* 인수 0원은 배당 시뮬레이션상 금액입니다. 유치권이 성립하여 매수인이 부담할 채무가 있다면 실제 취득 부담은 달라질 수 있습니다. 세금·취득 부대비용과 도로사용 관련 비용도 별도입니다.
의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동 74-5에 위치한 ‘이리스’ 제2동 4층 401호 다세대주택입니다. 건물은 2023년 9월 준공된 철근콘크리트 구조로, 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 서경훈 씨이며, 2023년 11월 8일 소유권보존등기와 파주중앙새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기상 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서 주목할 부분은 등기부의 근저당 금액보다 매각물건명세서에 적힌 유치권 신고와 도로사용 관련 비고입니다. 법원의 매각으로 지워지는 등기권리와, 성립 여부에 따라 매수인에게 영향을 줄 수 있는 유치권은 성격이 다릅니다. 따라서 권리 말소가 예상된다는 사실만으로 안전한 낙찰이라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 이리스 제2동 제4층 제401호 (선단동) |
| 물건종류 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 |
| 면적 비교기준 | 60.06㎡ (실거래 비교대상 면적) |
| 단지규모 / 준공 | 이리스 · 22세대 · 2023.09.27 준공 |
| 소유자 | 서경훈 (단독소유) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 50,661,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권액 | 2,664,643,580원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 · 을구 1번 · 파주중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 근저당권 변동 | 2024.10.31 엠씨아이대부주식회사로 이전 등기 · 근저당권부채권 근질권 설정 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 |
| 특별 확인사항 | 공사대금 유치권 신고 46,398,000원 · 도로사용 관련 부분 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 유치권은 별개
말소기준은 2023.11.08 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 삼흥건설 주식회사의 가압류와 포천시·국의 압류 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 서울보증보험 주식회사의 가압류는 2025년 6월 11일 이미 말소됐습니다.
특히 2024년 10월 31일에는 기존 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 이는 별개의 신규 선순위 근저당권이 추가됐다는 의미가 아니라, 기존 담보채권에 관한 권리 변동입니다. 실제 배당받을 권리자는 해당 이전·질권 관계를 반영해 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 내역과 실제 점유는 구분
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 관련 기록의 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
| 대상 | 확인 상태 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 유의사항 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고 내역 없음 | 판정할 임차정보 없음 | 실제 임대차·전입·점유관계 확인 필요 |
| 미미컴퍼니 | 공사대금 유치권 신고 | 임차권이 아닌 유치권 주장 | 점유와 유치권 성립 여부 별도 확인 |
유치권 신고자는 임차인으로 분류하지 않았습니다. 임차인의 대항력·우선변제권과 유치권의 성립 요건은 서로 다릅니다.
③ 시세 비교 — 5,066만원은 싸지만, 실질취득비용은 미확정
‘이리스’의 비교 가능한 최근 실거래는 2026년 4월 1건으로, 전용면적 60.06㎡, 3층이 155,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건에 따라 동일한 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.06㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.06㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
| 감정가 | — | 대상 4층 | 211,000,000원 |
| 현재 최저가 | — | 4회 유찰 | 50,661,000원 |
현재 최저가는 최근 거래가의 32.7% 수준으로, 단순 매각가격만 비교하면 큰 차이가 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 이를 해당 호수의 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 층과 내부 상태, 거래 당시 조건에 따른 차이도 고려해야 합니다.
따라서 시세 대비 할인율을 판단할 때는 ① 유치권 부담이 없는 경우와 ② 유치권 부담이 인정되는 경우를 구분해야 합니다. 어느 경우에도 취득세, 명도, 도로사용 문제에 따른 비용이 추가될 수 있습니다. 낮은 최저가만으로 확정적인 수익을 계산하기에는 변수가 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,311,898원 |
| 1. 말소기준 근저당권 파주중앙새마을금고 설정분 |
3,000,000,000원 | 49,349,102원 |
| 2. 가압류 · 삼흥건설 주식회사 | 412,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 50,661,000원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 예상배당입니다. 근저당권 이전·근질권 설정에 따른 실제 배당권자, 채권 확정액, 조세채권의 우선순위, 집행비용, 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 3,000,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액으로, 해당 호수에만 귀속되는 확정 채무액이라는 의미는 아닙니다.
