수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-26, 도로명주소 서동대로 1907의 4층 406호 다세대주택입니다. 감정가는 34,000,000원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,163,400원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락처럼 보이지만, 이 사건에서 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 권리와 점유의 적용 범위입니다.

현재 등기상 말소기준은 2022.07.14. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.03.20. 김정란 근저당권과 2025.04.17. 임의경매개시결정이 이어지며, 이 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현황조사에 나타난 16명의 전입·점유 정보가 본건 406호가 아닌 다른 호수에 집중돼 있으므로, 이를 406호의 임차인으로 합산하거나 반대로 406호에 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인

과거 안중새마을금고 근저당권들과 평택성동신용협동조합 근저당권은 등기부상 말소됐습니다. 현재 핵심은 2022.07.14. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 480,000,000원이고 공동담보목록 제2022-595호가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이며, 2023.03.20. 설정된 김정란의 근저당권 360,000,000원과 2025.04.17. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 조사 — 선순위 전입 7명도 모두 다른 호수

현황조사상 등재자는 총 16명입니다. 이 가운데 말소기준일 2022.07.14.보다 먼저 전입한 사람은 7명, 이후 전입은 9명입니다. 다만 16명 모두 201·202·205·301·302·305·401·403호로, 본건 406호와 일치하는 사람은 없습니다. 따라서 아래 선순위 전입자 7명의 보증금을 본건 406호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

말소기준 이전 전입자라도 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 모든 등재자는 본건 406호와 호수가 다르며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 가격 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세 할인율’은 아니다

현재 최저매각가는 8,163,400원으로 감정가 34,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 사실 자체는 시장의 응찰이 반복해서 성립하지 않았다는 신호입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 76%가량 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 8,163,400원 가정)

현재 회차 매각대금 8,163,400원에서 집행비용 546,941원을 제외하면 하나은행에 7,616,459원이 배당되고, 김정란 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 두 근저당 채권최고액 합계는 840,000,000원이고 예상 미배당은 832,383,541원입니다. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2022-595호, 김정란 근저당은 공동담보목록 제2023-194호가 각각 기재돼 있습니다.

배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 406호의 실제 점유·임대차 관계가 확인되기 전까지 이 수치를 최종 실질취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 실질취득 — 배당모형은 0원 인수, 최종 원가는 점유 확인 후

현재 배당모형만 적용하면 낙찰가 8,163,400원 + 산출 인수액 0원으로 계산됩니다. 하지만 본건은 이 숫자를 그대로 최종 실질취득액으로 고정하기 어렵습니다. 현황조사상 다수의 전입자가 확인되면서도 406호와 일치하는 사람이 없기 때문입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 새시창호입니다.
• 입지. 평택시 안중읍 금곡리 ‘금곡1리 마을회관’ 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 전후면 고저차가 있으나 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 304-26번지는 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역(성장관리형)·대로1류 접합·가축사육제한구역·농업진흥구역·접도구역입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 건물 상단에는 ‘만남’이라고 표시돼 있고 통칭 ‘만남타운’입니다.
• 환금성 신호. 현재 4회 유찰 상태입니다. 실거래 비교가격 없이 감정가 대비 하락률만 보고 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 406호 점유 확인. 현황조사 16명은 모두 다른 호수입니다. 현장과 원문 서류에서 406호의 실제 점유자를 우선 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 406호 임차인이 확인되면 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 2022.07.14. 말소기준권리와 비교하세요.
• 타 호수 임차인 혼동 금지. 201·202·301호 등의 선순위 전입자를 406호 인수보증금으로 합산하지 마세요.
• 가격 검증. 8,163,400원이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 저가라고 결론 내리지 말고, 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검증해야 합니다.
• 다회유찰 원인 확인. 4회 유찰이 단순 가격 문제인지, 점유·물건 상태·수요 등 다른 원인이 있는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행과 김정란 근저당 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당관계 원문을 함께 대조하세요.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 확정 전 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “24% 가격”보다 “406호가 누구에게 점유돼 있는가”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 34,000,000원이 네 차례 유찰돼 8,163,400원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 동일한 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 24.01%라는 비율을 곧바로 시세 대비 할인율로 읽어서는 안 됩니다.

등기 권리는 비교적 정리가 쉽습니다. 2022.07.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 김정란 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에 16명이 등재돼 있으면서도 모두 다른 호수이고 406호 일치자는 0명입니다. 이 사건의 최종 판단은 결국 406호 점유·임대차를 확인한 뒤에야 완성됩니다.

등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유 확인은 미완료. 가격은 많이 내려왔지만 시세 메리트는 검증되지 않음. 따라서 낮은 최저가만 보고 공격적으로 접근하기보다 406호 임대차와 실제 거래가치를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 보수적 접근이 맞습니다.