의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동의 다세대주택 이리스 제1동 5층 501호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 등으로 기재되어 있고, 건물은 철근콘크리트구조입니다. 등기상 소유자는 서경훈이며, 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,000,000,000원으로, 이번 최저매각가보다 훨씬 큽니다.

등기부에는 후순위 가압류와 압류, 임의경매개시결정이 기록되어 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기상 권리만 보면 인수 부담은 제한적입니다. 그러나 매각물건명세서에는 미미컴퍼니가 공사대금 46,398,000원으로 유치권을 신고한 사실이 기재되어 있습니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하고 채권자의 유치권배제 의견서도 접수된 상태입니다. 이 쟁점은 등기부상 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 해결되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 별개다

말소기준권리는 2023년 11월 8일 접수된 파주중앙새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 삼흥건설의 가압류, 포천시 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 서울보증보험의 가압류는 2025년 6월 11일 말소 기록이 있어 경매로 소멸하는 후순위 권리와 구분해야 합니다.

근저당권은 2024년 10월 31일 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정 기록이 있습니다. 경매 신청채권자와 현재 근저당 관련 권리자의 관계, 실제 피담보채권 및 말소 범위는 매각물건명세서와 최신 등기 원본으로 대조하는 편이 안전합니다.

임차인 확인: 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대 및 확정일자 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임차인 관련 인수액이 산출상 0원이라는 점만으로 실제 명도 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 1건, 가격 차이를 그대로 믿지 말 것

이리스의 비교 가능한 최근 실거래는 2026년 4월 거래 1건입니다. 거래 면적은 60.06㎡, 거래 층은 3층, 거래가는 155,000,000원입니다. 비교 기준 면적은 64.79㎡이므로 대상 물건과 면적이 같다고 볼 수 없고, 거래 표본도 1건뿐입니다.

최저매각가 54,023,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 155,000,000원의 34.9% 수준입니다. 반면 감정가 225,000,000원은 최근 거래가의 약 145.2%입니다. 최저가와 거래가 사이에 큰 차이가 있지만, 단 한 건의 거래만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 특히 유치권 신고액과 도로사용 문제가 해결되지 않은 상태에서는 이 차이를 그대로 수익 여력으로 해석하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,023,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 하면 집행비용 추정액 1,372,414원을 제외한 52,650,586원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 삼흥건설의 가압류에는 배당되지 않고 소유자 잔여금도 없습니다. 분배 산출상 채권액 합계는 3,412,000,000원이며, 배당액 52,650,586원을 제외한 미배당액은 3,359,349,414원입니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일하다는 뜻이 아니며, 배당액은 가정한 매각가에 따른 산출치입니다.

④ 유치권·도로사용·입지·환금성 메모

• 유치권. 미미컴퍼니(대표자 이민아)가 공사대금 46,398,000원으로 유치권을 신고했습니다. 성립 여부는 불분명하고 채권자의 유치권배제 의견서가 접수되어 있습니다. 신고 사실만으로 유치권이 성립했다고 단정하거나, 배제 의견서만으로 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.
• 도로사용. 매각물건명세서 비고에는 목록 3·4·5의 도로사용에 관한 부분을 매수 시 별도 확인하라고 기재되어 있습니다. 해당 부분의 권리관계와 실제 사용 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 입지. 포천시 선단동의 주택 등이 소재하는 지역입니다. 인근에 버스정류장 등이 있고, 인접 도로를 통해 물건으로 진출입할 수 있는 것으로 감정평가에 기재되어 있습니다.
• 건물·이용상태. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기·승강기설비가 기재되어 있습니다. 감정평가상 주거용 등으로 이용 중이고, 위반건축물 표시는 없는 것으로 나타납니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 토지는 평지·부정형으로 기재되어 있습니다. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 지정 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 이리스는 22세대 규모이며 2023.09.27 준공으로 기재되어 있습니다. 최근 비교 거래는 1건뿐입니다. 거래 표본이 제한적인 상황에서 유치권·도로사용 쟁점까지 겹치므로, 취득 후 매도 가능성과 매수자 확보를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고 원본 확인. 46,398,000원 공사대금 신고의 근거 서류, 공사 범위, 점유 관계 및 유치권배제 의견서 내용을 확인하세요. 신고액이 최저가의 약 85.9%에 해당하므로 성립 여부를 확인하지 않은 채 입찰가만 결정하는 것은 위험합니다.
• 도로사용 관계 확인. 목록 3·4·5의 도로사용 부분이 어떤 권리와 조건에 연결되는지 매각물건명세서와 관련 서류를 통해 확인하세요. 실제 진출입과 권리관계가 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실제 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 확정일자 현황을 확인하고 명도 가능성을 따져보세요.
• 등기 원본 대조. 말소기준권리는 2023.11.08 근저당권입니다. 2024.10.31 근저당권 이전과 근질권 설정 기록, 후순위 가압류·압류의 말소 범위를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 대조하세요.
• 실거래 비교의 한계. 최근 거래는 2026.04의 155,000,000원 1건입니다. 거래 면적 60.06㎡와 비교 기준 면적 64.79㎡의 차이를 고려하고, 한 건의 거래만으로 대상 물건의 시세를 확정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 산출 시나리오상 5회 유찰 시 37,816,100원, 6회 유찰 시 26,471,270원입니다. 이는 시나리오 금액이며 실제 차기 최저매각가와 매각기일은 해당 회차의 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 최종 취득비용. 낙찰대금 외에도 유치권 관련 분쟁·해결 비용, 명도 및 관리 관련 비용이 발생할 가능성을 따로 검토하세요. 유치권의 성립이나 실제 부담액이 확인되기 전에는 산출상 인수액 0원을 총 취득비용으로 간주하면 안 됩니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 선결 쟁점이 중요하다

이 물건은 감정가 225,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가 54,023,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인된 거래 155,000,000원과 비교하면 최저가의 가격 차이는 큽니다. 다만 비교 거래는 1건이고 면적도 다르므로 이 차이만으로 저평가를 확정할 수는 없습니다.

등기상 말소기준권리 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 산출상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 유치권 신고 46,398,000원의 성립 여부가 불분명하고, 목록 3·4·5의 도로사용 부분도 별도 확인 대상입니다. 임대관계 역시 미상입니다. 이 세 가지를 확인하지 않은 상태에서는 낮은 최저가가 실제 취득 메리트로 이어진다고 단정하기 어렵습니다.

결론은 입찰 전 실사 우선입니다. 유치권과 도로사용 문제가 해소 가능한지, 실제 점유·임대차 관계가 어떠한지, 비교 거래가 대상 물건의 가격 판단에 적절한지 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정해야 합니다. 확인 결과에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 최저가 자체를 안전성의 근거로 삼지 않는 것이 핵심입니다.