수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-26, 통칭 “만남타운”의 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 35,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 12,005,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 등기부상 담보권보다 점유관계가 더 중요한 물건입니다.
말소기준권리는 2022.07.14 설정된 주식회사하나은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 설정된 김정란 근저당권 360,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 본건 202호의 점유자 권기흥이 2014.11.05, 김완배가 2017.03.15 전입해 두 사람 모두 말소기준일보다 앞선다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 승계할 금액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 2층 202호 도로명주소: 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1907 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 · 다세대주택 이용 |
| 건물 명칭 | 통칭 “만남타운” · 건물 상단에 “만남” 표시 |
| 소유자 | 강현순 (2004.02.17 매매, 2004.02.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 12,005,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 447,532,759원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.14 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 별도
초기 가등기·가압류와 안중새마을금고 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 2005.11.16 설정된 평택성동신용협동조합 근저당권 200,000,000원도 2020.06.18 말소됐습니다. 2023.03.22 평택세무서장 압류 역시 2023.08.24 해제돼 현재 인수할 등기권리는 아닙니다.
현재 말소기준은 하나은행 근저당권이며, 김정란의 후순위 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리가 소멸한다는 것과 선순위 임차보증금까지 사라진다는 것은 다른 문제입니다. 본건 점유자들의 전입일이 말소기준일보다 앞서므로, 보증금과 대항요건이 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 본건 202호 점유자 — 실제 조사 인원 2명
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권기흥 | 202호 | 2014.11.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 판단 불가 | 인수 가능성 |
| 김완배 | 202호 | 2017.03.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 판단 불가 | 인수 가능성 |
③ 가격 판단 — 34.3% 할인만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 35,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 12,005,000원까지 내려온 것은 경매 회차상의 변화입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가치나 총취득비용을 증명하지 않습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자 2명의 보증금이 미상이라 낙찰가만 놓고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권최고액 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 12,005,000원 | 34.3% | 828,611,090원 |
| 4회 유찰 시 | 8,403,500원 | 24.01% | 832,147,763원 |
| 5회 유찰 시 | 5,882,450원 | 16.81% | 834,623,434원 |
유찰이 거듭될수록 등기상 채권자들의 미배당액은 커집니다. 임차보증금도 낙찰대금에서 회수되지 못한 채 대항력이 인정되면 매수인 승계 문제로 이어질 수 있으므로, 더 낮은 최저가가 곧 더 낮은 실질취득비용을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 616,090원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 11,388,910원 |
| 2. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 840,000,000원 중 예상 배당은 11,388,910원이며 미배당은 828,611,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 본건 점유자들의 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 주위환경. 금곡1리 마을회관 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 폭 약 35미터 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역이며, 대로1류·가축사육제한구역·농업진흥구역·접도구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 주변에 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 3회 유찰 이력과 점유관계 불확실성을 함께 반영해 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 임대차계약서 확인. 권기흥·김완배의 계약 당사자, 보증금, 임대차기간과 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 주민등록과 점유 지속 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 전입 유지와 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 미배당 보증금 규모를 판단하려면 확정일자와 배당요구 신고 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한 재산정. 응찰가에 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비와 취득 부대비용을 더해 총액 기준으로 판단하세요.
- 다른 호실과 구분. 건물 내 여러 호실의 전입자 가운데 본건 202호에 기재된 점유자는 권기흥·김완배 2명입니다. 다른 호실의 보증금을 본건에 임의 합산하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정은 당해세·최우선변제·임차보증금이 반영되지 않은 수치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 서류를 직접 확인하고 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액을 먼저 확인해야 한다”
이 물건의 최저가는 12,005,000원으로 감정가 35,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 본건 202호에는 말소기준일인 2022.07.14보다 먼저 전입한 권기흥과 김완배가 있고, 두 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 숫자로 확정할 수 있는 것은 낙찰 최저가뿐이며, 매수인이 실제로 부담할 총취득비용은 산정할 수 없습니다.
등기부상 담보권이 모두 소멸한다는 이유만으로 안전한 물건으로 볼 수 없고, 3회 유찰됐다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 임차보증금이 최저가보다 크고 배당되지 않은 채 승계된다면 실질취득은 낙찰가가 아니라 그 보증금 규모에 의해 좌우됩니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 점유권리는 보류입니다. 두 점유자의 임대차 금액과 대항요건이 확인되기 전까지는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
