의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동 이리스 제3동 제2층 제201호에 대한 경매입니다. 소유자는 서경훈이며, 2023년 11월 8일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 파주중앙새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 삼흥건설 주식회사의 가압류와 포천시·국의 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 24% 수준입니다. 금액만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 그만큼 주의해서 살펴볼 사항이 있습니다. 특히 유치권의 실제 성립 여부, 매각물건명세서에 기재된 도로사용 관련 사항, 그리고 임대관계 및 실제 점유 상태가 중요합니다. 이 사건은 등기상 권리의 말소 여부뿐 아니라 매각 후 인도와 추가 부담 가능성까지 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 유치권은 별개

다만 2024.10.31에는 기존 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 원래의 근저당권과 연결된 권리변동이므로 별개의 채권최고액을 단순 합산해서는 안 됩니다. 배당 모형에 기재된 파주중앙새마을금고와 실제 배당받을 권리자의 관계는 근저당권 이전 및 근질권 등기 내용을 함께 확인해야 합니다.

임차인·점유 관계

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 모든 점유자의 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다.

대항력 판정은 실제 점유와 주민등록 등 권리 성립요건을 확인한 후 확정해야 합니다. 미확인 임차인의 보증금은 예상배당 및 인수액 산정에 반영되지 않았습니다.

② 시세 비교 — 36.1%라는 숫자의 함정

이리스의 최근 실거래는 2026년 4월 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가 55,943,000원은 이 금액의 36.1%에 해당합니다. 그러나 이 비교를 그대로 가격 메리트로 해석하기에는 중요한 제약이 있습니다.

최근 12개월 실거래 평균도 155,000,000원이지만, 표본은 단 1건입니다. 더구나 거래된 주택의 전용면적은 60.06㎡로, 경매 대상의 67.925㎡와 일치하지 않습니다. 거래 층도 각각 3층과 2층으로 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,943,000원 가정)

매각대금 55,943,000원 중 추정 집행비용 1,406,974원을 제외한 54,536,026원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권자 총액 3,412,000,000원 대비 예상배당액이 작아 3,357,463,974원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 금액은 제공된 배당 모형의 채권액과 배당액에 따른 계산이며, 공동담보의 실제 채무 잔액이나 다른 담보물에서의 회수액을 확정하는 수치는 아닙니다.

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다. 포천시와 국의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일 및 우선순위 확인이 필요합니다. 근저당권 이전·근질권 설정 이력에 따라 실제 배당권리자도 확인해야 합니다.

회차별 매각가·미배당 시나리오

회차가 진행돼 매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액도 감소합니다. 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 신청채권액이 전액 충족되지 않으며, 배당 모형상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 선단동에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 인접도로를 통해 건물로 진출입할 수 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 주거용 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역에 속하며, 토지는 부정형의 주거용 건부지 등으로 이용 중입니다.
• 공시지가. 467,700원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 도로. 토지 자료상 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 매각물건명세서에는 목록 3·4·5의 도로사용에 관한 사항을 별도 확인하도록 기재돼 있습니다.
• 환금성. 이리스는 22세대 규모로, 최근 확인된 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이고 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.8회이므로 매각 및 재판매 시 수요를 신중하게 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인 확인. 미미컴퍼니의 공사대금 46,398,000원 신고와 관련한 실제 공사계약, 공사내역, 채권 발생 원인 및 해당 부동산과의 관련성을 확인하세요.
• 유치권 점유 확인. 유치권자의 실제 점유 여부와 점유 개시 경위, 점유의 계속성 등을 확인하고 채권자의 유치권배제 의견서 내용도 함께 검토하세요.
• 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 보증금 및 대항력 성립 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 파주중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 등기부 원본으로 대조하세요.
• 조세채권 확인. 포천시 및 국의 압류가 있으므로 실제 체납세액과 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 도로사용 조건 확인. 목록 3·4·5에 관한 도로사용 권원, 통행 가능 여부와 추가 비용 발생 가능성을 확인하세요.
• 시세 재검토. 155,000,000원 거래는 대상과 전용면적이 다릅니다. 동일 면적·유사 층의 거래와 실제 매도 가능 가격을 추가 확인하세요.
• 환금성 점검. 22세대 규모, 4회 유찰, 단지 평균 유찰 3.8회라는 특성을 고려해 향후 매각 가능성과 보유 기간을 검토하세요.
• 명도비용 확인. 유치권과 실제 점유관계에 따라 인도 일정 및 비용이 달라질 수 있으므로 낙찰가 이외의 현금 지출도 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 접수서류를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 24%는 기회인가, 위험의 가격인가”

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 55,943,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 233,000,000원에서 4회 유찰됐다는 점만 보면 충분히 관심을 가질 만한 가격입니다.

그러나 낙찰 후 문제가 될 수 있는 46,398,000원의 유치권 신고가 있습니다. 유치권 성립 여부가 불분명하고 채권자의 배제 의견서까지 제출된 상태이므로, 어느 한쪽의 주장만으로 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유 및 임대관계도 확인이 필요합니다.

시세 판단도 마찬가지입니다. 비교 가능한 최근 거래는 155,000,000원 1건이지만, 경매 대상과 면적이 다릅니다. 단지 규모도 22세대로 작아 거래 표본이 충분하지 않습니다. 따라서 실거래 대비 36.1%라는 비율만으로 큰 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 말소기준권리 및 후순위 권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 유치권·도로사용·점유관계의 불확실성과 4회 유찰에 따른 환금성 우려가 존재합니다. 등기상 인수액 0원은 확인되지만, 실질적인 추가 부담까지 0원이라고 볼 근거는 부족합니다.

결론적으로 이 물건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 것보다 유치권의 성립 여부와 실제 점유 상태를 명확히 확인하는 것입니다. 이 문제가 해소되고 도로사용 조건과 시장가격까지 검증된 뒤에야 낮은 최저가가 실질적인 매수 기회인지 판단할 수 있습니다.