수원지방법원 2024타경4973. 광주시 경안동 신원플러스타운 2층 207호로, 감정평가상 노래연습장으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 490,240,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 240,218,000원으로 감정가의 49%입니다. 일반적인 경매라면 큰 폭의 유찰이 가격 메리트로 보일 수 있지만, 이 물건은 말소기준보다 앞선 가처분과 가등기가 그대로 남습니다.
말소기준은 2023년 6월 28일 주식회사 벤피트의 가압류 186,100,000원입니다. 이후의 가처분, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2019년 가처분과 2023년 3월 30일 소유권이전청구권가등기는 낙찰자가 인수합니다. 배당표상 매수인의 금전 인수액이 0원이라는 사실과, 소유권 자체가 흔들릴 수 있다는 위험은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 2층207호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물(근린생활시설) · 2층 207호 노래연습장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 · 2007.02.13 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 490,240,000원 / 240,218,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 가격 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2건이 남는다
2019년 10월 17일 주식회사 벤피트가 설정한 가처분은 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권을 피보전권리로 합니다. 이는 단순한 금전채권이 아니라 건물 존립과 이용에 직접 연결될 수 있는 권리입니다. 이어 2023년 3월 30일 주식회사리츠옥션홀딩스 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정됐습니다.
말소기준은 그 뒤인 2023년 6월 28일 주식회사 벤피트의 가압류입니다. 따라서 2023년 12월 5일 가등기 처분금지가처분, 2024년 8월 23일 강제경매개시결정, 2025년 8월 8일 광주시 압류는 매각으로 소멸하지만, 앞선 가처분과 가등기는 남습니다. 가등기의 법적 성격과 본등기 가능성, 가처분 사건의 진행상태를 원문 사건기록으로 확인하지 않고는 안전한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
② 임차인·점유 — 본건 207호는 대항력 없으나 미상 점유자가 있다
현황조사에는 법인과 개인을 합해 실제 임차인·점유자 12명이 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 본건 2층 207호에는 석재현이 기재되어 있고, 전입일 2024.02.25로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자, 전입일이 없어 대항력을 판단할 수 없는 점유자도 존재합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 240,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,163,052원 |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 186,100,000원 |
| 갑구 29번 가압류 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,954,948원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 갑구 26번 가압류가 전액 배당되고 소유자 잔여액은 49,954,948원으로 계산됩니다. 갑구 29번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2층 207호는 노래연습장으로 이용 중입니다. 같은 건물 지하층은 사무실, 1층은 점포·육가공실, 2층 다른 호실은 힐링센터, 3층은 골프연습장·댄스 신동 아카데미·사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 2007.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층·지상 4층 근린생활시설로, 위생·급배수시설, 승강기와 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 입지. 광주초등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 토지로 면적은 3,486㎡, 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다. 남동측 중로와 북측·북동측 소로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 합병. 건물 소재 토지는 경안동 83-21 외 5필지였으나 2021.04.30 경안동 83-21로 합병됐고, 현재 토지는 경안동 83-21 대 3,486㎡입니다.
- 매각 범위. 대지권 미등기 상태로 건물만 매각되며, 최저매각가격도 건물만의 가격입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 20번 가처분 원문 확인. 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권의 본안 사건 진행, 판결·화해·취하 여부와 철거청구 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 갑구 25번 가등기 확인. 매매예약 완결권의 존속 여부, 행사 가능 기간, 대금 지급관계와 본등기 가능성을 가등기권자 및 사건기록을 통해 확인해야 합니다.
- 대지권 없는 건물 매각. 토지 사용권원, 토지 소유관계, 대지사용료·부당이득 문제와 향후 건물 이용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 본건 207호 점유. 석재현의 계약서, 보증금, 월세, 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자. 전입일 미상인 이창희, 이미녀(라인채움), 정석영(댄스신동아카데미), 박영선의 실제 점유 호실과 대항요건을 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 법원경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 당해세·임차인 최우선변제와 채권액 미상인 갑구 29번은 현재 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 가처분·가등기 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 권리위험을 지우지는 않는다
감정가 490,240,000원에서 최저가 240,218,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 물건은 일반적인 말소형 경매가 아닙니다. 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기를 매수인이 인수하며, 가등기 매매예약이 완결되면 낙찰 후에도 소유권을 상실할 수 있습니다. 여기에 대지권 미등기·건물만 매각이라는 구조까지 겹칩니다.
본건 207호 점유자는 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없지만, 보증금과 월세가 확인되지 않았고 전체 현황조사에는 대항력 가능성을 판단할 수 없는 점유자도 남아 있습니다. 배당상 금전 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 가격은 내려왔지만 권리는 그대로 남아 있습니다. 이 물건은 입찰가 계산보다 가처분·가등기와 토지사용권원의 해소 가능성을 먼저 확인해야 하는 고위험 유형입니다.
