수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-1, 통칭 ‘만남타운’의 2층 206호 다세대주택입니다. 감정가는 33,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가는 7,923,300원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2022.07.14. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2023.03.20. 설정된 김정란의 근저당 360,000,000원과 2025.04.17. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격이 감정가의 4분의 1 아래까지 내려온 것만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 대상 206호의 실거래 시세 비교값이 없어 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다. 특히 다세대주택이 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 수요·환금성·물건별 선호도를 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-1 2층206호 · 도로명 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1909 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 · 2층 201호 외 17세대 |
| 소유자 | 강현순 |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 7,923,300원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자 강현순은 2004.09.01. 소유권을 취득했습니다. 과거 안중새마을금고의 다수 근저당과 평택성동신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현 경매에서의 말소기준은 2022.07.14. 하나은행 근저당입니다. 이후 김정란 근저당과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 확인 — 206호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에서 확인된 전입자는 201호·202호·205호·301호·302호·305호·401호·403호에 기재되어 있으며, 대상인 206호 전입자는 확인되지 않습니다. 아래 전입자들은 동일 건물의 다른 호실에 관한 내용이므로 206호 보증금으로 합산하거나 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문금수 | 201호 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종신 | 201호 | 2019.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권기흥 | 202호 | 2014.11.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김완배 | 202호 | 2017.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전병주 | 205호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강박문 | 301호 | 2020.05.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| PIAO WENZHE | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI GUANGZHE | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI HONGSHUN | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| DHOBI BEPATH | 302호 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BARUN SHRISTI | 302호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ADHIKARI SURAJ | 305호 | 2025.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BHANDARI GANGA PRASAD | 305호 | 2025.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 401호 | 2022.08.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SUBBA BHUPENDRA | 401호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TAWA SURYA MAN | 403호 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준인 2022.07.14.보다 앞선 전입자도 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 또한 이들은 모두 대상 206호가 아닌 다른 호실입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 시장가 할인은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 7,923,300원으로 감정가 33,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 5,546,310원, 6회 유찰 시 3,882,416원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 대상 호수의 최근 실거래 비교값이 없으므로 이 숫자만으로 시장가 대비 저평가라고 판정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,923,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,619원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 7,380,681원 |
| 3. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 840,000,000원 중 배당액은 7,380,681원으로, 832,619,319원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 채권자의 미회수분입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 542,619원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 금곡리 ‘금곡1리 마을회관’ 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 외벽 석재 붙임, 내벽 벽지·타일, 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역이며, 농업진흥구역·접도구역 및 일부 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 표시. 건물 상단에는 ‘만남’이라고 표시되어 있고, 건물 명칭은 통칭 ‘만남타운’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 점유 재확인. 현황조사 전입자는 다른 호실에 기재되어 있습니다. 입찰 전 대상 206호의 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 7,923,300원은 감정가의 24.01%지만, 대상 호수의 실거래 시세 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 배경을 현장 상태·점유·수요·환금성 관점에서 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 480,000,000원 근저당과 김정란 360,000,000원 근저당은 공동담보목록이 기재된 권리이므로 등기 원본과 공동담보 범위를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 832,619,319원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당모형상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실과 싸다는 판단은 다르다”
권리구조만 보면 말소기준인 하나은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 대상 206호와 별개인 다른 호실 전입자를 보증금 위험으로 합산할 이유도 없습니다. 반면 가격 쪽은 신중해야 합니다. 감정가 33,000,000원에서 4회 유찰되어 7,923,300원까지 내려왔지만, 대상 호수의 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 다세대주택이라는 용도와 4회 유찰 이력을 함께 보면, 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·환금성 검증이 핵심인 물건입니다.
