수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 소재 다세대주택으로, 감정평가 기재상 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호 외 17세대입니다. 등기상 현재 소유자는 강현순이고, 2022년 하나은행이 채권최고액 480,000,000원의 공동담보 근저당을 설정한 뒤 2023년 김정란 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 추가됐습니다. 2025년 하나은행이 447,532,759원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다.

말소기준권리는 2022년 7월 14일 하나은행 근저당입니다. 이후 김정란 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 낙찰자에게 남는 후순위 권리는 없습니다. 그러나 점유관계는 전혀 단순하지 않습니다. 말소기준일보다 앞선 전입자가 여러 명이고 보증금이 모두 미상이라, 매수인이 인수할 임차보증금의 규모를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

2001년에 설정됐던 안중새마을금고 근저당 8건은 2004년 모두 말소됐고, 2001년 가등기와 가압류, 2023년 국세 압류도 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.07.14. 하나은행 근저당 480,000,000원이며, 그 뒤의 김정란 근저당 360,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 분석 — 대항력 가능·미상 7명

현황조사에는 201호뿐 아니라 202호·205호·301호·302호·305호·401호·403호의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 감정평가에도 201호 외 17세대가 언급되므로, 입찰 전 실제 매각 대상 범위와 각 호실의 점유관계를 원문 서류에서 일치시키는 작업이 필수입니다.

말소기준일 2022.07.14.보다 앞선 전입자는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 전입일만으로 보증금 전액 인수를 확정하거나 배제할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가 33,000,000원의 34.3%인 11,319,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실거래 비교값 없이 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 대항력 가능 점유자의 미상 보증금이 더해질 수 있으므로, 입찰가보다 먼저 확인해야 할 숫자는 호실별 보증금과 배당요구 여부입니다.

추가 유찰되면 매각가는 7,923,299원, 5,546,309원으로 낮아지지만 채권자 미배당은 각각 832,619,320원, 834,953,525원으로 커집니다. 채권자 미배당 자체는 매수인이 인수하지 않지만, 임차인의 미배당 보증금은 대항력 인정 여부에 따라 별도 인수 문제가 생길 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,319,000원 가정)

채권최고액 합계 840,000,000원 중 채권자 예상배당은 10,715,258원, 미배당은 829,284,742원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 금곡1리 마을회관 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층, 외벽 석재 붙임, 내벽 벽지·타일 마감, 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
• 이용계획. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역·농업진흥구역·접도구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 점유 복잡성. 201호 외 여러 호실의 점유자가 확인돼 명도와 임대차 확인 범위가 넓습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 대조. 감정평가의 ‘201호 외 17세대’ 기재와 사건목록·등기부·매각물건명세서의 매각 대상을 호실별로 대조하세요.
• 보증금 확인. 대항력 가능·미상 점유자 7명의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 낙찰자가 인수할 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 중복 세대 확인. 같은 호실에 여러 명이 전입한 경우 가족·동거인인지 각각의 임차인인지 구분해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 조사된 점유자가 16명이므로 호실별 인도 절차와 협의 비용을 보수적으로 반영하세요.
• 세금·최우선변제. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 현장 확인. 건물 상단의 ‘만남’ 표시와 통칭 ‘만남타운’을 기준으로 대상 건물·호실을 정확히 특정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”

이 물건은 3회 유찰로 최저가가 11,319,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 현황조사상 점유자 16명, 그중 말소기준일보다 앞선 전입자 7명의 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다.

대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는다면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 해당 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 34.3%라는 할인율이 아니라 호실별 임대차보증금과 실제 매각 범위를 확정하는 것입니다. 등기상 권리는 소멸, 임차 인수액은 미상. 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.