의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동 이리스 제3동 4층 402호입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중인 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 소유자는 서경훈입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 삼흥건설 가압류, 경매개시결정, 포천시 및 국가의 압류 등이 이어졌습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 이 물건에서는 할인율보다 먼저 확인해야 할 사항이 있습니다. 미미컴퍼니의 유치권 신고, 도로사용 관련 권리, 그리고 실제 점유관계입니다. 특히 유치권은 등기상 말소기준권리만으로 해결 여부를 판단할 수 없으므로, 단순히 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 3동 4층402호 (선단동, 이리스) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 집합건물 |
| 대상 면적 | 75.25㎡ |
| 이용상태 | 주거용 등으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 서경훈 (단독소유) |
| 감정가 | 255,000,000원 |
| 최저매각가 | 124,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구금액 | 2,664,643,580원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 유치권은 별개
다만 근저당권의 이력은 단순하지 않습니다. 최초 파주중앙새마을금고 명의로 설정된 근저당권은 2024.10.31 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근저당권부채권 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권과 연결된 채권의 이전 및 담보관계이므로, 동일한 채권최고액을 서로 독립된 채무처럼 더해서는 안 됩니다. 매각에 따른 권리 정리와 배당권자 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
② 점유·임차인·유치권 — 핵심 위험 구간
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 현재 점유자와 전입·확정일자 관계는 추가 확인이 필요합니다. 점유자가 별도로 확인될 경우 대항력은 가능·미상 상태에서 개별 판단해야 합니다.
| 확인 대상 | 확인 상태 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 확인 0명 | 임대관계 미상 |
| 점유자 대항력 | 점유관계 추가 확인 | 대항력 가능·미상 |
| 임차인 우선변제 | 확인된 임차인 없음 | 확인 필요 |
| 배당상 승계 인수액 | 0원 | 등기권리 기준 |
| 유치권 신고 | 46,398,000원 | 성립 여부 불분명 |
유치권의 성립 여부는 불분명하며, 해당 신고에 대해 채권자의 유치권배제 의견서가 접수되었습니다. 채권자의 배제 의견서가 접수되었다는 사실만으로 유치권이 법적으로 소멸하거나 성립하지 않는다고 확정되는 것은 아닙니다.
유치권의 실제 성립 여부, 점유의 계속성, 공사대금채권의 성격과 변제기, 해당 부동산과의 견련성 등을 확인해야 합니다. 유치권이 인정되는 경우 인도 및 점유 회복에 중대한 지장이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 49% 할인, 그러나 동일 면적 거래는 아니다
이리스의 확인된 최근 거래는 2026년 4월 155,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이며, 이 거래의 전용면적은 60.06㎡입니다. 반면 경매 대상의 기준 면적은 75.25㎡이므로 동일 면적의 직접 비교 거래가 아닙니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 실거래 | 60.06㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.06㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | 75.25㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 경매 대상 최저가 | 75.25㎡ | 4층 | 124,950,000원 |
단순 금액 기준으로 최저가 124,950,000원은 참고 실거래 155,000,000원의 80.6%입니다. 그러나 두 물건의 면적이 다르고 거래 표본도 단 1건입니다. 따라서 이를 근거로 동일 조건 시세보다 19.4% 저렴하다고 확정해서는 안 됩니다. 대상 호수의 실제 시세와 환금성은 동일 면적 거래 또는 별도 개별 평가로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,549,300원 |
| 1. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 122,400,700원 |
| 2. 가압류 · 삼흥건설 주식회사 | 412,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산을 그대로 적용했습니다. 근저당권의 배당 항목은 최초 설정자인 파주중앙새마을금고 명의로 표시되어 있으나, 등기상 근저당권 이전 및 근질권 설정이 있으므로 실제 배당권자는 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 유치권 신고금액은 위 배당액에 포함되지 않습니다.
