더라도 인수액이 증가해 총 취득원가는 120,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”보다 “1.2억원대 실질취득가가 현재 시장에서 충분한가”를 확인하는 것이 핵심입니다.
