수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-26 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 33,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 7,923,300원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 시세자료가 확인되지 않고 임대내역도 미상이라 ‘유찰 횟수 = 가격 메리트’로 바로 연결하면 안 되는 물건입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2001년부터 설정됐던 안중새마을금고 근저당들과 2005년 평택성동신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.07.14. 을구 21번 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.03.20. 김정란 근저당, 2025.04.17. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1907 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강현순 |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 7,923,300원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행
핵심은 2022.07.14. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-595호가 기재돼 있습니다. 뒤이어 2023.03.20. 김정란 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 설정됐으나 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.04.17. 하나은행이 신청한 임의경매개시결정도 동일하게 소멸 대상입니다.
② 임차·점유 — 본건 401호는 두 명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재혁 | 401호 | 2022.08.04 | 없음 | 미상 | 미상 |
| SUBBA BHUPENDRA | 401호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 미상 |
본건 401호에서 확인되는 전입자는 이재혁·SUBBA BHUPENDRA 2명입니다. 이재혁은 2022.08.04., SUBBA BHUPENDRA는 2025.03.09. 전입해 모두 말소기준일인 2022.07.14.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 임대차 내용은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 7,923,300원으로 감정가 33,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 5,546,310원, 6회 유찰 시 3,882,416원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,923,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,619원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 7,380,681원 |
| 2. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 7,923,300원 가정 시 집행비용 542,619원을 제외한 7,380,681원이 하나은행에 배당되고, 김정란 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 832,619,319원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 안중읍 금곡리 금곡1리 마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로, 위생설비·급배수설비·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지계획. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역이며, 농업진흥구역·접도구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 현장 표기. 건물 상단에는 ‘만남’이라고 표시돼 있으며, 감정평가상 건물의 통칭은 ‘만남타운’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 점유자 확인. 이재혁·SUBBA BHUPENDRA의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에는 여러 호실 전입자가 함께 나타나므로 본건 401호의 현황과 건물 전체 현황을 혼동하지 않아야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 7,923,300원은 감정가의 24.01%지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 4회 유찰의 배경을 현장 상태·점유·수요·환금성 측면에서 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-595호가 기재돼 있으므로 배당과 채권관계는 공동담보 상황까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “왜 네 번 유찰됐나”가 먼저다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 33,000,000원이 4회 유찰 끝에 7,923,300원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 실거래가가 없기 때문에 이것만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 등기상으로는 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 김정란 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
남는 문제는 점유와 가격입니다. 본건 401호에는 두 명의 전입자가 확인되지만 모두 말소기준 이후 전입이라 현재 자료 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않았고 다세대 특성상 현장 수요·환금성 확인도 중요합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 4회 유찰의 원인과 401호 실제 점유관계를 먼저 확인해야 하는 C등급 관찰형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
