의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동에 있는 다세대주택 '이리스' 제2동 제3층 제302호입니다. 감정가 220,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,460,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 해당 근저당권부채권에 근질권도 설정되었습니다.
매각으로 소멸하는 후순위 권리만 본다면 구조는 비교적 분명합니다. 그러나 이 사건에서 정말 중요한 것은 등기부 밖의 위험입니다. 미미컴퍼니가 공사대금 46,398,000원을 이유로 유치권을 신고했고, 채권자는 이에 대해 유치권배제 의견서를 제출했습니다. 따라서 유치권이 실제 성립하는지는 확정되지 않았습니다. 여기에 도로사용 관련 확인사항이 추가되어, 낮은 최저가만으로 투자 안전성을 판단하기 어려운 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 제2동 제3층 제302호 (선단동, 이리스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물명 | 이리스 |
| 소유자 | 서경훈 · 단독소유 |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 75,460,000원 · 감정가의 34.3% |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 경매개시 채권자 | 파주중앙새마을금고 (개시등기 기준) |
| 청구금액 | 2,664,643,580원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 · 파주중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 배당 추정 0원 · 유치권 성립 여부 별도 확인 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 15,092,000원 (현재 최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 위험이 있다
말소기준권리는 2023.11.08 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 후순위인 삼흥건설 주식회사 가압류, 경매개시결정, 포천시 압류 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 가압류는 2025.06.11 이미 말소되었습니다.
다만 최초 근저당권에는 중요한 변동이 있습니다. 2024.10.31 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전되었고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근저당권부채권 근질권도 설정되었습니다. 해당 채권의 권리관계와 실제 배당수령권자는 최신 등기 및 배당 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
② 점유·유치권 — 이 사건의 가장 중요한 위험
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이며, 실제 점유 및 임차관계가 확정된 것은 아닙니다. 따라서 임차인 인수액을 별도로 계산하지 않는다고 해서 점유자가 전혀 없거나 대항력 문제가 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자가 확인된다면 전입일, 점유 개시일, 보증금 및 확정일자 등을 별도로 조사해야 합니다.
신고금액: 46,398,000원
신고원인: 공사대금
법적 상태: 유치권 성립 여부 불분명
채권자 대응: 유치권배제 의견서 접수
유치권 신고가 있다는 사실만으로 유효한 유치권이 성립했다고 볼 수는 없습니다. 반대로 채권자가 배제 의견서를 제출했다는 사실만으로 유치권이 소멸하거나 무효가 확정된 것도 아닙니다.
실제 공사대금채권의 존재, 목적물과 채권의 견련성, 적법한 점유 여부, 점유의 계속 여부 등을 확인해야 합니다. 유치권이 인정되면 낙찰 후 인도·사용이나 채권 관련 분쟁이 발생할 수 있고, 해결 과정에서 추가 비용이 발생할 위험이 있습니다.
신고금액 46,398,000원은 현재 최저매각가 75,460,000원과 비교해 결코 무시하기 어려운 규모입니다. 다만 이 금액이 그대로 매수인에게 확정적으로 승계된다는 의미는 아닙니다. 유치권이 성립하는지와 실제 해결에 필요한 비용은 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실거래의 48.7%, 그러나 표본은 1건
이리스의 확인된 최근 실거래는 2026년 4월 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가 75,460,000원은 이 거래금액의 48.7%로, 금액 차이는 79,540,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.06㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
최근 12개월 거래평균도 155,000,000원이지만, 이는 실거래 1건으로 산출된 평균입니다. 비교대상 기준면적은 62.8㎡이며, 확인된 거래의 전용면적은 60.06㎡입니다. 개별 호수의 면적·상태 차이와 적은 거래 표본을 고려해야 하므로 이 금액을 해당 물건의 확정적인 시장가치로 볼 수는 없습니다.
이리스는 22세대 규모이며 준공일은 2023.09.27입니다. 비교적 최근에 준공된 다세대주택이라는 점은 참고할 수 있지만, 거래 표본이 적어 실제 환금성 판단에는 한계가 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.8회로, 현재 물건 역시 이미 3회 유찰되었습니다. 반복 유찰의 원인에 유치권·도로사용 등 개별 위험이 영향을 주었는지도 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,758,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 파주중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 삼흥건설 주식회사 | 412,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 1,758,280원으로 추정한 결과입니다. 근저당권은 당초 설정권리자 기준으로 표시했으며, 이후 채권양도 및 근질권 설정에 따른 실제 배당수령 관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 73,701,720원이 근저당권 관련 채권에 배당되는 구조입니다. 삼흥건설 주식회사에는 배당이 이루어지지 않고, 소유자 잔여금도 0원으로 추정됩니다.
