* 인수 0원은 등기상 권리 및 배당 시뮬레이션에 따른 추정치입니다. 신고된 유치권의 성립 여부, 실제 점유관계, 도로사용 관련 부담은 별도로 판단해야 합니다.

의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동의 다세대주택 '이리스' 2동 4층 402호입니다. 감정가 220,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 52,822,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 약 24% 수준이니 가격만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다.

등기부의 핵심은 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류 등이 이어졌고, 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 관련 근질권도 설정됐습니다. 다만 이러한 채권의 이전과 설정 사실이 곧 매수인의 별도 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

더 중요한 것은 등기부 밖에서 확인해야 할 사항입니다. 미미컴퍼니(대표자 이민아)가 공사대금 46,398,000원을 이유로 유치권을 신고했습니다. 채권자의 유치권배제 의견서가 접수됐지만, 그것만으로 유치권이 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다. 이 물건은 등기상 권리의 소멸과 실제 부동산 인수 위험을 분리해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

말소기준권리는 2023.11.08 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 파주중앙새마을금고가 근저당권자로 설정됐으며, 채무자는 김수정, 소유자는 서경훈으로 각각 기재돼 있습니다. 근저당권에는 공동담보목록이 연결돼 있으므로 채권최고액 3,000,000,000원을 이 호실만의 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후의 삼흥건설 가압류, 임의경매개시결정, 포천시 압류와 국가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 서울보증보험의 가압류는 2025.06.11 이미 말소됐습니다. 근저당권의 이전 및 근질권 설정은 기존 담보채권에 관한 변동으로, 독립된 매수인 인수채무로 중복 계산하지 않습니다.

② 점유·유치권 — 이 물건의 핵심 위험

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 내용에서 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 완전한 공실이나 인도 부담이 없는 상태를 확정할 수는 없습니다.

유치권은 등기부에 표시되지 않더라도 적법하게 성립한 경우 부동산 인도와 사용에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. 유치권 신고가 있다고 해서 신고금액 전액이 자동으로 매수인에게 이전되는 것도 아닙니다. 실제 공사채권의 존재, 변제기, 목적물과의 견련성, 적법한 점유와 점유의 계속 여부 등을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 저렴하지만 표본은 1건

이리스의 비교 대상 면적은 62.8㎡이며, 최근 확인되는 매매사례는 2026년 4월 155,000,000원입니다. 해당 거래는 전용 60.06㎡, 3층으로, 경매 대상인 4층 402호와 면적·층이 완전히 같지는 않습니다.

최근 12개월 평균도 155,000,000원이지만, 이는 거래 1건으로 산출된 값입니다. 복수의 거래가 누적된 단지의 평균가격처럼 활용하기에는 신뢰도가 낮습니다. 거래가격 추세가 상승하는지 하락하는지도 이 1건만으로는 판단할 수 없습니다.

현재 최저매각가 52,822,000원은 최근 거래가의 34.1%입니다. 가격 차이는 크지만, 이 차이가 곧바로 안전한 투자수익을 의미하지는 않습니다. 유치권 분쟁 비용과 실제 점유관계, 도로사용 문제, 건물 상태를 확인하지 않고 단순히 155,000,000원과의 차액을 수익으로 계산해서는 안 됩니다.

④ 실질취득비용 — 유치권 위험을 별도로 계산

배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신고 유치권 등이 성립하지 않고 별도 부담도 발생하지 않는다는 전제에서의 기초 취득금액은 52,822,000원입니다. 다만 실제 총투입금액에는 취득 관련 세금·비용·명도비용 등이 추가될 수 있습니다.

99,220,000원은 최저가 52,822,000원에 신고 유치권 금액 46,398,000원을 단순 가산한 가정치입니다. 유치권 신고금액이 매수인의 확정 채무라는 뜻이 아니며, 성립 여부와 실제 해결비용에 따라 결과가 달라집니다. 세금·명도·수선·도로사용 관련 비용은 별도입니다.

