부산지방법원 2025타경357. 대상은 대동레미안센트럴시티 7층 비-706호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 적혀 있습니다. 이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 53,851,000원까지 내려왔지만, 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 비-706호에는 임차보증금 120,000,000원의 김혜연 임차권이 있고, 전입 2020.09.10·확정일자 2020.08.07로 현재 말소기준권리인 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
현재 최저가 53,851,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,369,318원을 제외한 52,481,682원이 김혜연에게 배당되고, 남은 67,518,318원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 최저가가 감정가의 34%라고 해도 매수인의 실질 부담은 53,851,000원이 아니라 121,369,318원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 7층 비-706호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 대상 면적 | 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 53,851,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 120,000,000원 임차권
2019.04.24 설정된 해운대농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 현재 계산된 말소기준권리는 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 김혜연의 전입일 2020.09.10과 확정일자 2020.08.07은 이보다 앞서며, 등기부에는 2024.07.19 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권도 등기돼 있습니다.
② 임차관계 — 비-706호 기준
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜연 | 건물 전유부분의 전부 | 2020.09.10 | 2020.08.07 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
김혜연은 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 보증금을 전액 회수하지 못합니다. 따라서 배당요구를 했다는 이유만으로 인수위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 부족분 67,518,318원이 그대로 매수인의 부담으로 이어집니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,851,000원 | 67,518,318원 | 121,369,318원 |
| 4회 유찰 시 | 37,695,700원 | 83,382,823원 | 121,078,523원 |
| 5회 유찰 시 | 26,386,990원 | 94,487,976원 | 120,874,966원 |
낙찰가가 53,851,000원에서 37,695,700원, 26,386,990원으로 내려가도 임차보증금 미배당분이 67,518,318원에서 83,382,823원, 94,487,976원으로 늘어납니다. 그래서 총 부담은 계속 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 물건은 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 계산이 그대로 적용되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원입니다. 권리부담의 본질인 보증금 120,000,000원 기준으로는 이보다 낮고, 현재 회차의 정확한 매각가+인수액 121,369,318원도 135,000,000원 아래입니다.
다만 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 거래 면적은 32.25㎡인데 대상 면적은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -34.4%여서 하락 흐름이 뚜렷합니다. 전체 7건 평균 195,714,285원은 과거 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 포함된 수치라 현재 가격 판단의 주 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 53,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,369,318원 |
| 1. 임차인 김혜연 보증금 | 120,000,000원 | 52,481,682원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김혜연 보증금 부족분 67,518,318원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류 청구금액 4,270,000,000원에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 대동레미안센트럴시티는 2019.04.05 준공, 144세대이며 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·공동현관문·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문 등에 따라 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담 확인. 53,851,000원만 입찰원가로 보지 말고 김혜연 미배당 보증금 67,518,318원을 합산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 매각가 37,695,700원이지만 인수액은 83,382,823원, 5회 유찰 시 매각가 26,386,990원이지만 인수액은 94,487,976원으로 증가합니다.
- 실거래 비교 한계. 최근 거래 면적 32.25㎡와 대상 면적 28.1317㎡가 일치하지 않으므로 135,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%이므로 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최근 135,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김혜연 임차권의 배당 결과와 실제 인수 범위를 매각물건명세서·등기사항전부증명서에서 최종 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — “53,851,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 큰 착시는 3회 유찰된 최저가입니다. 감정가 157,000,000원이 53,851,000원까지 내려온 것만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비-706호에는 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 현재 예상배당 후 매수인 인수액은 67,518,318원이고, 따라서 현재 회차 실질취득은 121,369,318원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원보다는 낮지만, 그 비교 거래는 32.25㎡이고 대상은 28.1317㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 최근 추세도 -34.4%입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 34%”가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 약 120,000,000원의 실질취득가와 하락 중인 최근 시장가격입니다.
