부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 13층 비-1304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이고 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준은 2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정 및 국가 압류는 매각으로 소멸합니다.
본 호실에서 확인된 점유자는 진용길 1명입니다. 전입일은 2024.06.10.으로 말소기준일보다 5년 이상 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력이 성립하지 않으므로 해당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 13층 비-1304호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 분석 대상 면적 | 28.1317㎡ · 지하 3층·지상 19층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (2019.10.11. 상호변경 전 주식회사대동레미안) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 없이 소멸
2019.04.24. 설정된 해운대농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고, 2021.07.14. 변경등기에는 1,248,000,000원으로 기재됐습니다. 2026.01.21. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐지만, 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다. 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석 (본 호실 비-1304호 기준)
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 전입일이 말소기준일 이후이므로 보증금이 확인되더라도 선순위 대항력에 따른 매수인 인수는 발생하지 않습니다.
② 시세 비교 — 84.0%지만 직접 비교에는 한계
대동레미안센트럴시티의 확인된 거래 7건은 모두 전용 32.25㎡입니다. 분석 대상 면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 방향을 살피는 참고자료로 보되, 동일 면적·동일 호실 상태의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 평균 195,714,285원에는 2023~2024년의 200,000,000원 이상 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단 기준으로 쓰기에는 왜곡 가능성이 큽니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 135,000,000원 1건이며, 현재 최저가 113,400,000원은 이 금액의 84.0%입니다. 숫자만 보면 낮지만, 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -34.4%로 뚜렷한 하락세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,387,600원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 111,012,400원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 주택도시보증공사 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 10,158,987,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 사건상 용도 분류는 근린시설이므로 실제 건축물대장 용도와 이용 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·공동현관문 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평지의 가로장방형에 가까우며 서측 중로, 북측 소로에 접합니다.
- 환금성. 2019.04.05. 준공, 144세대 규모입니다. 교통 접근성은 양호하지만 최근 거래가 135,000,000원까지 하락했고, 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 매도 시 가격 탐색 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본 호실 점유관계 재확인. 진용길의 전입일은 2024.06.10.으로 후순위지만, 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·계약 내용 확인. 대항력 인수는 없으나 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서를 대조하세요.
- 면적이 같은 거래 확보. 확인된 실거래는 모두 32.25㎡로 분석 대상 28.1317㎡와 다릅니다. 84.0%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%입니다. 과거 200,000,000원 이상 거래가 포함된 전체 평균 195,714,285원은 응찰가 상향 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 수리비와 설비 상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 용도·세금 확인. 근린시설 분류, 공부상 업무시설, 실제 주거 이용이 함께 나타납니다. 취득세·부가가치세·대출 가능 여부와 용도 적합성을 사전에 확인하세요.
- 관리비·기계식 주차 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차타워 이용 조건·수리 이력을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.04.24. 근저당권이고, 본 호실 점유자의 전입은 2024.06.10.으로 후순위입니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가 113,400,000원은 최신 거래 135,000,000원의 84.0%지만, 거래 면적은 32.25㎡로 분석 대상 28.1317㎡보다 크고 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리는 합격이지만, 가격 메리트는 동일 면적 시세와 내부 상태를 확인한 뒤에만 확정할 수 있는 조건부 물건입니다.