이 가정치도 최근 거래가보다는 낮지만, 실질취득비용과 현금화 가능성은 전혀 다른 문제입니다. 유치권이 성립하는 경우 부동산 인도나 이용이 지연될 수 있고, 유치권이 성립하지 않더라도 이를 다투는 데 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 1,350,796원을 제외한 51,471,204원이 근저당권 관련 채권에 배당되고, 후순위 삼흥건설 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원입니다.

배당 계산에 반영된 채권액 합계는 3,412,000,000원, 채권자 예상배당액은 51,471,204원, 미배당 추정액은 3,360,528,796원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액, 우선배당 채권 및 세금에 따라 최종 배당은 변동될 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 이전 및 근질권 설정으로 실제 배당수령권자가 달라질 수 있습니다. 도넛 차트는 제공된 배당 시뮬레이션 금액을 표시합니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 싸져도 채권은 남는다

현재 4회 유찰 상태에서 추가 유찰이 발생하면 다음 회차의 최저매각가는 더 낮아집니다. 반면 후순위 채권자가 배당받을 가능성은 더욱 제한됩니다. 이는 매수인이 채권 미배당액을 인수한다는 의미가 아닙니다.

신청채권 관련 청구액은 2,664,643,580원이며, 현재 회차의 관련 예상배당은 51,471,204원으로 신청채권을 모두 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권은 충족되지 않습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치. 경기도 포천시 선단동에 있으며, 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 인접 도로를 통해 해당 부동산에 진출입할 수 있는 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 주거용 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역에 해당하며, 토지면적은 1,383.0㎡, 지형은 평지·부정형으로 조사됐습니다.
• 공시지가. 467,700원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 이용 제한. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 개별 거래의 허가 필요 여부와 제한 내용은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 2023.09.27 준공, 22세대 규모입니다. 위반건축물 표시는 없으나 실제 하자나 미완료 공사 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 최근 확인된 매매거래가 1건에 그쳐 가격 추정의 불확실성이 큽니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰횟수는 3.8회로 제시돼 있으며, 이 사건은 4회 유찰 상태입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고서 확인. 미미컴퍼니의 공사대금 46,398,000원 신고내역, 공사계약, 기성내역, 채권의 변제기와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 유치권배제 의견서 확인. 채권자가 제출한 의견서의 구체적 배제 사유와 증빙을 검토하고, 유치권 성립 여부를 별도로 법률 검토해야 합니다.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·전입세대·실제 점유자를 대조해야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 단정하지 마세요.
• 도로사용 관계 확인. 목록 3·4·5 관련 권리관계, 통행 가능 여부, 도로지분과 사용권원, 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록 제2022-1227호와 채권 이전 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 압류·조세 확인. 포천시 및 국가 압류에 관해 관련 조세의 성격과 배당순위를 검토해야 합니다.
• 건물 현장 확인. 내부 마감·누수·공사완료 상태, 설비 작동, 공용부분 관리상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 관리주체, 실제 정산액을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2026.04의 거래 1건만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 인근 유사 다세대의 거래 및 실제 매도 가능가격을 별도 검토해야 합니다.
• 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 유치권 관련 제출서류와 기일 변경 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가보다 유치권의 실체가 먼저”

포천 이리스 402호는 감정가 220,000,000원에서 최저매각가 52,822,000원까지 하락한 다세대주택입니다. 최근 확인된 실거래가격 155,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.

등기상 말소기준 이후의 권리는 대부분 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서의 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 경매라고 판단할 수 없습니다. 46,398,000원의 유치권 신고, 채권자의 배제 의견서, 도로사용 확인사항, 임대관계 미상, 적은 실거래 표본이 동시에 존재합니다.

신고 유치권이 실제로 성립하는지, 누가 부동산을 점유하는지, 낙찰 후 정상적인 진출입과 이용이 가능한지를 확인하는 것이 우선입니다. 이러한 쟁점의 해소 여부에 따라 취득비용과 명도 가능성, 향후 매각 가능가격이 달라집니다.

결론은 가격상 저평가 가능성은 있으나, 권리 외 위험이 해소되지 않은 고위험 물건입니다. 현재로서는 낮은 최저가만으로 입찰을 권하기 어렵고, 유치권과 도로사용 관계의 원본 확인 및 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 종합 판단은 D등급입니다.