수원지방법원 2025타경614. 평택시 금곡리의 4층 철근콘크리트조 다세대주택, 통칭 “만남타운” 3층 301호입니다. 등기상 말소기준은 2022년 7월 14일 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김정란의 근저당권과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등록 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 담보권은 없습니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 301호 점유관계입니다. 강박문은 2020년 5월 19일, PIAO WENZHE·LI GUANGZHE·LI HONGSHUN은 각각 2022년 4월 12일 전입한 것으로 조사됐습니다. 네 사람 모두 말소기준일인 2022년 7월 14일보다 전입일이 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없습니다. 판정은 대항력 가능·미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 미확정

현재 등기상 핵심 권리는 하나은행과 김정란의 근저당권 두 건입니다. 말소기준인 하나은행 근저당권은 채권최고액 480,000,000원이고, 채무자는 소유자 강현순이 아니라 주식회사정담에프씨입니다. 그 뒤 김정란 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 301호 임차·점유 조사 — 실제 위험은 이 표에 있다

현황조사에는 건물의 여러 호실 점유자가 함께 기록돼 있습니다. 이 가운데 본건 301호와 직접 관련된 조사상 점유자는 아래 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 네 사람 모두 별도 점유자로 기록돼 있습니다.

네 사람의 전입일은 모두 말소기준일보다 빠르지만, 전입신고만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 개시일과 계속 점유 여부, 임대차계약 당사자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 현재 단계에서 우선변제 여부와 미배당 보증금도 미상입니다.

③ 가격 구조 — 3회 유찰이 안전마진을 뜻하지 않는다

감정가는 34,000,000원, 현재 최저매각가는 11,662,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 8,163,399원, 5회 유찰 시 5,714,379원입니다.

그러나 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 301호 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 현재 최저가에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득가를 산정할 수 없다는 점입니다. 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나면 총 취득부담은 낮아지지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,662,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 담보권 채권 총액 840,000,000원 중 11,052,084원이 배당되고, 미배당은 828,947,916원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 301호 점유자의 보증금과 배당요구 여부도 확정되지 않아 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 금곡1리 마을회관 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 본건 토지는 남동측으로 폭 약 35미터의 도로에 접합니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역·농업진흥구역·접도구역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 농경지와 주거·근린시설이 혼재한 다세대주택으로, 입찰 전 현장 수요와 임대수준을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 전입세대 열람. 강박문·PIAO WENZHE·LI GUANGZHE·LI HONGSHUN의 세대구성, 전입 유지 여부와 실제 점유자를 대조하세요.
• 임대차계약서 확인. 각 점유자의 계약 당사자·보증금·임대차기간·점유부분을 확인하고 동일 계약의 가족 또는 동거인인지 구분하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액 및 낙찰자 인수액이 달라집니다.
• 실질취득가 재산정. 예상 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 총 부담을 계산하세요. 보증금이 낙찰가보다 크면 유찰돼도 총액이 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 강박문 외 301호 점유자의 법원 기재 내용과 임차인 인수 여부를 최신 원본에서 다시 확인하세요.
• 현장 확인. 301호 출입문·우편함·전기와 가스 사용상태·실제 거주자를 확인하고 건물 상단의 “만남” 표시도 물건과 대조하세요.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “감정가 34%”가 결론이 아니다

이 물건은 감정가 34,000,000원에서 최저가 11,662,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 301호에는 말소기준보다 먼저 전입한 조사상 점유자 4명이 있고, 이들의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 판단은 명확합니다. 등기상 담보권 인수는 0원이지만, 임차보증금 인수는 미상입니다. 실질취득가를 계산할 수 없는 상태에서 3회 유찰과 낮은 최저가만을 근거로 응찰해서는 안 됩니다. 계약서와 배당관계 확인 전까지는 권리 보류·가격 판단 보류가 맞습니다.