수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-26, 3층 302호 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층이고, 다세대주택으로 이용 중입니다. 통칭 명칭은 “만남타운”이며 건물 상단에도 “만남”이라고 표시되어 있습니다. 소유자는 강현순이고, 등기상 핵심은 2022년 7월 14일 설정된 하나은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 김정란 근저당권 360,000,000원, 2025년 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가 35,000,000원에서 네 차례 유찰되어 8,403,500원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건에는 실거래 비교자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1907 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강현순 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 8,403,500원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.07.14 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 채무자는 주식회사정담에프씨입니다. 이후 설정된 김정란의 근저당권 360,000,000원과 하나은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 안중새마을금고 근저당권들과 평택성동신용협동조합 근저당권, 과거 가등기·가압류·압류는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 302호 점유자 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사상 본건 302호 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2022.07.14보다 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DHOBI BEPATH | 302호 | 2025.03.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BARUN SHRISTI | 302호 | 2025.03.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 8,403,500원은 감정가 35,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건에는 동일 물건 또는 인근 비교 대상의 최근 12개월 평균·최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가와 실제 시장가격을 직접 비교할 근거가 없습니다.
오히려 네 차례 연속 유찰은 응찰 수요와 환금성을 확인해야 한다는 신호로 읽어야 합니다. 감정가 대비 할인 폭은 커졌지만, 다세대주택이라는 용도와 실거래 비교자료 부재가 겹치므로 “840만원이면 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 현장 시세 확인이 빠진 상태에서는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,403,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,263원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 7,852,237원 |
| 2. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 840,000,000원이고, 현재 최저가 가정에서 채권자 배당액은 7,852,237원, 미배당액은 832,147,763원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금곡1리 마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 304-26번지는 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역이며 대로1류에 접합하고, 가축사육제한구역·농업진흥구역·접도구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 4회 유찰된 상태입니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유관계. DHOBI BEPATH·BARUN SHRISTI의 전입일은 모두 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래가가 없습니다. 최저가 8,403,500원이 실제 시세보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 유찰 횟수 자체를 호재로 보지 말고 수요·건물상태·입지·명도 난이도·재매각 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당 오해 금지. 하나은행·김정란의 미배당 채권이 크더라도 데이터상 해당 근저당권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 비용 미반영. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 건물 확인. 건물 상단의 “만남” 표시와 통칭 “만남타운”, 실제 302호 위치·출입상태·내부상태를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 말소기준이 명확합니다. 2022년 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 302호 점유자 2명도 모두 그 이후 전입이어서 대항력 임차보증금 승계형 위험은 확인되지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 35,000,000원에서 4회 유찰되어 8,403,500원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래가가 없으므로 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 다세대주택이라는 용도와 4회 유찰 이력까지 감안하면, 이 사건은 “권리는 통과 가능, 가격·환금성은 현장 검증 필요”로 정리하는 것이 적절합니다.
