수원지방법원 2024타경4973. 사건 용도 표시는 대지이지만, 매각물건명세서상 이 물건은 대지권 미등기 상태의 건물만 매각하며 최저매각가격도 건물만의 가격입니다. 대상은 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 지하 2층·지상 4층 근린생활시설 중 지1층 비101호 외 13개호입니다. 지하층은 사무실, 1층은 점포, 2층은 노래연습장·힐링센터, 3층은 골프연습장·댄스 아카데미·사무실 등으로 이용 중입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.06.28. 주식회사 벤피트의 가압류 186,100,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2019.10.17. 가처분과 2023.03.30. 소유권이전청구권가등기입니다. 두 권리는 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수합니다. 따라서 배당표상 금액 인수가 0원으로 계산돼도, 권리 위험까지 0이라는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층 비101호 외 13개호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 사무실·점포·노래연습장·힐링센터·골프연습장·댄스 아카데미 등 근린생활시설 |
| 매각대상 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 가격 |
| 건물 | 2007.02.13. 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 · 승강기·지하주차장·급배수시설 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (2023.03.21. 강제경매 매각, 2023.03.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 502,200,000원 / 246,078,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 벤피트 / 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리 2건을 인수
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인·점유자 12명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없으며, 현황조사상 실제 임차인·점유자는 법인을 포함해 12명입니다. 이 가운데 말소기준 이후 전입·등록이 확인된 8명은 대항력이 없는 것으로 조사됐고, 전입·등록일이 확인되지 않은 4명은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확인된 보증금은 합계 91,000,000원이며, 6명의 보증금은 미상입니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가의 49%라도 ‘저가’ 판정은 금지
현재 최저가는 246,078,000원으로 감정가 502,200,000원의 49%입니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 것은 대지권이 결합된 완전한 부동산이 아니라 대지권 미등기 건물이며, 철거청구 가처분과 소유권이전 가등기까지 인수합니다. 따라서 실질취득을 단순히 246,078,000원으로 고정할 수 없고, 권리 해결 비용과 소유권 상실 가능성을 포함한 총위험은 금액 산정 자체가 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 246,078,000원 | 0원 | 55,732,908원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 172,254,600원 | 17,056,964원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 120,578,219원 | 68,009,876원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 246,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,245,092원 |
| 1. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 186,100,000원 |
| 2. 갑구 28번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,732,908원 |
현재 최저가 기준 배당추정에서는 갑구 25번 가압류 186,100,000원이 전액 배당되고 소유자에게 55,732,908원이 남습니다. 갑구 28번 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 금액 인수는 0원이지만 가처분·가등기 인수위험은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 차량·대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 사무실, 점포, 노래연습장, 힐링센터, 골프연습장, 댄스 아카데미 등 여러 상업·업무 용도가 혼재합니다.
- 토지 조건. 토지는 3,486㎡의 평지·부정형 상업용 토지로, 남동측 중로와 북측·북동측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 대지권 없는 건물만의 매각에 더해 인수 가처분·가등기와 다수 점유관계가 결합돼 일반적인 근린생활시설보다 매수자 범위가 크게 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 19번 본안 확인. 지상건물 철거청구권 가처분의 본안 사건, 청구 원인, 소송 진행과 화해·취하·말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 갑구 24번 가등기 원인서류 확인. 2023.03.17. 매매예약의 내용, 예약완결권 행사 여부, 권리자와의 합의 가능성, 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 대지 사용권원 확인. 대지권 미등기 건물만 매각되므로 토지 소유관계, 대지 사용의 법적 근거, 토지 사용료·부당이득 청구 가능성을 검토해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 2019-05159-002 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행·종결 관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 재조사. 실제 임차인·점유자 12명의 계약서, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구와 보증금 원장을 호실별로 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 4명 확인. 이창희, 이미녀(라인채움), 정석영, 박영선의 점유 개시일과 전입·사업자등록일을 확인하기 전에는 인수 보증금 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 기재일 오류 확인. 주시회사 씨지건설의 2024.06.32. 기재는 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 14개호의 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 체납과 각 영업시설의 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “소유권을 지킬 수 있는가”
이 물건은 감정가 502,200,000원에서 최저가 246,078,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 낙찰자가 인수하는 갑구 19번 가처분은 건물 철거청구권과 연결돼 있고, 갑구 24번 가등기는 매매예약이 완결될 경우 낙찰자의 소유권 상실로 이어질 수 있습니다. 여기에 대지권 없이 건물만 매각되고, 실제 임차인·점유자 12명 중 4명의 대항력도 확정되지 않았습니다.
가격은 내려왔지만 권리는 정리되지 않았습니다. 가처분과 가등기의 말소 또는 통제 가능성, 토지 사용권원, 미상 점유자의 대항력까지 사전에 확정하지 못한다면 최저가가 더 내려가도 입찰 적합성이 생기지 않습니다. 이 사건의 결론은 권리 해결 전 입찰 보류입니다.
