* 인수액 0원은 등기상 말소 대상 권리와 배당 시뮬레이션에 따른 수치입니다. 신고된 유치권의 성립·효력 및 별도 도로사용 문제는 해당 계산에 포함되지 않았습니다.

의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동의 다세대주택 ‘이리스’ 제1동 4층 401호입니다. 소유자는 서경훈이며, 2023년 11월 8일 소유권보존등기와 함께 파주중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼흥건설의 가압류, 임의경매개시결정, 지방자치단체 및 국가의 압류가 이어졌습니다. 근저당권에는 채권양도에 따른 이전등기와 근질권설정등기도 존재합니다.

등기 권리의 소멸 구조만 보면 매각으로 정리되는 권리가 중심입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 근저당권 말소형 경매와 동일하게 취급하면 위험합니다. 미미컴퍼니가 공사대금에 관한 유치권을 신고했고, 매각물건명세서에는 일부 목록의 도로사용을 별도로 확인하도록 명시돼 있기 때문입니다.

특히 유치권은 등기부에 나타나지 않는 권리입니다. 신고금액이 확인된다는 사실만으로 유치권 성립이 인정되는 것도 아니지만, 단순히 매각으로 근저당권이 말소된다는 이유만으로 유치권 위험까지 소멸한다고 판단할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 54,023,000원이 저렴한가보다 그 금액으로 정상적인 사용과 점유 확보가 가능한가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도 권리 위험

말소기준은 2023.11.08 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 파주중앙새마을금고의 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1227호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 관련 채권최고액으로, 해당 401호만의 개별 채무액이나 낙찰자가 인수할 금액을 의미하지 않습니다.

뒤이어 설정된 삼흥건설 주식회사 가압류와 경매개시결정, 포천시 및 국가의 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 서울보증보험 주식회사의 가압류는 2025.06.11 이미 말소되었습니다.

임차관계 및 점유 확인

배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기상 권리 및 채권 배당을 중심으로 계산한 수치이며, 실제 점유관계에서 새롭게 확인될 수 있는 임차권이나 유치권·도로사용 위험에 대한 확정 판단은 아닙니다.

② 시세 비교 — 거래 대비 34.9%, 그러나 표본은 1건

이리스의 최근 확인 실거래는 2026년 4월 1건입니다. 거래가는 155,000,000원이고, 거래 대상은 전용면적 60.06㎡, 3층입니다. 본건의 비교 기준 면적은 64.79㎡이고 위치는 4층이므로, 완전히 동일한 조건의 거래는 아닙니다.

최저가 54,023,000원은 최근 거래가 155,000,000원의 34.9%입니다. 숫자만 놓고 보면 상당한 할인 폭입니다. 다만 최근 12개월 평균도 거래 1건으로 산출된 값이고, 비교 대상 면적과 층이 다르므로 이를 본건의 확정 시세로 받아들이기는 어렵습니다.

더 중요한 점은 유치권과 도로사용 문제를 해소하기 위한 비용 및 시간입니다. 현재의 최저매각가가 실제 취득 총비용의 전부라고 가정하면 잘못된 투자 판단으로 이어질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,023,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 공제한 금액이 근저당권 배당에 배정되며, 삼흥건설 가압류채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 계산됐습니다.

* 파주중앙새마을금고는 최초 근저당권자를 기준으로 한 배당 시뮬레이션의 표시입니다. 등기상 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정되어 있으므로, 실제 배당권리자는 채권승계 및 관련 권리관계 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

채권액 기준 합계는 3,412,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 52,650,586원이고, 계산상 미배당 채권은 3,359,349,414원입니다. 별도로 사건상 신청채권액은 2,664,643,580원입니다.

신청채권액, 근저당권의 채권최고액, 배당 시뮬레이션상의 채권액은 각각 다른 개념입니다. 특히 근저당권 채권최고액이 크다는 이유만으로 매수인이 그 금액을 부담하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 일반 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인의 인수채무가 아닙니다. 그러나 유치권과 도로사용 문제는 이 배당 계산만으로 해결되지 않습니다.

회차별 배당 및 미배당 시나리오

추가 유찰 시 최저가가 낮아지더라도, 일반 채권의 미배당이 곧바로 낙찰자의 인수금액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 반면 유치권 문제는 낙찰가 하락과 별개로 확인해야 합니다.

