수원지방법원 2025타경614. 평택시 안중면 금곡리 304-26, 4층 404호의 다세대주택입니다. 감정가는 35,000,000원이고 네 차례 유찰된 현재 최저매각가는 8,403,500원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2022년 7월 14일 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 480,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-595호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2023년 김정란 근저당권 360,000,000원과 2025년 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
과거 등기에는 여러 차례 소유권 이전·가등기·근저당·가압류와 2002년 경매 이력이 있으나 대부분 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 직접 확인할 핵심은 2022.07.14. 하나은행 근저당 이후의 권리이며, 제공된 등기 판단상 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 304-26 4층404호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1907 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강현순 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 8,403,500원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 447,532,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 표시 | 건물상단에 ‘만남’이라고 표시 · 통칭 ‘만남타운’ |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2022년 하나은행
현재 경매의 말소기준은 2022.07.14. 을구 15번 하나은행 근저당권입니다. 이후 2023.03.20. 김정란 근저당권과 2025.04.17. 하나은행 임의경매개시결정은 제공된 등기 판단상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 현황조사 점유자 — 404호 기재 여부가 핵심
현황조사에는 16명의 점유자가 기재돼 있으나, 기재 호실은 201호·202호·205호·301호·302호· 305호·401호·403호입니다. 경매 대상인 404호로 기재된 점유자는 없습니다. 따라서 아래 명단의 보증금을 404호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 입찰 전에는 404호 실제 점유자를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문금수 | 201호 | 2025.02.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종신 | 201호 | 2019.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권기흥 | 202호 | 2014.11.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김완배 | 202호 | 2017.03.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전병주 | 205호 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강박문 | 301호 | 2020.05.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO WENZHE | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI GUANGZHE | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI HONGSHUN | 301호 | 2022.04.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| DHOBI BEPATH | 302호 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BARUN SHRISTI | 302호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ADHIKARI SURAJ | 305호 | 2025.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BHANDARI GANGA PRASAD | 305호 | 2025.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재혁 | 401호 | 2022.08.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SUBBA BHUPENDRA | 401호 | 2025.03.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TAWA SURYA MAN | 403호 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일 2022.07.14.보다 앞선 전입자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 모두 404호가 아닌 다른 호실 기재입니다.
③ 가격 — 76% 하락처럼 보여도 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
감정가 35,000,000원에서 현재 최저매각가가 8,403,500원까지 낮아져 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 5,882,450원, 6회 유찰 시 4,117,714원입니다.
하지만 동일 호실 또는 인근 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 근거는 없습니다. 네 차례 유찰됐다는 사실 자체도 시장에서 감정가격보다 훨씬 낮은 가격대까지 입찰이 성립하지 않았다는 점을 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,403,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,263원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 7,852,237원 |
| 3. 근저당 · 김정란 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 840,000,000원 중 배당되는 금액은 7,852,237원이며, 미배당액은 832,147,763원입니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 금곡리 ‘금곡1리 마을회관’ 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재 붙임 등·내벽은 벽지 및 타일 마감·창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측으로 노폭 약 35미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 304-26번지는 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역(성장관리형)·대로1류 접합·가축사육제한구역·농업진흥구역·접도구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 직접 점유 확인. 현황조사 명단 16명은 다른 호실로 기재돼 있습니다. 404호 실제 거주자·점유자·공실 여부를 별도로 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 다른 호실의 선순위 전입자는 보증금·확정일자가 미상입니다. 404호 관련 매각물건명세서와 현황조사 원문을 반드시 대조하세요.
- 가격 기준 확보. 현재 최저가 8,403,500원이 감정가의 24.01%라도 실거래 시세 근거가 없으므로 주변 동일·유사 다세대 실거래를 확인한 뒤 상한가를 정하세요.
- 다회유찰 원인 확인. 이미 4회 유찰됐으므로 단순 저가매력뿐 아니라 점유·물건상태·수요·환금성 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2022-595호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당 관계를 원본에서 확인하세요.
- 최우선변제·당해세 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 인수·배당판단 전에 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇이 확인되지 않았나”가 중요하다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 김정란 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 네 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없고 현황조사 명단에도 정작 404호 점유자가 기재돼 있지 않습니다. 다른 호실 점유자 중 말소기준보다 앞서 전입한 사람이 여럿 있다는 사실은 건물 전체의 임대차가 복잡하다는 참고사항일 뿐, 그 보증금을 404호 인수액으로 합산할 수는 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원, 가격 메리트는 미확인, 404호 점유 확인 후 판단”입니다.