배당 계산에 포함된 채권 총액은 3,412,000,000원, 채권자 예상배당 총액은 73,701,720원이며, 미배당액은 3,338,298,280원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 특히 근저당권의 채권최고액은 공동담보 관련 금액이므로 이를 본 호실의 독립적인 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
유찰이 이어진다는 가정에서 최저매각가격과 채권자 배당액이 어떻게 변하는지 비교한 결과입니다. 아래 금액은 각 회차의 예상 시나리오로, 실제 후속 매각가격이나 유찰 여부를 확정하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 3,338,298,280원 |
| 4회 유찰 가정 (24%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 3,360,528,796원 |
| 5회 유찰 가정 (17%) | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 3,376,090,157원 |
각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰로 매각가격이 낮아지더라도 유치권 신고와 도로사용 관련 문제는 자동으로 사라지지 않습니다. 채권자의 미배당액이 커지는 것과 매수인의 확정 인수채무가 발생하는 것은 구별해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 인접 도로를 통해 건물 진출입이 가능한 것으로 조사되었습니다. 다만 별도의 도로사용 확인사항은 반드시 검토해야 합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비, 급배수설비, 전기설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 주거용 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며, 지목은 대, 지형은 평지이고 형상은 부정형입니다. 토지면적은 1,383.0㎡입니다.
- 공시지가. 467,700원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 도로 조건. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하는 토지정보가 있으며, 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다. 구체적인 도로사용 권원은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 규모. 이리스는 22세대 규모이며 준공일은 2023.09.27입니다.
- 환금성. 확인된 최근 12개월 실거래가 1건에 그쳐 거래가격의 대표성이 제한적입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부 확인. 미미컴퍼니가 신고한 공사대금 46,398,000원의 근거와 채권자의 유치권배제 의견서 내용을 대조해야 합니다. 공사계약·대금채권·점유 관련 증빙 및 분쟁 진행상황을 확인하세요.
- 현장 점유관계 확인. 실제 거주자와 점유자를 확인하고, 점유 개시 경위 및 임대차관계를 조사해야 합니다. 미상 점유자가 있을 경우 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 도로사용 권리 확인. 매각물건명세서의 목록 3·4·5와 관련된 도로사용 권원, 이용 범위 및 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 20% 준비. 특별매각조건에 따라 현재 최저매각가격 75,460,000원의 20%인 15,092,000원을 준비해야 합니다. 일반적인 10% 보증금으로 계산하면 부족합니다.
- 근저당권 이전 및 근질권 확인. 파주중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 권리와 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관련 최신 등기내용을 확인하세요.
- 실거래 비교 신중. 최근 거래 155,000,000원은 표본 1건입니다. 비교거래와 해당 호실의 면적·내부 상태·점유 조건을 비교하여 적정 입찰가격을 따로 판단해야 합니다.
- 관리비 및 추가 비용 확인. 미납 관리비, 명도비용, 수선비용과 유치권 관련 분쟁비용 가능성을 입찰예산에 반영해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 관련 의견서의 최신 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 유치권이다
이 물건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 220,000,000원에서 출발해 3회 유찰되었고, 현재 최저매각가는 75,460,000원입니다. 최근 확인된 실거래 155,000,000원과 비교해도 절반에 못 미치는 가격입니다.
하지만 이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 유치권의 실제 성립 여부입니다. 공사대금 46,398,000원에 관한 신고가 있고 채권자의 배제 의견서도 접수되어 있어 분쟁 가능성을 신중하게 살펴야 합니다. 목록 3·4·5 도로사용 문제와 실제 점유관계 역시 별도로 검증해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 명확하고 추정 인수액은 0원이지만, 그것만으로 낙찰 후 모든 부담이 사라진다고 볼 수는 없습니다. 22세대 다세대주택에 최근 비교거래가 1건뿐이라는 점도 환금성 판단의 제약입니다.
종합 판단은 C등급입니다. 낮은 최저가가 긍정적 요소인 것은 분명하지만, 유치권 신고·도로사용 문제·점유 미확인·거래 표본 부족 및 반복 유찰을 함께 고려하면 현재 상태에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리와 현장 위험이 해소되는지 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
