의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동에 있는 다세대주택 '이리스' 제1동 3층 302호입니다. 2023년 준공된 22세대 규모 건물로, 감정가 198,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가격이 67,914,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭만 보면 눈길이 갈 만합니다. 그러나 이 사건은 단순히 근저당을 지우고 취득하는 문제로 끝나지 않습니다. 공사대금 유치권 신고, 복잡한 담보권 이전, 도로사용 확인사항이 함께 존재하기 때문입니다.
권리분석의 기준점은 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 관련 채권에 근질권도 설정됐습니다. 일반적인 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 유치권은 등기상 말소 여부만으로 해결되는 권리가 아닙니다. 신고된 권리가 실제로 성립하는지, 누가 물건을 점유하는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 1동 3층 302호 (선단동, 이리스) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 · 주거용 |
| 분석 대상 면적 | 56.435㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 2023.09.27 준공 |
| 단지 규모 | 22세대 |
| 소유자 | 서경훈 (단독소유) |
| 감정가 | 198,000,000원 |
| 최저매각가격 | 67,914,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 경매신청 관련 채권액 | 2,664,643,580원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 · 을구 1번 · 파주중앙새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 3,000,000,000원 (공동담보) |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 유치권 신고 | 미미컴퍼니(대표자 이민아) · 공사대금 46,398,000원 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별도
2023년 11월 8일 소유권보존등기와 함께 설정된 파주중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 공동담보가 설정된 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권이며, 이 금액이 해당 302호만의 독립 채무액이라는 뜻은 아닙니다.
그 뒤 설정된 삼흥건설 주식회사의 가압류, 임의경매개시결정, 포천시와 국가의 압류는 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 서울보증보험 주식회사의 가압류는 2025년 6월 11일 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 등재된 임차인 없음, 실제 점유는 확인
이 물건은 특히 유치권 신고인이 실제로 점유하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 유치권이 주장되는 현장에서는 점유의 주체와 경위에 따라 인도 및 명도 절차가 달라질 수 있습니다. 실제 거주자, 공사업체의 점유 여부와 점유 개시 시기, 임대차 주장 가능성을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 43.8%라는 숫자를 어떻게 볼까
이리스의 확인된 최근 거래는 2026년 4월, 3층, 전용 60.06㎡, 거래가 155,000,000원인 사례입니다. 분석 대상 면적 56.435㎡와 비교적 가까운 규모이지만 동일한 면적은 아닙니다. 또한 최근 거래 표본이 1건이므로 이를 물건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 실거래 | 60.06㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 거래 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
| 경매 감정가 | 56.435㎡ | 3층 | 198,000,000원 |
| 현재 최저매각가격 | 56.435㎡ | 3층 | 67,914,000원 |
현재 최저가는 최근 거래금액의 43.8%입니다. 금액 차이는 87,086,000원으로, 표면적인 가격 여유는 분명히 큽니다. 감정가와 비교해도 3회 유찰로 상당한 가격 조정이 진행됐습니다. 그러나 최근 거래 표본이 1건인 데다 면적에도 차이가 있으므로, 이 할인율을 그대로 확정적인 시세차익으로 계산해서는 안 됩니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰 상태로, 최초 감정가 수준에서는 시장의 수요가 충분하지 않았음을 시사합니다. 다만 개별 유찰 원인을 가격 하나로 단정할 수는 없습니다. 권리·점유 문제와 소규모 다세대주택의 환금성도 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,452원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 파주중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 66,291,548원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 삼흥건설 | 412,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,412,000,000원 | 66,291,548원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 3,345,708,452원 |
위 표는 집행비용을 추정하고 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 단순 배분한 시뮬레이션입니다. 실제 배당권자는 근저당권 이전 및 근질권 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·조세채권의 법정 우선순위, 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다. 공동담보의 전체 채권액을 해당 호수만의 최종 확정채무로 해석해서는 안 됩니다.
