수원지방법원 2024타경4973. 광주시 경안동 신원플러스타운 2층 207호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정평가상 해당 층의 용도는 노래연습장이며, 매각물건명세서에도 본건 건물이 노래방으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건 분류에는 대지라고 표시되어 있으나, 실제 매각 대상은 대지권이 미등기된 건물만입니다. 따라서 통상적인 토지·건물 일괄매각이나 대지권을 갖춘 구분건물 경매와 동일하게 취급할 수 없습니다.
말소기준권리는 2023년 6월 28일 주식회사 벤피트의 가압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2019년 가처분과 2023년 소유권이전청구권가등기가 별도로 존재합니다. 법원 매각물건명세서는 이 두 권리를 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 이후 발생한 가압류와 경매개시결정이 소멸하더라도, 이 선순위 권리의 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 2층 207호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설 · 2층 207호 노래연습장 |
| 매각 범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 4층 · 2007.02.13 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (2023.03.28 소유권이전) |
| 감정가 | 490,240,000원 |
| 최저매각가 | 82,395,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 청구금액 | 259,064,605원 |
| 경매채권자 | 주식회사 벤피트 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 · 186,100,000원 |
| 인수권리 | 갑구 20번 가처분 · 갑구 25번 소유권이전청구권가등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 권리가 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.06.28 갑구 26번 가압류입니다. 이 가압류 이후의 강제경매개시결정과 후순위 압류 등은 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있습니다. 기존 2007년부터 발생했던 다수의 가압류와 압류, 경매개시결정 등은 과거 등기말소가 이루어진 이력이 있습니다.
피보전권리는 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권입니다. 매각물건명세서에는 이 가처분설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰 이후에도 건물의 존속 및 사용에 직접 영향을 줄 수 있는 분쟁 위험이 남습니다. 철거청구의 최종 인용 여부는 별도 검토가 필요하지만, 그 위험을 단순 금액으로 환산할 수는 없습니다.
등기 목적은 소유권이전청구권가등기이며 원인은 2023.03.17 매매예약입니다. 이 권리도 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 특히 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시되어 있습니다. 가등기의 구체적 성질과 담보가등기 해당 여부, 피담보채권 및 본등기 가능성은 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 대상 호실과 다른 호실을 구분
현황조사에는 신원플러스타운의 여러 호실에 걸쳐 12명의 임차인·점유 관련 인물 및 법인이 기재되어 있습니다. 이 중 본건 2층 207호와 직접 연결되는 점유자는 석재현입니다. 나머지 기록은 지하층·1층·3층 등 다른 호실이거나 해당 호실이 특정되지 않은 기록입니다. 전체 조사대상의 보증금을 본건 207호의 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 법인명 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이창희 | 특정되지 않음 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 기재일 오류 (2024-06-32) |
미상 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석재현 본건 207호 |
2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 특정되지 않음 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302·303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304·305호 | 미상 | 30,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사 기준. 대항력 표시는 기재된 전입·등록일과 말소기준권리의 선후관계에 관한 자료상 판단입니다. 상가임대차의 실제 대항력·우선변제권 성립 여부는 사업자등록, 점유, 계약, 확정일자 및 법적 적용요건을 추가 확인해야 합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.
