109,900,000원
0원
부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-706호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정조사에서는 공부상 업무시설인 오피스텔을 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됐습니다. 말소기준권리는 2019.04.24. 해운대농업협동조합의 근저당권이며, 이후 등기된 임차권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 김혜연입니다. 보증금 120,000,000원으로 현재 최저가 109,900,000원보다 10,100,000원 크지만, 전입일 2020.09.10.은 말소기준일 2019.04.24.보다 늦습니다. 따라서 미배당 보증금이 생기더라도 매수인이 승계하는 대항력 인수형이 아닙니다. 제공된 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 7층 비-706호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 비교 대상면적 | 28.1317㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 3층, 지상 19층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (2019.10.10. 상호변경 전 주식회사대동레미안) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수는 0원
말소기준권리는 2019.04.24. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2019-129호가 기재되어 있습니다. 2021.07.14. 채권최고액 1,248,000,000원으로 변경등기가 있었으며, 2026.01.21.에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 마쳐졌습니다.
비-706호 임차인·점유 분석
| 성명 | 임차 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜연 | 건물 전유부분의 전부 주거용 임차권등기 | 120,000,000원 | 2020.09.10 | 2020.08.07 | 있음 2024.07.19 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
비-606호·비-609호·비-610호·비-704호·비-705호·비-709호·비-710호·비-1204호·비-1210호·비-1304호·비-1306호의 점유자는 각기 다른 호실에 관한 조사 내역이므로 비-706호의 임차보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다. 비-706호의 실제 임차인은 김혜연 1명으로 분석합니다.
② 시세 비교 — 81.4%만 보고 싸다고 할 수 없는 이유
현재 최저가 109,900,000원은 2026.06. 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원의 81.4%입니다. 절대금액으로는 최신 거래보다 25,100,000원 낮습니다. 그러나 최근 12개월 거래는 단 1건이고, 모든 비교 거래는 전용 32.25㎡로 대상면적 28.1317㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 평균 195,714,285원에는 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원 고가 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -34.4%로, 시장가격이 뚜렷하게 하락한 상태입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 56.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 109,900,000원 | 10,162,438,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 76,930,000원 | 10,194,854,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 53,851,000원 | 10,217,518,318원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 김혜연 임차인은 대항력이 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 10,270,000,000원 중 107,561,400원이 배당되고, 10,162,438,600원이 미배당으로 남는 가정입니다. 신청채권자 청구액 1,043,463,136원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권과 대항력 없는 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 공부·현황·경매상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·공동현관문·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규모·준공. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다.
- 현장 확인. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았지만, 이해관계인 부재와 폐문으로 내부확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문을 토대로 감정됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 김혜연의 배당요구·임차권등기 소멸 여부와 매수인 인수 없음 문구를 매각기일 기준 원본에서 대조하세요.
- 다른 호실 점유자 분리. 현황조사에 기재된 비-606호 등 다른 호실 점유자를 비-706호 임차인으로 합산하지 마세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 2021.07.14. 채권최고액 변경과 2026.01.21. 농업협동조합자산관리회사 이전등기 후의 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 세금 우선순위. 부산진구 압류등기는 매각으로 소멸하더라도 당해세와 조세 법정기일에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 면적 보정. 비교 실거래는 모두 32.25㎡이고 분석 대상면적은 28.1317㎡입니다. 면적·층·향·내부상태를 보정하지 않은 단순 금액 비교는 피하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -34.4%와 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 과거 전체 평균 195,714,285원을 입찰 상한 근거로 사용하지 마세요.
- 용도·대출 가능성. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 현황상 주거용 오피스텔이라는 차이가 금융조건·세금·환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 되지 않았으므로 점유상태·누수·설비·수선비·관리비 체납 여부를 별도로 점검하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 검증형
이 물건의 권리구조는 결론이 분명합니다. 김혜연의 보증금 120,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 전입이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 대규모 근저당과 주택도시보증공사 가압류의 미배당도 매수인이 떠안지 않습니다.
다만 가격판단은 단순하지 않습니다. 최저가 109,900,000원은 최신 거래 135,000,000원의 81.4%지만 최근 12개월 표본은 1건이고, 비교 거래면적 32.25㎡가 대상면적 28.1317㎡보다 큽니다. 시장 추세도 -34.4%로 하락 중이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 현장·면적 보정 후 판단입니다.
