* 매수인 인수 0원은 등기권리와 예상배당에 따른 계산값입니다. 성립 여부가 확인되지 않은 유치권, 도로사용 관련 부담, 점유·명도비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
의정부지방법원 2024타경2190. 경기도 포천시 선단동의 다세대주택 '이리스' 제2동 2층 202호입니다. 2023년 준공된 22세대 규모의 주거시설로, 감정가는 218,000,000원입니다. 그런데 네 차례 유찰로 최저매각가는 52,342,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 24%라는 가격만 보면 매우 저렴해 보일 수 있습니다.
문제는 낮은 최저가에 반영된 위험이 무엇인지입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 8일 설정된 파주중앙새마을금고의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 별도로 신고된 유치권은 등기권리의 말소만으로 해결된다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 근저당 말소 여부보다 유치권의 성립 및 실제 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1, 2동 2층 202호 (선단동, 이리스) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 주거용 등으로 이용 |
| 시세 비교 기준 면적 | 62.8㎡ |
| 건물 현황 | 이리스 · 22세대 · 2023.09.27 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 서경훈 (단독소유) |
| 감정가 | 218,000,000원 |
| 최저매각가 | 52,342,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 파주중앙새마을금고 (근저당권 설정 당시 채권자) |
| 신청채권 청구액 | 2,664,643,580원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 특이사항 | 유치권 46,398,000원 신고(성립 불분명) · 도로사용 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 유치권은 별개
말소기준은 2023.11.08 설정된 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 해당 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권에 연계된 권리변동으로, 각 기재 금액을 독립된 채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.
삼흥건설 주식회사의 가압류 412,000,000원, 포천시 및 국가의 압류, 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 늦게 발생했습니다. 서울보증보험 주식회사의 가압류 902,088,518원은 2025.06.11 이미 등기부에서 말소되었습니다. 다만 조세채권은 매각으로 등기가 말소되더라도 실제 배당순위와 배당금액에 영향을 줄 수 있으므로, 등기 소멸과 채권 배당은 구분해야 합니다.
② 임차인·점유 — 신고는 없지만 점유 확인은 필수
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정하거나, 명도 부담이 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 33.8%라는 숫자만으로는 부족하다
이리스의 최근 확인 실거래는 2026년 4월 155,000,000원입니다. 거래된 물건은 전용 60.06㎡, 3층으로, 본건의 시세 비교 기준 면적 62.8㎡ 및 2층과 차이가 있습니다. 최근 12개월 실거래 평균도 155,000,000원이지만 거래가 단 1건이어서 시장 전체의 적정가격으로 일반화하기 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2026.04 | 60.06㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | — | 155,000,000원 |
| 본건 감정가 | — | 비교기준 62.8㎡ | 2층 | 218,000,000원 |
| 본건 최저가 | 4회 유찰 | 비교기준 62.8㎡ | 2층 | 52,342,000원 |
최저가 52,342,000원은 최근 실거래 155,000,000원의 33.8%에 불과합니다. 단순 차액은 102,658,000원으로 상당합니다. 매수인 인수액 0원이 확정되고 별도의 권리·점유 부담이 없다면 가격상 매력이 클 수 있습니다. 그러나 이 사건은 유치권 성립 여부가 해결되지 않았으므로 최저매각가를 최종 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,342,156원 |
| 1. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 3,000,000,000원 | 50,999,844원 |
| 2. 가압류 · 삼흥건설 주식회사 | 412,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 52,342,000원 |
매각대금에서 추정 집행비용 1,342,156원을 공제하면 50,999,844원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 후순위 삼흥건설의 예상배당은 0원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
예상배당에 반영된 채권총액은 3,412,000,000원, 채권자 배당총액은 50,999,844원, 미배당액은 3,361,000,156원입니다. 이 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 실제 배당은 조세채권의 우선순위, 확정 채권액, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 근저당권 이전 및 근질권 설정으로 인한 배당금 수령권자 관계도 최종 배당절차에서 확인해야 합니다.
배당표는 제공된 추정 계산에 따른 것으로, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 유치권 신고액 역시 일반적인 근저당 배당금과 구별해야 하며 매수인 부담 여부가 확정된 금액은 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 52,342,000원 | 50,999,844원 | 3,361,000,156원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 36,639,400원 | 35,579,891원 | 3,376,420,109원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 25,647,580원 | 24,785,924원 | 3,387,214,076원 | 0원 |
* 매수인 인수 0원은 각 회차 예상배당상 등기권리 기준입니다. 유치권, 실제 점유관계, 도로사용 및 부대비용은 별도입니다. 추가 유찰 회차는 가정이며 실제 진행이 확정된 것은 아닙니다.
