수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-1의 4층 406호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 33,000,000원이지만 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 7,923,300원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 동일·인근 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
권리관계의 기준점은 2022.07.14. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-595호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 2023.03.20. 김정란 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 설정됐으며, 2025.04.17. 하나은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이 두 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-1 4층406호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1909 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강현순 |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 7,923,300원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행
등기부에는 2001년 안중새마을금고 근저당 여러 건과 2005년 평택성동신용협동조합 근저당이 있었으나 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준권리는 2022.07.14. 을구 19번 하나은행 근저당입니다. 이후의 김정란 근저당과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 406호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 다수의 전입자가 확인되지만 모두 201·202·205·301·302·305·401·403호에 기재돼 있습니다. 대상 물건인 406호 전입자는 기재되어 있지 않습니다. 따라서 다른 호실의 전입자를 406호 임차인으로 합산하거나 인수위험으로 계산하면 안 됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문금수 | 201호 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종신 | 201호 | 2019.04.24 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권기흥 | 202호 | 2014.11.05 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김완배 | 202호 | 2017.03.15 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전병주 | 205호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강박문 | 301호 | 2020.05.19 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO WENZHE | 301호 | 2022.04.12 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI GUANGZHE | 301호 | 2022.04.12 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI HONGSHUN | 301호 | 2022.04.12 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| DHOBI BEPATH | 302호 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BARUN SHRISTI | 302호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ADHIKARI SURAJ | 305호 | 2025.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BHANDARI GANGA PRASAD | 305호 | 2025.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재혁 | 401호 | 2022.08.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUBBA BHUPENDRA | 401호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TAWA SURYA MAN | 403호 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰보다 중요한 것은 ‘실제 시세’
감정가 33,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 7,923,300원, 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 시나리오는 5회 유찰 시 5,546,310원(16.81%), 6회 유찰 시 3,882,416원(11.76%)입니다.
그러나 이 사건에는 동일 또는 인근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 76% 싸다”는 사실과 “현재 시세보다 싸다”는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 다세대주택은 개별 호수의 상태·공실·임대현황·건물 관리상태에 따라 거래 가능 가격의 편차가 클 수 있으므로, 실제 매매사례 확인 없이 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,923,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,619원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 7,380,681원 |
| 2. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 840,000,000원 중 배당액은 7,380,681원, 미배당액은 832,619,319원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 건물의 통칭은 “만남타운”입니다.
- 주변환경. 금곡1리 마을회관 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역·대로1류·가축사육제한구역·농업진흥구역·접도구역 등이 기재되어 있습니다.
- 특이사항. 공부와의 차이는 없으며 건물 상단에 “만남”이라고 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 406호 현황 확인. 현황조사상 다른 호실 전입자는 다수 있으나 대상 406호 전입자는 확인되지 않습니다. 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 다세대의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 및 김정란 근저당 모두 공동담보목록이 기재되어 있으므로 배당과 채권관계는 관련 담보 전체를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰 원인 확인. 4회 유찰의 원인이 단순 가격인지, 건물 상태·점유·환금성 등 다른 요인인지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 감정가 33,000,000원에서 최저가 7,923,300원까지 내려온 4회 유찰 다세대입니다. 등기상 기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사에 나온 전입자들 역시 모두 다른 호실에 기재돼 있어 대상 406호와 분리해서 봐야 합니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 7,923,300원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 4회 유찰이라는 사실까지 겹친 만큼, 이 물건은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 실제 406호의 점유상태와 현장가치, 인근 다세대 거래가격이 얼마인가를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리구조보다 시세·환금성 확인이 승부처인 사건입니다.
