수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-26, 통칭 ‘만남타운’ 2층 205호 다세대주택입니다. 감정가는 35,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 12,005,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 시세 비교자료 없이 유찰 폭만으로 싸다고 판단해서는 안 되는 물건입니다.
권리구조의 기준점은 2022.07.14. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-595호가 붙어 있습니다. 2023.03.20. 김정란 명의의 후순위 근저당권 360,000,000원과 2025.04.17. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 낙찰자가 그대로 떠안을 담보권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1907 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 · 201호 외 17세대 |
| 소유자 | 강현순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 12,005,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 표시 | 건물 상단에 ‘만남’이라고 표시 · 통칭 ‘만남타운’ |
① 권리 흐름 — 담보권은 매각으로 정리된다
2005년 강현순이 소유권을 취득한 뒤 설정됐던 평택성동신용협동조합 근저당권은 2020.06.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.14. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김정란 근저당권과 하나은행의 임의경매개시결정은 낙찰과 동시에 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 본건 205호 점유관계 — 후순위 전입, 보증금은 미상
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자가 함께 확인되지만, 본건 205호에는 전병주 1명이 기재돼 있습니다. 전입일은 2024.04.03.으로 말소기준일 2022.07.14.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없으며, 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조로 분석되지 않습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전병주 | 205호 | 2024.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자, 보증금, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 후순위 전입이므로 보증금 승계 위험은 없지만, 실제 임대차 조건과 점유 형태는 명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제 요건을 충족하는 경우에는 배당순서가 달라질 수 있으나, 이는 매수인의 보증금 승계와는 별개의 문제입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 12,005,000원은 감정가 35,000,000원의 34.3%입니다. 감정가에서 22,995,000원 낮아졌지만, 동일하거나 유사한 다세대주택의 실거래 비교기준이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다. 3회 유찰은 단순히 권리문제 때문이라기보다 입지, 건물 상태, 임대수요, 개별 호실의 관리상태, 환금성 등 시장이 확인하기 어려운 요소를 가격에 반영한 결과일 수 있습니다. 특히 소액 다세대는 낙찰가격이 낮아도 수리비·명도비·체납관리비가 매입가 대비 크게 작용합니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,090원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 11,388,910원 | 468,611,090원 |
| 2. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 840,000,000원 | 11,388,910원 | 828,611,090원 |
채권액은 채권최고액 기준이며 공동담보 설정이 포함돼 있습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행에 배당되고, 후순위 김정란 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 828,611,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 8,403,500원 | 7,852,237원 | 832,147,763원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 5,882,450원 | 5,376,566원 | 834,623,434원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 8,403,500원, 두 차례 더 진행되면 5,882,450원으로 내려갑니다. 그러나 가격이 낮아져도 시세 검증이 되지 않은 상태라는 사실은 달라지지 않습니다. 추가 유찰은 담보권 인수위험을 늘리지 않지만, 해당 물건의 시장성과 상태에 대한 경고 신호가 누적된다는 점도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 안중읍 금곡리 ‘금곡1리 마을회관’ 북동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역이며 농업진흥구역, 접도구역, 비행안전제2구역 등 제한사항이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대·단독주택과 농경지가 혼재한 입지이며 3회 유찰된 소액 다세대이므로, 재매각 기간과 실제 임대수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 205호 실점유자 확인. 전병주의 실제 거주 여부, 임대차계약 당사자, 보증금과 월세, 퇴거 의사를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재대조. 전입일은 후순위지만 확정일자·배당요구·소액임차인 요건에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 480,000,000원과 김정란 360,000,000원은 공동담보 설정액이므로 공동담보목록과 다른 매각대상 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조는 건축물현황도를 참고해 평가됐으므로 누수, 결로, 보일러, 창호, 배관과 수리비를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납관리비 중 공용부분과 도시가스·전기·수도 정산 여부를 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
- 매도가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 유사 다세대의 실제 매도 가능 가격과 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 확신은 별개다”
이 물건의 등기부 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 본건 205호 점유자도 기준권리 이후 전입해 보증금 승계 위험은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 기준이 없고, 다세대·단독주택·농경지가 혼재한 입지이며, 점유자의 보증금과 실제 임대조건도 확인되지 않았습니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 결정. 최저가가 낮을수록 수리비·명도비·보유기간과 환금성의 영향은 더 커집니다.
