의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동에 있는 ‘이리스’ 제2동 5층 502호 다세대주택입니다. 2023년 사용승인된 22세대 규모의 건물로, 감정가는 220,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 52,822,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023.11.08. 설정된 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액이 3,000,000,000원으로 크지만 공동담보가 설정된 권리이며, 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정돼 있어 실제 배당관계는 복잡합니다.

더 중요한 문제는 등기부 밖에 있습니다. 미미컴퍼니가 공사대금 46,398,000원을 이유로 유치권을 신고했고, 채권자는 이에 대해 유치권배제 의견서를 제출했습니다. 유치권 성립 여부가 불분명한 상황이므로, 최저가만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도

말소기준 근저당권은 2024.10.31. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 별개의 선순위 근저당권이 추가된 것으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 매각 후 배당수령권자와 채권관계는 반드시 확인해야 합니다.

② 점유·임차인·유치권 — 핵심 위험

조사된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입 여부까지 확인됐다는 의미는 아닙니다. 현장 점유 상황에 따라 대항력 여부는 가능·미상으로 남겨두고 확인해야 합니다.

실질취득비용 판단: 배당표상 인수채무는 0원으로 추정되지만, 유치권 성립 여부와 도로사용 관련 부담이 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 52,822,000원을 최종 취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래의 34.1%라는 의미

이리스의 최근 실거래 자료는 2026년 4월 거래 1건입니다. 거래가격은 155,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 155,000,000원입니다. 다만 비교 거래의 전용면적은 60.06㎡, 거래층은 3층으로, 본건 5층과 차이가 있습니다. 비교 기준 면적은 62.8㎡로 표시돼 있습니다.

현재 최저매각가는 최근 거래가격의 34.1% 수준입니다. 금액 차이는 102,178,000원입니다. 감정가와 비교하면 167,178,000원 낮습니다.

이처럼 큰 가격 차이는 관심을 가질 만한 수치이지만, 최근 거래가 단 1건이어서 시세의 신뢰도는 제한적입니다. 본건의 유치권 신고, 도로사용 문제, 점유관계, 내부 상태가 해당 거래와 동일한 조건인지도 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)

매각대금 52,822,000원에서 집행비용 1,350,796원을 제외한 51,471,204원이 근저당권 채권에 배당되는 추정입니다. 배당표의 근저당권 명칭은 최초 권리자 기준이며, 실제 채권양도 및 근질권 관계에 따른 배당수령자는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 예상배당 — 채권 회수는 어렵다

이 사건은 현재 4회 유찰된 상태입니다. 다음 회차에서도 유찰된다면 최저매각가와 채권자 예상배당액은 추가로 낮아집니다.

배당 계산에 적용된 채권총액은 3,412,000,000원이며, 현재 회차의 미배당 추정액은 3,360,528,796원입니다. 다만 근저당권이 공동담보로 설정된 점을 고려해야 하며, 이 수치를 본건 단독의 확정채무로 해석해서는 안 됩니다.

또한 채권자의 미배당액이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 유치권과 기타 사실관계에 따른 위험은 배당표와 별개로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 포천시 선단동 소재 다세대주택으로, 주변에는 주택 등이 형성돼 있습니다.
• 건물 규모. 이리스는 22세대 규모이며, 2023.09.27. 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 인접 도로를 통해 건물로 진출입할 수 있는 것으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 전기설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 부정형의 평지이며, 주거용 건부지 등으로 이용되고 있습니다. 지목은 대지입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등이 포함돼 있습니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있어 본건 거래에 대한 허가 적용 여부와 예외를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 467,700원/㎡이며, 토지면적은 1,383.0㎡로 표시돼 있습니다. 이는 개별 호수의 전유면적이나 대지권 면적과 동일한 의미가 아닙니다.
• 거래·환금성. 최근 12개월 실거래 표본이 1건으로 제한적입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회이며, 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 미미컴퍼니의 46,398,000원 공사대금 채권, 공사계약서, 공사내역, 변제기, 점유 개시 시점 및 점유의 계속 여부를 확인하세요.
• 유치권배제 의견서. 채권자가 제출한 유치권배제 의견서의 구체적인 주장과 첨부 증거를 확인하세요. 의견서 제출만으로 유치권이 확정적으로 소멸하는 것은 아닙니다.
• 도로사용. 목록 3·4·5의 정확한 범위와 소유관계, 통행권, 도로사용 부담 및 향후 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 실제 점유자. 현장 방문과 현황조사·전입세대 확인 등을 통해 점유자, 점유 원인, 임대차 여부 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 이전. 엠씨아이대부주식회사로의 채권양도와 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정 내용을 확인하세요.
• 공동담보. 공동담보목록 제2022-1227호와 제2024-1402호에 따른 담보 범위, 다른 담보물의 처분 및 배당관계를 확인하세요.
• 압류 및 조세. 포천시와 국의 압류 관련 체납세액, 당해세 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 내부 상태. 실제 주거 상태와 미완성 공사, 하자 또는 보수 필요 여부를 확인하세요. 공사대금 분쟁이 신고된 물건인 만큼 현장 실사가 중요합니다.
• 환금성 검토. 155,000,000원 실거래 1건만으로 매도가격을 확정하지 말고, 비교 거래와 본건의 면적·층·상태 차이를 검토하세요.
• 매각조건 재확인. 매각기일 2026.11.10. 전 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 가격보다 먼저 확인할 것이 있다”

포천 이리스 502호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매물건입니다. 감정가 220,000,000원에서 최저가 52,822,000원까지 떨어졌고, 최근 실거래 155,000,000원과의 차이도 큽니다.

그러나 가격이 크게 하락한 사실과 권리·점유 위험이 해소됐다는 판단은 별개입니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 유치권 신고와 도로사용 확인사항은 낙찰 이후 실제 이용과 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 46,398,000원의 유치권 신고는 단순한 참고사항으로 넘길 수 없습니다. 채권자의 배제 의견서가 접수됐다고 해도 유치권 성립 여부가 확정된 것은 아닙니다. 유치권자의 점유와 공사대금 채권, 관련 증거를 확인하기 전에는 안전한 실질취득비용을 산정하기 어렵습니다.

종합하면 가격상 할인 폭은 크지만, 권리 외적 위험이 높은 조건부 검토 물건입니다. 유치권 불성립과 도로사용 및 점유 문제의 해소를 객관적으로 확인할 수 있다면 가격 경쟁력을 재평가할 여지가 있습니다. 반대로 이 문제가 해결되지 않는다면 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 신중해야 합니다.

최종 판단: 가격은 관심, 권리·점유 검증은 필수 — 확인 전 입찰 보류가 합리적입니다.