배당 계산상 채권 합계는 3,412,000,000원, 채권자에게 돌아가는 예상배당은 49,349,102원이며, 계산상 미배당액은 3,362,650,898원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이처럼 미배당이 크더라도, 말소되는 담보권의 미배당 채무가 매수인에게 자동 이전되는 것은 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 위험은 남는다
현재 가격에서도 유치권 문제가 정리되지 않았다면, 추가 유찰만으로 매수인의 법적 불확실성이 사라지는 것은 아닙니다. 회차별 가격과 미배당 규모는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 50,661,000원 | 49,349,102원 | 3,362,650,898원 |
| 5회 유찰 시 | 35,462,700원 | 34,424,371원 | 3,377,575,629원 |
| 6회 유찰 시 | 24,823,890원 | 23,977,060원 | 3,388,022,940원 |
향후 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격으로의 매각을 보장하지 않습니다. 각 시나리오에서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나 유치권과 도로사용 문제 등은 별도입니다.
추가 유찰이 발생하면 입찰가격은 내려가지만, 유치권 신고액이 그대로 유지되는 상황에서는 매각가격 대비 잠재 부담의 비중이 오히려 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 낮은 회차 가격을 기다리는 전략보다 유치권과 점유 문제의 해결 여부를 먼저 확인하는 전략이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 선단동에 위치하며 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다. 주거용 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 인접 도로를 통해 물건으로 진출입할 수 있습니다. 다만 별도로 기재된 도로사용 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다.
- 건물. 2023.09.27 준공된 철근콘크리트구조입니다. 위생·급배수·전기·승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역으로, 토지는 부정형·평지이며 공시지가는 467,700원/㎡입니다. 지목은 대, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지이용 제한. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 중로1류와 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 실제 시설과 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 22세대의 소규모 공동주택이며, 확인된 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 한 건의 거래만으로 매각 가능한 가격대나 환금성을 안정적으로 추정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 신고 원문 확인. 미미컴퍼니(대표자 이민아)의 공사대금 46,398,000원 신고서와 증빙을 검토하고, 공사채권이 실제 존재하는지 확인해야 합니다.
- 유치권배제 의견서 확인. 채권자가 제출한 배제 의견의 구체적인 주장과 근거를 살피고, 관련 소송·점유관계·유치권 성립 여부에 관한 추가 판단이 있는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 점유 개시 경위와 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 도로사용 권원 확인. 목록 3·4·5의 도로사용 관련 내용을 매각물건명세서·등기부·현장과 대조하고, 장래 통행 및 유지비 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 및 질권 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 조세채권 확인. 포천시와 국의 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계 확인. 최근 거래는 60.06㎡ 3층 1건입니다. 대상 4층의 내부 상태와 거래 조건 등을 확인한 후 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 단지의 환금성 확인. 22세대 소규모 다세대주택으로 최근 거래 자료가 제한적입니다. 실제 재매각 수요와 처분 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 기타 취득비용 확인. 취득세, 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 명도비용, 수선비용 및 도로사용 관련 비용을 별도로 계산하세요.
- 매각기일 전 원본 재확인. 2026.11.10 매각에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권 관련 서류, 매각 대상 목록과 변경 공고를 다시 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 할인율보다 선결조건이 중요하다
이 물건의 가격 경쟁력은 조건부입니다. 유치권이 성립하지 않고 도로사용과 점유 문제가 정리된다면 낮은 최저가가 장점이 될 수 있습니다. 반대로 유치권이 인정되거나 도로사용에 추가 부담이 발생한다면 실제 취득비용과 명도 난도는 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 현재 가격을 단순히 실거래가 대비 67.3% 할인된 기회로만 볼 것이 아니라, 법적 부담이 해소됐을 때 어느 정도의 실질 가격 메리트가 남는지를 기준으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “5,066만원이라는 숫자보다, 4회 유찰의 이유”
감정가 211,000,000원의 다세대주택이 50,661,000원까지 떨어졌다는 사실은 강한 가격 신호입니다. 최근 거래 155,000,000원과 비교해도 최저가 수준은 상당히 낮습니다. 하지만 이 사건에는 46,398,000원 공사대금 유치권 신고라는 중대한 불확실성이 남아 있습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하고, 채권자의 배제 의견서까지 제출돼 있어 구체적인 법률관계를 확인해야 합니다.
게다가 도로사용에 관한 별도 확인사항과 임대관계 미상, 적은 거래 표본은 이 물건을 단순한 저가 경매로 보기 어렵게 만드는 요소입니다. 등기상 후순위 권리가 말소된다는 장점은 있지만, 매수인이 실제로 얼마를 들여 온전하게 사용·처분할 수 있는지는 아직 확정되지 않았습니다.
결론은 ‘가격 매력은 있으나, 권리·점유·도로 확인 전 입찰 보류’입니다. 유치권의 성립 여부, 도로사용 권원, 현장 점유관계를 확인한 뒤에야 낮은 최저가가 기회인지 위험을 반영한 가격인지 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 이후 실제로 부담해야 할 권리와 비용을 확인하는 데 있습니다.
