의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동의 이리스 제3동 5층 501호, 다세대주택 경매입니다. 소유권보존 명의자는 서경훈이며, 말소기준권리는 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 등기된 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리의 인수 부담과 별개로, 매각물건명세서에 기재된 유치권 신고와 도로사용 관련 사항을 따져야 합니다.

이 물건은 단순히 최저가가 낮아진 물건으로만 볼 수 없습니다. 미미컴퍼니가 공사대금 46,398,000원을 이유로 유치권을 신고했고, 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 채권자가 유치권배제 의견서를 제출했지만, 그 사실만으로 유치권이 확정적으로 부정되는 것은 아닙니다. 유치권 성립 여부와 점유관계가 확인되기 전에는 등기상 인수액 0원을 전체 인수위험 0원으로 해석하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리와 유치권은 구분해야 한다

말소기준권리는 2023년 11월 8일의 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며, 갑구 2번 삼흥건설 주식회사의 가압류 412,000,000원과 이후 포천시·국의 압류는 말소기준권리보다 뒤에 설정됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 서울보증보험 주식회사의 가압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.

근저당권에는 2024년 10월 31일 엠씨아이대부주식회사로의 이전 등기와 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정이 있습니다. 신청채권자 표시와 담보권 변동 내역을 함께 대조하고, 실제 채권자 지위와 배당관계는 경매기록 원본으로 확인해야 합니다. 소유자는 서경훈, 근저당 채무자는 김수정으로 기재되어 있으므로 소유권 및 담보 설정의 관계도 원본 서류로 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 단순 가격비는 낮지만 비교 신뢰도는 제한적

이리스는 22세대 규모이며, 준공일은 2023.09.27입니다. 확인되는 최근 거래는 2026년 4월의 1건입니다. 해당 거래는 60.06㎡, 3층, 155,000,000원이며, 시세 비교 기준면적 67.925㎡와 일치하지 않습니다. 표본이 1건뿐이므로 이 거래 하나만으로 해당 호수의 적정 가격을 확정하기는 어렵습니다.

현재 최저가 56,664,000원은 최근 거래 155,000,000원의 단순 36.6%에 해당합니다. 다만 이 비율은 대상 면적과 실거래 면적이 일치하지 않는 상태에서 산출된 단순 금액 비교입니다. 동일 면적·층·상태의 거래가 충분히 확보된 것은 아니므로, 이 차이를 그대로 시세 할인이나 확정적인 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,664,000원 가정)

위 배당은 현재 최저매각가를 가정한 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 산정했으며 실제 피담보채권액과 배당관계는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 채권 합계는 3,412,000,000원이며, 시뮬레이션상 채권자 배당액은 55,244,048원, 미배당액은 3,356,755,952원입니다. 유치권 신고액은 이 배당표에 포함되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역입니다. 주거용 등으로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 인접 도로를 통하여 진출입할 수 있는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 목록 3·4·5의 도로사용 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기·승강기 설비 등이 되어 있습니다. 감정평가서상 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,383.0㎡, 형상은 부정형, 지형은 평지로 기재되어 있습니다. 용도지역은 제1종일반주거지역이며 공시지가는 467,700원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 이용계획에 맞춰 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 이리스는 22세대 규모이며, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이고 대상과 거래의 면적도 일치하지 않으므로, 향후 매도 가능성과 적정 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 미미컴퍼니의 공사대금 46,398,000원 신고와 채권자의 유치권배제 의견서를 함께 검토하세요. 유치권 신고서, 점유 현황, 공사대금 채권의 발생·변제 여부 및 관련 사건기록을 확인해야 합니다.
• 점유자·임대차 확인. 조사자료상 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 점유 시작 시점과 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 도로사용 권리. 목록 3·4·5의 도로사용에 관한 부분을 원본 서류와 대조하고, 실제 진입로 및 사용 권원이 매수 후에도 확보되는지 확인하세요.
• 담보권 변동 확인. 근저당권 이전 및 근질권 설정 내역이 있으므로 현재 채권자, 경매신청 채권자의 지위와 배당관계를 경매기록 원본으로 대조하세요.
• 소유자·채무자 관계. 소유자 서경훈과 근저당 채무자 김수정이 다르게 기재되어 있으므로 소유권보존 및 담보 설정 내역, 공동담보목록의 범위를 확인하세요.
• 총취득비용 산정. 최저매각가에 취득 관련 비용과 점유·명도 비용 등을 더해 검토하되, 유치권 부담은 성립 여부가 확인되기 전까지 확정된 0원으로 간주하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 서류를 직접 대조하세요. 이 분석은 제공된 자료를 바탕으로 한 검토 의견이며 법원의 최종 판단을 대신하지 않습니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 권리·현황 확인이 먼저

이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저가가 56,664,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 155,000,000원과의 단순 금액비는 36.6%이지만, 거래 면적이 다르고 표본도 1건뿐이므로 그 차이를 확정적인 가격 메리트로 볼 수는 없습니다.

더 중요한 것은 유치권 신고 46,398,000원과 목록 3·4·5의 도로사용 관련 확인 사항입니다. 등기·배당표상 인수액 0원은 이 쟁점들이 모두 해소되었다는 의미가 아닙니다. 유치권의 성립 여부와 실제 점유, 도로사용 권원을 확인하지 못한 상태에서는 실질 취득비용과 향후 환금성을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 입찰을 결정하기보다, 유치권 관련 원본 기록과 도로사용 권리관계를 먼저 확인해야 합니다. 이 두 가지가 해소되지 않는다면 낮은 최저가가 실제 매수 메리트로 이어진다고 단정하기 어렵습니다.