수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리의 통칭 ‘만남타운’ 3층 305호입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 다세대주택으로, 건물은 201호 외 17세대 구조로 조사됐습니다. 현재 소유자는 강현순이며 2008.03.26. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 22,500,000원입니다.
권리구조의 기준은 2022.07.14. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이지만 공동담보목록이 붙은 권리이므로, 이 금액을 305호 한 채의 가치나 단독 채무로 해석해서는 안 됩니다. 이후 김정란의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 3층 305호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1907 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 · 통칭 “만남타운” |
| 소유자 | 강현순 (2008.03.26. 소유권이전 · 거래가액 22,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 12,005,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 305호 점유자는 후순위 전입
과거 안중새마을금고와 국민은행 관련 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.14. 하나은행 근저당권입니다. 2023.03.20. 김정란 근저당권은 말소기준 이후 권리이고, 2025.04.17. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2023년 평택세무서장의 압류는 같은 해 해제돼 이미 말소됐습니다.
305호 점유자·임차인 현황
현황조사에는 건물 여러 호수의 점유자가 기재돼 있으나, 본건 305호에 직접 기재된 인원은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| ADHIKARI SURAJ | 305호 | 2025.04.06 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| BHANDARI GANGA PRASAD | 305호 | 2025.04.06 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 말소기준일 2022.07.14.보다 늦어, 이 경매에서 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 매수인 승계액은 0원으로 분석됩니다.
② 가격 비교 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 35,000,000원이고 현재 최저매각가는 12,005,000원으로, 감정가의 34.3%입니다. 세 차례 유찰돼 표면상 할인율은 크지만, 동일 건물·유사 다세대의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
2008년 소유권이전 당시 거래가액 22,500,000원이 등기돼 있으나, 현재 매각기일과는 시간 차이가 커 이를 지금의 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 현재 시세 대비 할인율을 같은 의미로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 616,090원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 11,388,910원 |
| 2. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 11,388,910원이 하나은행에 배당되고, 김정란과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 828,611,090원입니다. 당해세와 점유자의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡1리 마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 관련 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역과 농업진흥구역·접도구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 건물 상단에는 “만남”이라고 표시돼 있으며 통칭 “만남타운”으로 불립니다.
- 환금성. 18세대 규모의 다세대주택이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 재매각 가격과 기간은 보수적으로 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 305호 실제 점유 확인. ADHIKARI SURAJ와 BHANDARI GANGA PRASAD의 현재 거주 여부, 임대차계약 상대방과 점유 형태를 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 최우선변제 가능성과 예상배당표 변동을 점검하세요.
- 가격 상한 재산정. 감정가 할인율 대신 인근 다세대의 최근 거래, 임대료, 공실 가능성 및 수선비를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 480,000,000원과 김정란 360,000,000원 근저당권은 공동담보목록이 있는 권리입니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행을 함께 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 있으면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·수도 등 사용관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 결론이다
이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.07.14. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 305호에 기재된 점유자 2명도 2025.04.06. 전입해 말소기준보다 늦으므로, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 12,005,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔어도, 현재 시세를 뒷받침할 최근 실거래 비교가 없습니다. 여기에 3회 유찰, 점유자의 보증금 미상, 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 제한적이지만 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익과 재매각 가능성으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.
