의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동에 위치한 이리스 제3동 4층 401호 다세대주택입니다. 2023년 준공된 22세대 규모의 건물로, 감정가 236,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,664,000원입니다. 표면적인 가격 할인 폭은 상당하지만, 이 사건은 높은 채권액, 공사대금 유치권 신고, 도로사용 확인사항을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 대한 근질권 설정도 등기돼 있습니다. 이 권리들은 같은 담보권을 중심으로 연결된 권리관계이므로 채권최고액을 각각 별도의 부동산 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

특히 매각물건명세서에는 미미컴퍼니가 공사대금 46,398,000원에 관해 유치권을 신고했다는 내용이 있습니다. 채권자가 배제 의견서를 제출했지만, 의견서 제출 자체가 유치권 부존재의 확정판결을 의미하지는 않습니다. 입찰 여부를 결정할 때 가장 먼저 확인해야 할 쟁점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 별개

점유·임차관계

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인 또는 유치권 주장자인지 확정하기 어렵습니다.

따라서 현재 확인된 임차인 보증금 인수액은 없지만, 대항력 있는 임차인이 절대 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다. 점유자가 발견되면 전입일·점유 개시일·확정일자·보증금 및 말소기준권리와의 선후관계를 다시 확인해야 합니다. 현 단계에서 미확인 점유자의 대항력은 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 표본이 다르다

이리스의 최근 확인된 실거래는 2026년 4월 1건입니다. 거래금액은 155,000,000원이며, 거래된 호실은 전용 60.06㎡·3층입니다. 반면 이 경매물건의 비교 기준 면적은 67.925㎡로, 거래 사례와 면적이 일치하지 않습니다.

최저매각가 56,664,000원은 최근 거래금액 155,000,000원의 36.6%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 차이가 있지만, 실거래가 단 1건이고 면적도 다르기 때문에 동일 조건의 시세 대비 할인율이라고 해석할 수 없습니다.

감정가는 236,000,000원인 반면 최근 거래 사례는 155,000,000원으로 차이가 큽니다. 하지만 이 차이가 시세 하락 때문인지, 면적·층·개별 상태 등 물건별 조건 차이 때문인지는 현재 거래 사례만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 폭의 하락만으로 현재 최저가에 높은 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,664,000원 가정)

근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 3,000,000,000원은 공동담보가 설정된 등기상 채권최고액으로, 이 물건에 대한 최종 확정채권액과 반드시 같지는 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 매각가 시나리오에서 채권자 예상배당액은 55,244,048원이고, 채권자 총 미배당액은 3,356,755,952원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 유치권 성립 여부와 점유관계는 별도로 판단해야 합니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

유찰이 계속되면 최저매각가는 내려가지만, 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액은 더욱 커집니다. 세 시나리오 모두 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유치권이 성립하는 경우의 부담은 이러한 배당표에 포함되어 있지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장 등이 있으며, 인접도로를 통해 건물로 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 2023.09.27 준공된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 위생설비·급배수설비·전기설비·승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 주거용 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 임대관계와 실제 점유상태는 추가 확인이 필요합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지 면적은 1,383.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다. 공시지가 자료는 467,700원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 도로. 토지는 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 매각목록 3·4·5에 관한 도로사용 조건은 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 이는 실제 시공상태나 하자 부존재를 보증하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 22세대 규모의 다세대주택으로 최근 확인된 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회여서 재매각 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 미미컴퍼니의 공사대금 46,398,000원 신고에 대해 공사계약·미지급 채권·공사 범위·점유 개시 시점·점유의 적법성 등을 확인해야 합니다.
• 유치권배제 의견서. 채권자가 제출한 의견서의 구체적인 내용과 근거를 확인하고, 관련 소송·집행절차가 있는지도 살펴야 합니다. 의견서 제출만으로 유치권 위험이 제거됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 점유조사. 실제 점유자와 출입·사용상태를 확인해야 합니다. 임차인이 발견된다면 전입 및 확정일자, 보증금, 대항력·우선변제권 성립 여부를 별도 검토해야 합니다.
• 도로사용 권리. 매각목록 3·4·5의 도로사용 관련 사항을 확인하고, 통행이나 사용에 법률적·경제적 제한이 있는지 검토해야 합니다.
• 공동담보 및 채권관계. 파주중앙새마을금고 근저당권의 공동담보목록, 엠씨아이대부주식회사로의 채권이전, 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정 내용을 대조해야 합니다.
• 시세 재검증. 최근 실거래 155,000,000원은 면적이 다른 1건입니다. 동일하거나 충분히 유사한 면적·층·상태의 거래 사례를 확보해 적정 입찰가를 다시 산정해야 합니다.
• 유찰 원인. 이미 4회 유찰된 이유가 단순 가격 부담인지, 유치권·도로사용·점유 문제 등과 관련되는지 확인해야 합니다.
• 관리비 및 인도비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용과 명도·인도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일과 원본 서류. 2026.11.10 매각기일 기준으로 사건 진행상황, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 가격보다 유치권 해소가 먼저다”

포천 이리스 401호는 감정가 236,000,000원에서 최저매각가 56,664,000원까지 내려온 4회 유찰 다세대주택입니다. 최저가가 최근 확인된 거래금액의 36.6%에 불과하다는 점은 눈길을 끌지만, 거래 사례가 1건뿐이고 면적도 달라 실제 시장가격 대비 할인 폭은 확정할 수 없습니다.

등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸관계는 비교적 명확합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다. 그러나 46,398,000원 유치권 신고가 존재하고, 채권자의 유치권배제 의견서가 접수된 상태임에도 성립 여부가 확정되지 않았습니다. 여기에 매각목록의 도로사용 확인사항과 임대관계 미상이라는 변수도 남아 있습니다.

22세대 규모의 제한적인 거래 표본, 평균 3.8회의 유찰 이력까지 고려하면 가격 할인만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 유치권의 성립·대항 가능성, 실제 점유관계, 도로사용 조건을 확인한 뒤에야 실질 취득비용과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.

결론은 ‘등기상 인수는 제한적, 실질 권리위험은 미해소’입니다. 유치권과 도로사용 문제의 해소 여부가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 필요한 물건으로 평가합니다.