의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동 이리스 제1동 5층 502호 다세대주택입니다. 2023년 준공된 22세대 규모의 건물로, 감정가 198,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 47,540,000원까지 하락했습니다.
등기상 권리관계의 출발점은 2023.11.08 설정된 파주중앙새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권을 말소기준권리로 하여 후순위 가압류·경매개시결정·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 근저당권과 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것과 현장의 유치권 주장, 점유, 도로사용 문제가 해결되는 것은 별개입니다. 특히 유치권 신고액은 최저매각가에 근접하는 규모이므로, 권리 성립 여부와 점유 상태를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 1동 5층 502호 (선단동, 이리스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 주거용 이용 |
| 면적 | 대상면적 56.435㎡ |
| 건물 | 이리스 · 22세대 · 2023.09.27 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 서경훈 (단독소유) |
| 감정가 | 198,000,000원 |
| 최저매각가 | 47,540,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권 청구액 | 2,664,643,580원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 파주중앙새마을금고 근저당권 설정 |
| 등기사항 확인일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 위험이 있다
근저당권 이전은 기존 담보권의 이전이며, 근질권은 그 담보부채권에 관한 권리입니다. 따라서 각 기재의 채권최고액 3,000,000,000원을 독립된 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 배당표상 권리자 표기와 실제 배당수령권자는 원본 및 채권양도·근질권 관계를 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 및 유치권 — 이 사건의 핵심
현재 예상배당 모형에서 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 산정됩니다. 다만 이는 확인된 배당·인수 권리를 기준으로 한 추정치입니다. 실제 임차인의 전입·점유·확정일자 및 보증금은 별도로 확인해야 합니다. 새로운 점유자나 임차인이 확인되면 대항력과 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
매각물건명세서에는 유치권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있으며, 해당 유치권 신고에 대해 채권자의 유치권배제 의견서도 접수되어 있습니다.
유치권 신고가 있다는 이유만으로 유효한 유치권이 확정되는 것은 아닙니다. 반대로 배제 의견서가 제출되었다고 해서 유치권이 자동으로 소멸하거나 무효로 확정되는 것도 아닙니다.
공사대금채권의 존재, 해당 부동산과의 견련성, 적법한 점유, 점유의 계속성 및 기타 성립요건을 확인해야 합니다. 유치권이 실제로 성립한다면 인도와 사용 과정에서 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
해당 목록의 소유관계, 도로 이용권원, 통행 가능 여부와 비용 부담 가능성을 확인해야 합니다. 현장 진입이 가능하다는 사실만으로 법적 도로사용 문제가 모두 해결되었다고 볼 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 표본은 제한적
이리스의 확인된 최근 실거래는 2026년 4월 거래 1건입니다. 거래금액은 155,000,000원으로, 현재 최저매각가 47,540,000원은 해당 거래금액의 30.7%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.06㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 1건 | 155,000,000원 |
| 감정가 | 198,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가 | 47,540,000원 |
| 최근 실거래 | 155,000,000원 (2026.04) |
| 최근 12개월 평균 | 155,000,000원 (1건) |
| 최저가 ÷ 최근 시세 | 30.7% |
| 단지 평균 유찰 | 3.8회 |
| 단지 낙찰률 지표 | 4.48% |
| 마지막 낙찰일 | 2025.12.23 |
명목적인 가격 차이는 매우 큽니다. 그러나 확인된 실거래가 1건뿐이고, 비교 거래의 전용면적은 60.06㎡로 분석 대상면적 56.435㎡와 차이가 있습니다. 층수도 비교 거래는 3층, 경매 대상은 5층입니다. 따라서 155,000,000원을 해당 호수의 확정적인 시장가치로 보기는 어렵습니다.
반복 유찰 자체가 권리 하자를 확정하는 증거는 아닙니다. 다만 유치권 신고·도로사용 문제·점유 불확실성과 함께 나타난다는 점에서 낮은 가격의 원인을 현장과 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,255,720원 |
| 1. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 46,284,280원 |
| 2. 가압류 · 삼흥건설 주식회사 | 412,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,255,720원을 제외한 46,284,280원이 선순위 근저당권에 배당되는 추정입니다. 배당표의 근저당권자 명칭은 최초 설정권리 기준이며, 실제 수령권자는 근저당권 이전·근질권 관계에 따라 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
예상 채권자 배당: 46,284,280원
예상 미배당: 3,365,715,720원
소유자 잔여: 0원
매수인 인수 추정: 0원
예상 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당순위와 세금채권, 점유 및 유치권 문제는 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격보다 위험 해소가 먼저
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 47,540,000원 | 46,284,280원 | 3,365,715,720원 |
| 5회 유찰 시 | 33,277,999원 | 32,278,995원 | 3,379,721,005원 |
| 6회 유찰 시 | 23,294,599원 | 22,475,296원 | 3,389,524,704원 |
유찰이 반복될수록 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 시나리오와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 추정액은 0원으로 동일합니다.