각 회차는 최저매각가를 낙찰가로 가정한 시뮬레이션입니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 유치권 성립 여부와 도로사용 관련 비용은 별도입니다. 향후 실제 매각일정과 최저가는 변경될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·환경. 경기도 포천시 선단동에 소재하며, 주위는 주택 등이 위치한 지역입니다.
• 교통. 인근 버스정류장 등이 소재하며, 인접도로를 통해 본건으로 진출입할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 법적 도로사용 권원은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다. 주거용 등으로 이용 중입니다.
• 준공·규모. 2023.09.27 준공된 이리스는 총 22세대입니다. 거래사례가 적어 시세 판단과 향후 매도 가능성에 관한 불확실성이 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역으로, 토지는 평지의 부정형이며 주거용 건부지 등으로 이용되고 있습니다. 토지 전체 면적은 1,383.0㎡입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 467,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 401호의 직접적인 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 토지이용 제한. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원)·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 개별 거래 및 이용에 대한 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 도로. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하는 토지이용계획 사항이 있으며, 별도로 매각물건명세서에 목록 3·4·5의 도로사용 확인사항이 기재되어 있습니다. 두 사항을 혼동하지 말고 실제 권원과 관계 서류를 대조해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가 관련 사항에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유 및 전입관계 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 미미컴퍼니(대표자 이민아)의 공사대금 46,398,000원 유치권신고서와 채권자의 유치권배제 의견서를 모두 확보하여 주장 내용과 근거를 비교하세요.
• 유치권 성립요건 검토. 공사대금채권의 발생 및 변제기, 해당 부동산과의 견련성, 유치권 주장자의 적법하고 계속적인 점유 여부를 확인하세요. 신고가 있다는 사실만으로 성립을 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 확인. 실제 점유자, 점유 공간, 출입 통제 여부, 임차인이나 공사업체의 점유 주장 여부를 조사하세요. 임대관계 미상이라는 점을 반드시 해소해야 합니다.
• 도로사용 권원 확인. 목록 3·4·5의 구체적인 토지관계와 통행권원, 도로사용승낙·지분·부담금 관련 사항을 확인하세요. 법원 매각 대상과 현장 실제 통행 경로도 대조해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 파주중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권설정이 배당절차 및 권리정리에 미치는 영향을 최신 등기와 사건기록으로 확인하세요.
• 압류 관련 우선채권 검토. 포천시와 국가의 압류가 있으므로 당해세 및 우선변제되는 조세채권의 존재와 배당순서를 확인하세요. 단순 배당 시뮬레이션이 실제 배당결과를 보장하지 않습니다.
• 시세 재검증. 155,000,000원 거래는 60.06㎡·3층의 단일 사례입니다. 본건의 64.79㎡·4층 조건, 내부 상태와 권리 위험을 감안하여 별도 비교가 필요합니다.
• 취득 총비용 계산. 최저매각가 54,023,000원 외에 취득세·등기비용·수리비용·명도비용 및 유치권·도로사용 관련 잠재 부담을 분리해 검토하세요. 유치권 신고금액은 확정 인수채무로 취급하지 마세요.
• 원본서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매기록 및 최신 매각기일 공고를 직접 대조하세요.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 정상 취득 가능성”

포천 이리스 401호의 최저가 54,023,000원은 감정가 225,000,000원의 약 24.01%입니다. 최근 거래 155,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 그러나 최근 거래는 단 1건이고 면적도 다르므로 현재 최저가만으로 확정적인 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 최초 근저당권 이후의 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제로 문제가 되는 부분은 등기 외부에 있습니다.

46,398,000원의 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하고, 채권자의 유치권배제 의견서가 제출되어 있습니다. 여기에 목록 3·4·5 도로사용 별도 확인이라는 매각물건명세서 사항까지 존재합니다. 이 두 문제가 해결되지 않은 상태에서 낙찰금액만으로 수익성을 계산하는 것은 위험합니다.

종합하면 가격상 할인 폭은 크지만, 권리 외적 위험이 뚜렷한 물건입니다. 유치권 및 점유의 실체와 도로사용 권원이 확인되고, 실제 취득 총비용에 대한 검토가 끝나야 투자 판단이 가능합니다. 가격은 관심 대상, 입찰 판단은 권리 확인 후. 현재로서는 조건부 검토가 필요한 C등급 물건으로 평가합니다.