수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-1, 통칭 “만남타운”으로 불리는 4층 다세대주택의 2층 201호입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 7월 14일 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 480,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김정란의 근저당권 360,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 낙찰자가 승계할 근저당권은 없습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 201호에는 전입일이 다른 두 명이 조사됐고, 그중 이종신의 전입일은 말소기준보다 약 3년 3개월 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-1 2층 201호 도로명주소: 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1909 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 외 17세대 |
| 소유자 | 강현순 (2005.10.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 11,662,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차 위험은 별도
현재 소유자 강현순은 2005년 10월 25일 소유권을 이전받았습니다. 2019년 4월 24일 이종신이 201호에 전입했고, 이후 2022년 7월 14일 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이종신은 전입 순서만 보면 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 선순위 전입자입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수는 없습니다.
2023년 3월 20일 설정된 김정란 근저당권과 2025년 4월 17일의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2023년 3월 22일의 국세 압류는 같은 해 8월 24일 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 201호 임차인 분석 — 두 명 중 한 명이 선순위
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종신 | 201호 | 2019.04.24 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 문금수 | 201호 | 2025.02.06 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 201호의 조사상 전입자는 이종신과 문금수 두 명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 문금수는 말소기준일인 2022년 7월 14일보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 반면 이종신은 말소기준일보다 먼저 전입했지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 부담할 미배당 보증금의 규모를 계산할 수 없습니다.
③ 가격 해석 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 11,662,000원으로 감정가 34,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 실거래 비교값이 없고 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 609,916원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 11,052,084원 |
| 3. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 11,052,084원이 하나은행에 배당되고, 김정란 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 근저당 채권최고액 840,000,000원 중 828,947,916원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 선순위 전입자의 실제 배당·인수 관계는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡1리 마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역·농업진흥구역·접도구역·비행안전제2구역 등에 해당합니다.
- 건물 식별. 건물 명칭은 통칭 “만남타운”이며 건물 상단에는 “만남”이라고 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이종신 보증금 확인. 보증금 액수와 실제 임대차계약, 점유 지속 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립 및 배당 여부에 따라 매수인에게 남는 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 201호 현장 점유 확인. 이종신과 문금수의 실제 점유관계, 세대 구성 및 퇴거 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 다른 호실과 혼동 금지. 현황조사에 포함된 다른 호실 전입자를 201호 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 말 것. 실거래 비교값이 없으므로 감정가의 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 김정란 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 201호에는 2019년 4월 24일 전입한 이종신이 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다.
최저가는 11,662,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 숫자가 실제 취득원가는 아닙니다. 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 이를 인수할 수 있고, 실질취득액은 낙찰가보다 크게 높아집니다. 실거래 비교값도 없어 현재 가격이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미상. 이 사건은 보증금과 배당 관계가 확인되기 전까지 입찰가를 정해서는 안 되는 위험형 물건입니다.
