수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-26의 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 통칭 건물명은 만남타운이고, 건물 상단에는 ‘만남’이라고 표시되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 강현순이며, 경매를 연 채권자는 주식회사 하나은행입니다. 청구액은 447,532,759원입니다.
권리 구조 자체는 기준점이 명확합니다. 2022.07.14 을구 21번 하나은행 근저당권 480,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 김정란 근저당권 360,000,000원과 2025.04.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오래된 안중새마을금고·평택성동신용협동조합 근저당과 세무서 압류는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1907 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 · 외벽 석재 붙임 등 · 도시가스·개별난방 |
| 소유자 | 강현순 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 8,403,500원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행
현재 소유권은 강현순 명의이고, 2005년 설정된 평택성동신용협동조합 근저당 200,000,000원은 2020.06.18 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022.07.14 하나은행 근저당입니다. 이후 2023.03.20 김정란 근저당과 2025.04.17 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 현황조사 전입자 — 402호와 다른 호수를 반드시 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 총 16명의 전입자가 확인되지만, 기재된 호수는 201·202·205·301·302·305·401·403호입니다. 대상 물건인 402호와 일치하는 전입자는 없습니다. 따라서 아래 전입자들의 보증금을 곧바로 402호 낙찰자의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문금수 | 201호 | 2025.02.06 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종신 | 201호 | 2019.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 권기흥 | 202호 | 2014.11.05 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김완배 | 202호 | 2017.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전병주 | 205호 | 2024.04.03 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 강박문 | 301호 | 2020.05.19 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| PIAO WENZHE | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| LI GUANGZHE | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| LI HONGSHUN | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| DHOBI BEPATH | 302호 | 2025.03.17 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
| BARUN SHRISTI | 302호 | 2025.03.09 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
| ADHIKARI SURAJ | 305호 | 2025.04.06 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
| BHANDARI GANGA PRASAD | 305호 | 2025.04.06 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 401호 | 2022.08.04 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
| SUBBA BHUPENDRA | 401호 | 2025.03.09 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
| TAWA SURYA MAN | 403호 | 2024.10.02 | 전입기준 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2022.07.14입니다. 그보다 앞선 전입자도 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 전입자는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,403,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,263원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 7,852,237원 |
| 3. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계는 840,000,000원이고 현재 최저가에서 채권자에게 배당되는 금액은 7,852,237원입니다. 미배당액은 832,147,763원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 8,403,500원 | 7,852,237원 | 832,147,763원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 5,882,450원 | 5,376,566원 | 834,623,434원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 4,117,714원 | 3,643,595원 | 836,356,405원 |
④ 가격·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
현재 최저가는 감정가 35,000,000원의 24.01%인 8,403,500원입니다. 이미 4회 유찰된 만큼 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 입찰가는 인근 다세대 실제 거래와 402호의 상태·점유를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 건물 통칭은 ‘만남타운’입니다.
- 입지. 금곡1리 마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역·농업진흥구역·접도구역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다세대주택인데 이미 4회 유찰되어 현재 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려온 점은 매수수요와 물건 개별 리스크를 보수적으로 점검해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 확인. 현황조사 전입자 16명은 모두 다른 호수입니다. 402호의 실제 점유·열쇠·거주자 관계를 현장에서 확인하세요.
- 전입세대 재확인. 402호 기준 전입세대와 임대차계약 존재 여부를 확인해 배당표상 인수 0원이 실제로도 유지되는지 점검하세요.
- 말소기준 확인. 2022.07.14 하나은행 근저당을 기준으로 이후 김정란 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 배당표 해석. 담보채권 미배당 832,147,763원을 낙찰자가 떠안는 채무로 오해하지 마세요. 담보권 소멸과 임차보증금 승계는 별개의 문제입니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 안중읍 금곡리 인근 다세대의 실제 거래와 비교하세요.
- 건물·관리 상태. 4층 건물의 최상층 402호이므로 내부 상태와 공용부분, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.09.01 매각기일의 매각 결과·변경 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 402호 점유 확인이 승부처”
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2022.07.14 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건은 건물 전체 현황조사에 16명의 전입자가 등장하고, 그중 말소기준보다 먼저 전입한 사람도 있습니다. 중요한 것은 이들이 모두 402호가 아닌 다른 호수에 기재돼 있다는 점입니다.
따라서 다른 호수의 보증금을 402호 인수액으로 합산하는 것도 잘못이고, 반대로 402호 전입기재가 없다는 이유만으로 점유 리스크가 완전히 사라졌다고 단정하는 것도 위험합니다. 최저가 8,403,500원은 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 4회 유찰 자체가 가격 메리트의 증명은 아닙니다. 이 물건은 등기상 말소관계는 정리 가능, 가격은 시세 확인 전 보류, 402호 점유·임대차 확인은 필수라는 결론이 가장 적절합니다.
