의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동의 ‘이리스’ 제3동 3층 301호입니다. 2023년 준공된 22세대 규모의 다세대주택으로, 감정평가상 주거용으로 이용되고 있습니다. 이 물건은 감정가가 236,000,000원이었지만 4회 유찰 끝에 최저매각가가 56,664,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 24% 수준으로, 숫자만 보면 상당히 낮은 가격입니다.

등기상 핵심은 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액이 3,000,000,000원으로 크지만 공동담보 근저당이며, 해당 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권 자체는 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 채권에는 별도의 근질권도 설정됐습니다.

문제는 등기부에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 미미컴퍼니의 공사대금 유치권 신고가 기재되어 있습니다. 채권자가 이에 대한 배제 의견서를 제출했지만, 그 사실만으로 유치권이 부존재한다고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유와 유치권 성립 여부, 도로사용 관계가 이 물건의 핵심 검토 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 유치권은 별개

근저당권은 2024.10.31 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 이들 기재는 기존 근저당권 및 그 피담보채권의 권리관계에 관한 것으로, 독립적인 선순위 근저당 채권최고액을 추가 합산하는 구조로 보아서는 안 됩니다. 실제 배당권자와 배당액은 채권승계 및 근질권 관계 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 36.6%라는 숫자의 함정

이리스의 확인된 실거래는 2026년 4월 155,000,000원에 거래된 전용 60.06㎡ 물건입니다. 이번 경매물건의 분석 대상 면적은 67.925㎡로 서로 다릅니다. 따라서 실거래 금액은 주변 가격 수준을 참고하는 자료일 뿐, 경매 대상 호수의 직접적인 시세로 확정해서는 안 됩니다.

최저매각가 56,664,000원은 참고 실거래 155,000,000원의 36.6%에 해당합니다. 비교 금액만 놓고 보면 큰 차이입니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 면적도 일치하지 않으므로 이를 근거로 실제 시세보다 63.4% 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 경매물건의 상태·점유·도로사용·유치권 문제까지 반영한 별도 가치판단이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,664,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 근저당권 이전·근질권 설정에 따른 실제 배당권자와 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등의 영향은 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 유치권 신고액은 위 배당표에 포함되지 않습니다.

현재 최저가로 매각된다면 집행비용 1,419,952원을 제외한 55,244,048원이 근저당 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 삼흥건설의 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여액도 없습니다. 총 미배당 채권액은 3,356,755,952원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지, 매수인에게 그대로 승계되는 채무를 의미하지 않습니다.

배당 시나리오 — 유찰이 이어진다면

회차별 인수액 0원은 확인된 배당·등기권리 기준입니다. 유치권과 미확인 점유관계에 따른 법적·경제적 부담은 별도입니다. 이후 유찰가격은 가정된 시나리오이며 실제 매각일정 및 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 인접도로를 통해 건물로 진출입할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 매각물건명세서의 별도 도로사용 확인사항은 해결되지 않은 검토 대상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 이리스는 22세대 규모이고 준공일은 2023.09.27입니다. 거래 표본이 적어 가격 수준과 환금성을 판단할 때 주의가 필요합니다.
• 토지 현황. 제1종일반주거지역이며 토지의 형상은 부정형, 지형은 평지입니다. 토지면적은 1,383.0㎡이고 공시지가는 467,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 건축물 사항. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이에 관한 특이사항도 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 동일 단지에서 확인된 실거래는 1건이며, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 현재 물건의 4회 유찰 이력과 함께 매각 가능 가격을 신중히 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고의 근거. 미미컴퍼니가 신고한 공사대금 46,398,000원의 발생 원인, 공사계약, 공사내역, 변제기, 목적물과의 관련성을 확인하세요.
• 유치권 점유 요건. 신고인이 실제 점유하고 있는지, 언제부터 어떤 방법으로 점유했는지, 점유의 계속성과 적법성을 확인해야 합니다.
• 채권자 배제 의견서. 채권자가 제출한 유치권배제 의견서의 구체적인 주장과 증빙을 확인하세요. 의견서 접수만으로 유치권 부존재가 확정되지는 않습니다.
• 도로사용. 매각물건명세서에 기재된 목록 3·4·5의 도로사용 관계와 본건의 실제 통행권원을 검토하세요.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 점유자, 보증금, 확정일자, 임차권 및 대항력 가능성을 재확인하세요.
• 시세 검증. 참고 실거래는 전용 60.06㎡의 1건으로 대상 면적 67.925㎡와 다릅니다. 면적·층·상태가 비교 가능한 추가 거래와 현장 가격을 확인하세요.
• 환금성 검토. 22세대 소규모 다세대이며 현재 4회 유찰됐습니다. 실제 매수 수요와 재매각 가능 가격을 보수적으로 판단하세요.
• 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납, 실점유자 퇴거, 인도명령 가능성과 인도소송 비용을 별도로 검토하세요.
• 권리승계 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 원본 등기와 배당자료로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수내역 및 매각조건을 확인하고 유치권 분쟁 관련 자료를 검토하세요.

맺으며 — “24%까지 떨어진 가격보다 유치권 확인이 먼저”

포천 이리스 301호는 감정가 236,000,000원에서 최저가 56,664,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준이 명확하고 확인된 배당상 인수액도 0원이어서, 표면적인 권리구조에는 장점이 있습니다.

그러나 46,398,000원의 유치권 신고가 존재하며 실제 성립 여부가 불분명합니다. 채권자의 배제 의견서가 제출됐다는 사실은 중요한 검토자료이지만 분쟁이 끝났다는 뜻은 아닙니다. 여기에 미확인 임대관계, 도로사용 확인사항, 22세대 소규모 단지의 환금성 문제까지 겹쳐 있습니다.

참고 실거래 155,000,000원과 비교하면 최저가가 낮아 보이지만, 거래가 단 1건이고 면적도 달라 확정적인 시세 차익을 계산하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리상 확인된 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전한 물건으로 분류할 수 없습니다.

최종 판단은 보수적 검토(C등급)입니다. 유치권과 점유관계가 법률적으로 정리되고 도로사용 문제가 해소된다면 낮아진 최저가격을 다시 평가할 여지가 있습니다. 반대로 해당 위험이 해소되지 않은 상태라면 감정가 대비 할인율만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 가격은 검토 대상, 입찰 판단은 권리 확인 후. 이것이 이 사건의 핵심 결론입니다.