이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 채권액의 규모, 공동담보 관계 및 유치권 신고 등으로 인해 경매 절차와 점유·인도 관련 분쟁 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 124,950,000원 | 122,400,700원 | 3,289,599,300원 |
| 3회 유찰 (34%) | 87,465,000원 | 85,490,630원 | 3,326,509,370원 |
| 4회 유찰 (24%) | 61,225,499원 | 59,723,440원 | 3,352,276,560원 |
유찰이 추가되면 최저가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 각 시나리오의 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유치권과 도로사용 문제가 해결되는 것은 아니므로 유찰에 따른 가격 하락을 곧바로 위험 감소로 판단해서는 안 됩니다. 또한 위 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이지 확정된 향후 매각가격은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지자료 기준)
- 입지. 경기도 포천시 선단동에 위치하며 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 위치합니다. 인접도로를 통해 진출입이 가능한 것으로 평가되었으나, 별도 도로사용 확인사항이 있으므로 통행권원을 검토해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 이리스의 준공일은 2023.09.27입니다.
- 단지 규모. 이리스는 22세대 규모입니다. 대단지에 비해 동일 조건 거래사례가 제한될 수 있으므로 실제 환금성 평가에 주의가 필요합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지는 부정형의 평지로, 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다. 공시지가는 467,700원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원)· 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다. 해당 구역의 적용 범위와 거래 관련 요건은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 거래 및 환금성. 최근 12개월 확인 거래는 1건이고 경매 대상과 면적이 다릅니다. 동일 면적의 직접 비교 거래가 충분하지 않아 적정 매각가를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 신고 원본. 미미컴퍼니가 신고한 46,398,000원의 공사대금채권과 채권자의 유치권배제 의견서를 모두 확인하세요. 실제 점유 여부, 공사계약 및 채권의 성격도 검토해야 합니다.
- 현장 점유 상태. 현재 누가 건물을 점유하고 있는지, 점유자가 임차인 또는 유치권 주장자인지 확인하세요. 미상 점유자의 대항력을 임의로 배제하면 안 됩니다.
- 도로사용 관계. 매각물건명세서에 언급된 목록 3·4·5의 도로사용 관계를 확인하세요. 통행권원이나 별도 사용 비용이 존재하는지 점검해야 합니다.
- 특별매각조건. 현재 회차의 입찰보증금은 최저가의 20%인 24,990,000원입니다. 보증금 부족으로 입찰이 무효가 되지 않도록 주의하세요.
- 근저당권 이전과 공동담보. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전, 느티나무제삼차유한회사의 근질권, 공동담보목록 및 배당관계를 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 참고 실거래 155,000,000원은 60.06㎡입니다. 경매 대상 75.25㎡의 적정 가격은 별도로 검증해야 합니다.
- 세금·관리비. 포천시 및 국가 압류가 존재했던 만큼 실제 당해세와 배당 순위를 확인하고 공용부분 관리비 체납 등 추가 부담 가능성도 조사하세요.
- 매각서류 최종 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.
종합 판단 — 권리 정리와 실제 인수위험은 구분해야 한다
- 최저가가 감정가의 49%까지 하락했습니다.
- 말소기준권리 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유치권 신고에 대해 채권자의 배제 의견서가 접수되어 있습니다.
- 46,398,000원의 유치권 신고가 있으며 성립 여부가 불분명합니다.
- 도로사용에 관한 별도 확인사항이 있습니다.
- 임대관계와 실제 점유자의 권리 상태를 확정할 수 없습니다.
- 동일 면적 실거래 표본이 없어 시세 메리트를 확정하기 어렵습니다.
- 22세대 다세대주택으로 환금성에 대한 개별 검토가 필요합니다.
- 입찰보증금 20%의 특별매각조건이 적용됩니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 위험의 실체
포천 이리스 402호는 감정가 255,000,000원에서 최저가 124,950,000원으로 내려온 물건입니다. 겉으로 보기에는 매력적인 할인율입니다. 그러나 확인된 실거래 155,000,000원은 대상과 면적이 다른 거래이므로 최저가가 적정 시세보다 충분히 낮다고 확정할 수 없습니다.
더 중요한 것은 유치권 신고와 도로사용 문제입니다. 배당상 인수액이 0원이라는 사실은 긍정적이지만, 유치권의 성립 여부와 점유관계가 명확해지기 전까지 실질적인 취득·인도 비용을 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 신고된 공사대금 46,398,000원을 무조건 매수인이 인수한다고 단정해서도, 무조건 부담이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
결론적으로 등기상 권리 정리 가능성은 긍정적이지만, 유치권·도로사용·점유관계가 확인되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 높은 등급을 부여하기 어렵습니다. 유치권의 성립 여부와 실제 인도 가능성, 동일 면적의 시장가격을 먼저 확인하고 그 결과를 바탕으로 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.
