수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 지하 1층 비101호에 관한 경매입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 건물만 매각한다고 명시되어 있습니다. 감정평가상 해당 지하층은 사무실 용도로 이용 중인 근린생활시설입니다. 권리관계는 일반적인 근저당 경매와 전혀 다릅니다. 말소기준권리는 2023년 주식회사 벤피트의 가압류이고, 그보다 먼저 설정되어 현재까지 존속하는 가처분과 가등기가 있습니다.
최저매각가격이 감정가의 16.81%라는 숫자만 보면 매우 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건에서는 낙찰 후 소유권을 유지할 수 있는지, 건물을 계속 존치하고 사용할 수 있는지가 먼저 해결되어야 합니다. 동일 조건의 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층 비101호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 집합건물 지하 1층 비101호 · 근린생활시설 사무실 이용 |
| 실제 매각범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 4층 · 2007.02.13 사용승인 |
| 감정가 | 502,200,000원 |
| 최저매각가 | 84,405,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 벤피트 |
| 신청 청구액 | 259,064,605원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28 갑구 25번 가압류 · 주식회사 벤피트 · 186,100,000원 |
| 인수권리 | 갑구 19번 가처분 · 갑구 24번 가등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인기준 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 위험
이 사건의 말소기준권리는 2023.06.28 주식회사 벤피트의 가압류입니다. 그 이후의 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 기준권리보다 앞선 가처분과 가등기는 별도로 취급됩니다. 특히 두 권리는 매각물건명세서에서 명시적으로 매수인 인수대상으로 확인됩니다.
② 임차·점유관계 — 본건 호실을 별도로 구분해야 한다
현황조사에는 12명의 점유·임차 관련 명의가 확인됩니다. 그러나 신원플러스타운의 서로 다른 층과 호실에 걸친 기록이므로, 12명 전원을 매각대상인 비101호의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 지하 1층 비101-1호의 주식회사 삼우씨앤씨가 매각대상 호실과 직접적인 관련 여부를 확인해야 할 명의이며, 나머지 명의는 별도 호실 또는 점유구획 미특정 기록입니다.
| 점유·임차 명의 | 호실 / 구획 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창희 | 미특정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 기재일 확인 필요 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미특정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사 기준의 건물 내 점유·임차 관련 기록입니다. 표시된 보증금은 서로 다른 호실의 금액이므로 본건 매수인이 인수할 보증금으로 합산할 수 없습니다. 대항력 및 우선변제는 실제 점유범위, 사업자등록, 확정일자와 매각물건명세서 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 큰 할인, 시세 할인은 미확인
감정가 502,200,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가격은 84,405,000원입니다. 감정가 대비 약 16.81% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 이 가격은 매각물건명세서에 따라 대지권 없이 건물만을 매각하는 가격입니다. 토지의 적법한 사용권원과 선순위 인수권리를 해결하지 않은 상태에서 일반적인 근린생활시설 매매가격과 직접 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 84,405,000원 | 16.81% | 103,614,290원 |
| 6회 유찰 시 | 59,083,499원 | 11.76% | 128,480,004원 |
| 7회 유찰 시 | 41,358,449원 | 8.24% | 145,886,003원 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당은 배당계산상 부족액으로, 그 전액이 매수인에게 이전된다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,919,290원 |
| 1. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 82,485,710원 |
| 2. 갑구 28번 경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류 채권 미배당 | — | 103,614,290원 |
예상배당에서는 집행비용 1,919,290원을 공제하고, 갑구 25번 가압류 채권에 82,485,710원이 배당됩니다. 해당 채권의 부족액은 103,614,290원입니다. 이 미배당 채권액이 그대로 매수인의 금전채무가 되는 것은 아닙니다. 신청 청구액 259,064,605원과 배당계산에 사용한 가압류 청구금액 186,100,000원은 서로 다르며, 실제 채권액과 배당순위는 확정된 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 미확인 채권 및 실제 배당요구 등은 완전히 반영되지 않았습니다. 소유권이전청구권가등기와 건물철거청구권 가처분의 법률상 위험은 금전 배당표와 별개입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2007.02.13 사용승인된 지하 2층·지상 4층 철근콘크리트조 근린생활시설입니다. 승강기, 지하주차장, 급·배수시설이 갖춰져 있습니다. 지하 1층은 사무실 용도 등으로 이용됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 해당 토지는 3,486㎡의 부정형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다. 이 면적은 건물 전체의 소재 토지에 관한 정보로, 매각대상 호실의 전용 대지면적이나 취득면적을 의미하지 않습니다.
- 토지 규제. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 구체적인 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 근린생활시설이고, 대지권 미등기에 선순위 권리까지 인수해야 합니다. 5회 유찰 이력을 감안하면 재매각 가능성과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 19번 가처분 확인. 주식회사 벤피트의 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권이 어떤 소송 또는 결정으로 진행 중인지 확인해야 합니다.
- 갑구 24번 가등기 확인. 주식회사리츠옥션홀딩스의 매매예약 완결 가능성, 담보가등기 해당 여부, 본등기 청구 여부를 검토해야 합니다.
- 대지권 확인. 건물만 매각하는 조건에서 토지 사용권원, 토지 소유자와의 법률관계 및 지료·철거 관련 위험을 검토해야 합니다.
- 점유관계 확인. 지하 1층 비101호와 비101-1호의 실제 구획 및 주식회사 삼우씨앤씨의 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다. 다른 층의 임차인을 본건 임차인으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 명의가 실제 매각대상에 점유권원을 갖는지 매각물건명세서, 사업자등록 및 임대차계약으로 대조해야 합니다.
- 공매 진행 여부. 한국자산관리공사의 공매공고와 법원경매 사이에 남아 있는 법적 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 신청 청구액과 가압류 청구금액의 차이, 당해세, 배당요구 및 집행비용을 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정할 수 없습니다. 권리 해결 가능성과 실제 토지 사용관계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서와 관련 소송자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%의 가격보다 소유권의 안전이 먼저다”
이 사건의 가장 강렬한 숫자는 84,405,000원입니다. 감정가 502,200,000원에서 5회 유찰된 가격이라는 사실은 분명히 눈길을 끕니다. 하지만 이 물건의 진짜 본질은 가격이 아니라 매수인이 인수할 두 가지 선순위 권리입니다.
갑구 19번 가처분은 건물의 존치에 직접 영향을 미칠 수 있고, 갑구 24번 가등기는 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성까지 있습니다. 여기에 대지권 미등기·건물만 매각이라는 조건이 더해집니다. 배당상 금전 인수액 0원이라는 숫자는 이러한 위험을 해결해 주지 않습니다.
일반적인 경매 투자 관점에서는 권리위험 해소가 확인되기 전 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 선순위 가처분과 가등기의 법적 효력, 토지 사용권원 및 실제 점유관계를 정리할 수 있다는 객관적인 근거가 확보되어야 비로소 가격을 평가할 수 있습니다. 현재 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리위험 최우선 확인입니다.