추가 유찰이 발생하면 입찰가격은 낮아지지만 근저당 채권자의 미배당액은 증가합니다. 중요한 점은 이 미배당액과 유치권 위험을 혼동하지 않는 것입니다. 근저당 미배당액은 매각으로 말소되는 권리의 채권 부족분인 반면, 유효한 유치권은 별도의 점유 및 인도 문제를 일으킬 수 있습니다. 따라서 가격이 더 내려가는 것 자체보다 유치권과 도로사용 문제가 해결되는지가 실질적인 투자 판단의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 포천시 선단동에 위치하며 주변은 주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 인접도로를 통해 진출입이 가능한 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 도로사용 권원은 별도 확인해야 합니다.
- 건물. 2023.09.27 준공된 22세대 규모의 이리스로, 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·전기·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 부정형 평지이며 토지면적은 1,383.0㎡입니다. 공시지가 자료상 467,700원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역 등으로 표시되어 있습니다. 적용 범위와 거래 관련 요건은 확인이 필요합니다.
- 도로. 토지 현황은 세로한면(가)이며 중로1류(폭 20m~25m)와 접하는 것으로 표시됩니다. 별도로 목록 3·4·5의 도로사용 문제가 명세서에 기재되어 있습니다.
- 환금성. 22세대 규모의 다세대주택으로 최근 확인된 거래가 1건뿐입니다. 대규모 아파트와 달리 거래 표본이 제한적이므로 매도 시점의 수요와 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태 및 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 신고서 원본. 미미컴퍼니의 공사대금 46,398,000원에 관한 계약서, 공사내역, 채권 발생·변제기, 점유 근거를 확인하세요.
- 유치권배제 의견서. 채권자가 제출한 배제 의견서의 구체적인 사유와 입증자료를 확인하고, 유치권 성립 여부에 대한 법률 검토를 받으세요.
- 실제 점유. 누가 목적물을 점유하고 있는지, 점유자의 권원과 인도 가능성은 무엇인지 반드시 현장 확인하세요.
- 임대관계. 임차인 신고가 없더라도 전입세대, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하여 대항력 가능성을 점검하세요.
- 도로사용. 매각목록 3·4·5의 범위, 통행 및 차량 진출입의 법적 근거, 별도 사용료·분쟁 가능성을 확인하세요.
- 근저당 권리이전. 파주중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 최신 등기부 및 경매기록과 대조하세요.
- 압류·조세. 포천시 및 국가의 압류와 관련된 조세채권이 배당순위에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 검증. 155,000,000원의 실거래는 3층·60.06㎡인 1건입니다. 본건 2층과의 면적·층·상태 차이를 고려하여 실제 매도 가능 금액을 검증하세요.
- 총취득비용. 낙찰대금뿐 아니라 취득세, 등기비용, 수리비, 명도비용, 관리비 및 유치권 관련 분쟁비용까지 검토하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.10 기일의 변경 여부와 특별매각조건, 매각물건명세서 최신본을 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 싸다고, 권리까지 안전한 것은 아니다”
이 사건의 숫자는 분명 눈길을 끕니다. 감정가 218,000,000원, 최저가 52,342,000원, 최근 확인 실거래 155,000,000원. 시세 비교만 보면 상당한 가격 차이가 있습니다.
하지만 네 차례 유찰된 이 물건에는 46,398,000원의 유치권 신고가 있으며, 채권자도 그 유치권을 다투고 있습니다. 도로사용에 관한 별도 확인사항도 존재합니다. 여기에 점유·임대관계가 불분명하고 실거래가 단 1건뿐이어서 적정가치를 판단하기에도 한계가 있습니다.
근저당 등 등기상 권리의 소멸 구조와 예상배당상 인수 0원은 긍정적입니다. 그러나 이는 유치권 부존재나 완전한 명도 가능성을 의미하지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격이 낮다는 이유만으로 접근할 대상이 아니라, 유치권 성립 여부, 점유관계, 도로사용 권원부터 검증해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
종합 판단: C등급(46점). 확인된 거래와 비교한 가격 수준은 낮지만, 유치권과 도로사용 불확실성, 4회 유찰, 제한적인 실거래 표본 때문에 평가를 보수적으로 적용했습니다. 가격은 관심 대상, 입찰 결정은 권리·점유 확인 후. 이것이 포천 이리스 202호의 핵심 결론입니다.
