수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-26의 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 35,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 8,403,500원입니다. 등기상 핵심은 2022년 하나은행 근저당입니다. 하나은행 채권최고액은 480,000,000원이며 공동담보목록 제2022-595호가 기재되어 있고, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 2023년 김정란의 채권최고액 360,000,000원 근저당과 2025년 하나은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 안중새마을금고 근저당들과 평택성동신용협동조합 근저당은 이미 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1907 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강현순 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 8,403,500원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 19번 하나은행 근저당권입니다. 2022.07.14. 설정됐고 채권최고액은 480,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 을구 20번 김정란 근저당권 360,000,000원과 2025.04.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다.
② 현황조사상 점유자 — 본건 403호와 다른 호수를 구분
현황조사에는 건물 각 호실의 점유자가 함께 나타납니다. 총 16명이 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 아래에서 403호가 본건이고, 나머지는 다른 호실의 조사내역입니다. 말소기준 이전 전입이라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문금수 | 201호 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종신 | 201호 | 2019.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권기흥 | 202호 | 2014.11.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김완배 | 202호 | 2017.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전병주 | 205호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강박문 | 301호 | 2020.05.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| PIAO WENZHE | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI GUANGZHE | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI HONGSHUN | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| DHOBI BEPATH | 302호 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BARUN SHRISTI | 302호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ADHIKARI SURAJ | 305호 | 2025.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BHANDARI GANGA PRASAD | 305호 | 2025.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 401호 | 2022.08.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SUBBA BHUPENDRA | 401호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TAWA SURYA MAN | 403호 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 8,403,500원으로 감정가 35,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 비교할 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 이미 네 차례 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오의 매각가는 5회 유찰 시 5,882,450원, 6회 유찰 시 4,117,714원까지 낮아지지만, 매각가 하락과 동시에 채권 미배당은 834,623,434원, 836,356,405원으로 커집니다. 이는 매수인이 그 채권을 인수한다는 의미는 아니지만, 낮은 매각가 자체가 시장가치나 환금성을 보증하지 않는다는 점은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,403,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,263원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 7,852,237원 |
| 3. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 840,000,000원 중 예상배당은 7,852,237원이고 미배당액은 832,147,763원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 금곡리 ‘금곡1리 마을회관’ 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역이며 농업진흥구역·접도구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 건물 표시. 건물 상단에 ‘만남’이라고 표시되어 있으며, 감정평가서에는 통칭 ‘만남타운’으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임대차 원본 확인. TAWA SURYA MAN의 전입일은 2024.10.02.로 후순위지만 보증금·확정일자는 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 혼동 금지. 현황조사에는 201·202·205·301·302·305·401호 점유자도 함께 나타납니다. 본건은 403호입니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 마십시오.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 사실과 다세대주택의 실제 매도 가능 가격·수요를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행과 김정란 근저당에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 등기 원문과 공동담보 범위를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 24%라는 숫자가 곧 시세는 아니다”
이 물건의 본건 403호만 놓고 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.07.14. 하나은행 근저당이고, 403호 점유자 전입은 그보다 늦은 2024.10.02.입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 감정가 35,000,000원에서 네 차례 유찰돼 8,403,500원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세와 추세가 확인되지 않는 이상 ‘감정가의 24%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