최저매각가격에 낙찰된다는 가정하에서는 집행비용 1,622,452원을 제외한 66,291,548원이 근저당권 채권에 배정되고, 삼흥건설 가압류에 대한 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다. 근저당권자는 큰 폭의 미배당이 발생하나, 그 미배당 채권이 자동으로 낙찰자의 개인 채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 싸져도 권리위험은 남는다
| 회차 가정 | 최저매각가격 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 3,345,708,452원 |
| 4회 유찰 가정 | 47,539,800원 | 46,284,084원 | 3,365,715,916원 |
| 5회 유찰 가정 | 33,277,859원 | 32,278,858원 | 3,379,721,142원 |
추가 유찰 시 최저가가 하락하면 채권자 미배당액은 더 커지지만, 일반적인 소멸 대상 채권의 미배당분을 매수인이 대신 부담하는 구조는 아닙니다. 반면 유치권의 실제 성립 여부와 현장 점유 문제는 최저가가 내려간다고 자동으로 해결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다. 주거용 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 인접도로를 통해 차량 진출입이 가능한 것으로 조사됐습니다. 다만 매각물건명세서에 별도 기재된 도로사용 관련 권리·이용관계는 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기·승강기 설비가 있습니다. 2023년 준공된 22세대 규모의 다세대주택입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역으로, 토지는 부정형이며 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 1,383.0㎡, 공시지가는 467,700원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원)· 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다. 실제 거래 및 이용에 미치는 영향은 개별적으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와 현황의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 22세대 규모이고 최근 확인되는 비교 실거래가 1건이어서 시장가격의 안정적 추정이 어렵습니다. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.8회 역시 가격 결정 시 참고해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 미미컴퍼니가 신고한 공사대금 46,398,000원의 근거, 공사계약서·공사내역·채권 발생 시점 및 목적물과의 관계를 확인해야 합니다. 유치권배제 의견서의 구체적인 주장과 법원 판단도 함께 검토해야 합니다.
- 유치권자의 점유. 유치권 신고인이 실제로 어떤 공간을 언제부터 어떤 형태로 점유했는지, 점유가 계속되고 있는지 현장에서 확인해야 합니다. 신고서 제출만으로 유치권 성립이 확정되는 것은 아닙니다.
- 도로사용 문제. 매각물건명세서에 기재된 목록 3·4·5의 도로사용 관련 사항을 확인해야 합니다. 통행 및 차량 진출입에 필요한 법적 권리, 지분 및 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
- 입찰보증금 20%. 현재 최저매각가격 기준 13,582,800원을 준비해야 합니다. 일반적인 10% 보증금으로 오인하지 않도록 특별매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 명시된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 주장 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권. 파주중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이어진 근저당권 이전 및 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 최신 등기와 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 포천시와 국가의 압류가 존재하므로 관련 조세채권 및 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납에 따른 부담 가능성도 확인이 필요합니다.
- 최근 실거래 비교. 2026년 4월 155,000,000원 거래는 면적 60.06㎡의 단일 사례입니다. 대상 물건 56.435㎡의 실제 층·향·상태·점유 및 권리상태를 반영해 재평가해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 유치권신고서 및 배제 의견서를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만 권리위험은 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 최저매각가격은 67,914,000원. 감정가 198,000,000원의 약 34.3%이고, 최근 비교 실거래 155,000,000원의 43.8%에 불과합니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 여기까지만 보면 상당히 저렴한 경매 물건처럼 보일 수 있습니다.
그러나 공사대금 유치권 46,398,000원이 신고돼 있고 성립 여부가 불분명합니다. 도로사용 문제도 별도 확인사항이며, 실제 임대관계 역시 확정되지 않았습니다. 특별매각조건으로 입찰보증금까지 20%를 준비해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라, 그 할인율을 훼손할 수 있는 권리·점유 위험을 얼마나 확실하게 해소할 수 있느냐입니다.
종합 판단은 C등급(44점). 최근 거래와 비교한 가격 여유는 크지만, 단일 거래에 기반한 시세의 불확실성과 유치권·도로사용·점유 관련 미확정 위험, 3회 유찰 및 20% 보증금 조건을 고려하면 보수적인 평가가 타당합니다. 가격은 관심 대상, 입찰 판단은 유치권 및 현장 권리관계 확인 후. 외형상 저가라는 이유만으로 바로 응찰할 물건은 아닙니다.