중요한 것은 최저가 하락이 유치권 신고액이나 현장 점유 문제를 자동으로 줄여주지는 않는다는 점입니다. 유효한 유치권이 존재한다면 낙찰가가 내려가더라도 관련 분쟁이나 비용 부담 가능성은 계속 남습니다. 따라서 더 낮은 회차의 가격만으로 투자 매력이 높아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 신고액 전부를 낙찰자가 자동으로 지급해야 한다는 의미는 아닙니다. 유치권 성립 여부, 실제 피담보채권액, 점유와 합의 가능성에 따라 결과가 달라집니다. 이 부분이 확인되기 전에는 실질취득비용을 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 포천시 선단동 소재로, 주변에 주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 있으며, 인접도로를 통해 건물 출입이 가능합니다.
- 건물. 2023.09.27 준공된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급배수·전기·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 주거용 등으로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 부정형 토지이며, 토지면적은 1,383.0㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역으로, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원) 등에 포함됩니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있어 적용 여부와 경매취득 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 도로. 중로1류 도로에 접하는 토지 관련 사항이 있으나, 매각물건명세서에 별도 도로사용 확인사항이 명시되어 있습니다.
- 공시지가. 467,700원/㎡입니다.
- 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 22세대의 소규모 다세대주택이고 최근 확인된 실거래가 1건이므로, 거래가격과 매도 소요기간의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 유치권 신고 원본. 미미컴퍼니의 46,398,000원 공사대금 청구 근거, 계약서, 공사내역, 점유 관련 자료를 확인하세요.
- 유치권배제 의견서. 채권자가 어떤 이유와 증거로 유치권을 배제한다고 주장했는지 확인하고, 법원의 별도 판단이 있는지도 확인해야 합니다.
- 실제 점유자. 해당 호실의 점유자와 점유 시작 시점, 점유 권원, 임차관계 및 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 대항력. 주민등록·전입세대·확정일자·보증금과 매각물건명세서를 대조하여 신고되지 않은 임차인이나 인수 위험이 없는지 확인하세요.
- 도로사용 권리. 목록 3·4·5의 도로사용에 관한 권리관계, 통행권, 비용 부담 및 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 근저당권 이전. 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 확인하세요.
- 세금 압류. 포천시 및 국가 압류와 관련된 당해세, 법정기일, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 건물 관리상태. 내부 상태, 하자, 누수, 공사 미완료 여부와 승강기·공용시설 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비 등을 확인하세요.
- 실거래 시세. 2026.04 거래 1건뿐이므로 동일 건물뿐 아니라 인근 유사 다세대주택의 실제 거래 가능 가격도 검토하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 2026.11.10 매각기일 전 최신 명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 사건기록을 다시 확인하세요.
맺으며 — “4,754만원이 싸다는 결론은 아직 이르다”
포천 이리스 502호의 가격은 분명 눈길을 끕니다. 감정가 198,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 47,540,000원까지 내려왔고, 확인된 최근 실거래 155,000,000원과도 큰 차이가 있습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 숫자가 아니라 46,398,000원의 유치권 신고와 그 성립 여부입니다. 채권자의 유치권배제 의견서가 접수되었지만, 그것만으로 분쟁이 해소되었다고 볼 수 없습니다. 도로사용 관련 확인사항과 임대관계 미상이라는 변수도 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다. 하지만 등기상 권리분석이 단순하다고 실제 취득 과정도 안전한 것은 아닙니다. 특히 소규모 다세대주택에 최근 실거래가 1건뿐이므로, 명목적인 시세 차이를 곧바로 확실한 수익 여력으로 간주해서도 안 됩니다.
종합 판단은 C등급. 가격상 할인 폭은 크지만 유치권, 점유, 도로사용, 환금성 위험이 동시에 존재합니다. 유치권 성립 여부와 실제 점유관계, 도로사용 권원을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다. 이 사건에서는 최저가가 얼마나 낮아졌는지보다 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 문제없이 인도받을 수 있는지가 더 중요합니다.