정리하면, 본건 207호의 조사상 점유자는 확인되지만 보증금이 미상이며, 다른 호실에도 계약 내용이 불명확한 점유 기록들이 존재합니다. 다만 이 사건에서 가장 중대한 인수 위험은 임차보증금보다 등기상 존속하는 가처분과 가등기입니다. 금전 인수 추정 0원은 이러한 비금전적 권리위험을 제거하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰은 할인보다 위험을 먼저 봐야 한다
감정가는 490,240,000원이고 현재 최저매각가는 82,395,000원입니다. 감정가 대비 16.81%까지 낮아졌으며 5회 유찰 상태입니다. 그러나 동일 용도·규모의 검증 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가치보다 낮은지 단정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 건물만의 가격으로 최저매각가가 정해졌고, 대지권 미등기와 건물 철거청구 가처분 및 소유권이전청구권가등기가 중첩되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 낙찰 후 소유권 유지가 불확실한 자산은 단순한 저가매수 대상으로 볼 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수권리 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 82,395,000원 | 105,588,110원 | 2건 존속 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 57,676,500원 | 129,861,677원 | 2건 존속 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 40,373,550원 | 146,853,174원 | 2건 존속 |
④ 예상배당표 (매각가 82,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,883,110원 |
| 1. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 80,511,890원 |
| 2. 갑구 29번 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 82,395,000원에서 집행비용 1,883,110원을 공제하면 갑구 26번 가압류 채권에 80,511,890원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 해당 채권액 186,100,000원 중 105,588,110원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
갑구 29번의 별도 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외되었습니다. 청구금액 259,064,605원에 대한 만족 여부도 별도로 검토해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인이 당연히 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2007.02.13 사용승인된 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 4층의 근린생활시설입니다. 위생·급배수시설, 승강기 및 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 이용 상태. 지하층은 사무실, 1층은 점포, 2층은 노래연습장 및 힐링센터, 3층은 골프연습장·댄스 아카데미·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 본건 207호는 노래연습장 용도입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 3,486㎡이며 제1종일반주거지역입니다. 토지는 평지의 부정형으로 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용 제한. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 중로, 북측 및 북동측 소로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 건물만 매각되고 대지권이 미등기된 데다 철거청구 가처분과 소유권이전청구권가등기까지 존속하므로 일반적인 근린생활시설보다 권리 검토와 재매각이 까다로울 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 20번 가처분. 주식회사 벤피트의 지상건물 철거청구권 관련 소송·결정·집행 상태를 확인하세요. 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리입니다.
- 갑구 25번 가등기. 주식회사리츠옥션홀딩스의 매매예약과 가등기의 성질, 본등기 가능성, 담보가등기 여부를 반드시 확인하세요. 매각물건명세서에는 소유권 상실 가능성이 명시되어 있습니다.
- 대지권 미등기. 토지 소유권과 건물 사용권, 토지 사용료 및 분쟁 가능성을 확인하세요. 본건은 건물만 매각됩니다.
- 207호 점유. 석재현의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인하세요.
- 다른 점유 기록. 동일 건물의 다른 호실과 본건을 구분하고, 호실이 특정되지 않은 점유자의 실제 점유 범위를 확인하세요. 특히 기재일이 2024-06-32로 표시된 기록은 원본 대조가 필요합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 진행 경과와 현 경매절차 사이의 관계를 확인하세요.
- 유찰·가격. 5회 유찰 및 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 실거래 비교와 존속권리 검토가 선행되어야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 관리비 체납, 시설 상태, 영업 관련 설비 및 인도 절차에 수반될 비용을 확인하세요.
- 전문가 검토. 선순위 가처분·가등기와 토지 사용권 문제가 함께 존재하므로, 입찰 전 부동산 경매 및 등기 분쟁을 다루는 전문가의 개별 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 사건의 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — “최저가 17%는 안전마진이 아니다”
이 사건은 단순한 5회 유찰 저가 경매가 아닙니다. 감정가 490,240,000원에서 최저가 82,395,000원으로 크게 낮아졌지만, 2019년 지상건물 철거청구 가처분과 2023년 소유권이전청구권가등기가 매수인에게 인수됩니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있다는 점이 결정적입니다.
게다가 대지권은 미등기이고 건물만 매각됩니다. 대상 호실의 보증금 미상 점유자에 대한 추가 확인도 필요합니다. 배당상 금전 인수액 0원은 이러한 위험을 제거하지 못합니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석하는 것도 부적절합니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류입니다. 접근을 검토하려면 먼저 가처분과 가등기의 법적 효력 및 소멸·해소 가능성을 확인하고, 토지 사용권과 실제 취득비용을 확정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 무엇을 온전히 소유하고 사용할 수 있느냐입니다.
