수원지방법원 2024타경4973. 신원플러스타운 3층 303호로, 감정평가상 3층은 골프연습장·댄스 신동 아카데미·사무실 등으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 사건 용도에는 대지로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 건물만 매각한다고 명시되어 있습니다. 최저매각가격 92,958,000원 역시 건물만의 가격입니다.
권리 구조는 일반적인 근저당권 중심 경매와 다릅니다. 근저당권은 없고, 2023.06.28. 주식회사 벤피트의 가압류 186,100,000원이 말소기준권리입니다. 문제는 이보다 앞선 2019.10.17. 가처분과 2023.03.30. 가등기입니다. 두 권리는 매각으로 지워지지 않고 낙찰자에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층 303호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 표기 · 근린생활시설 건물 중 3층 골프연습장 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 · 2007.02.13. 사용승인 |
| 매각 범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 가격 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 189,710,000원 / 92,958,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사벤피트 / 259,064,605원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 · 186,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 인수권리 2건
2023.06.28. 이후의 가압류, 가등기처분금지 가처분, 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 권리가 깨끗해지는 것은 아닙니다. 선순위 가처분과 가등기가 남기 때문에 이 사건의 핵심은 배당이 아니라 인수권리의 말소·실효 여부입니다.
② 점유·임차 관계 — 303호 점유와 미상 점유자 확인 필요
현황조사상 점유·임차관계는 12명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준권리 이후 전입이 확인된 8명은 대항력이 없으나, 전입일이 확인되지 않은 이창희·이미녀(라인채움)·정석영(댄스신동아카데미)·박영선은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 특히 표제 호실인 303호는 정재열(골프연습장)이 3층 302·303호를 점유하는 것으로 조사되었습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32* | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
* 2024.06.32.로 기재된 전입일은 정확한 일자 확인이 필요합니다. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자는 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%를 ‘싼 가격’으로 볼 수 없다
최저매각가는 감정가 189,710,000원의 49%인 92,958,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않고, 대지권 없이 건물만 취득하며, 소유권을 잃을 수 있는 가등기와 철거청구권 가처분을 인수합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
토지는 경안동 83-21 외 5필지가 2021.04.30. 경안동 83-21에 합병되어 현재 대 3,486㎡이며, 공시지가는 ㎡당 2,972,000원입니다. 그러나 본 경매는 토지가 아니라 건물만 매각하므로, 토지 공시지가를 낙찰가의 가격 메리트로 직접 연결할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,073,244원 | - |
| 1. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 90,884,756원 | 95,215,244원 |
| 2. 갑구 29번 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 | 산정 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 주식회사 벤피트 가압류에 배당되고, 95,215,244원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 금전 인수액 0원과 선순위 가처분·가등기 인수는 서로 다른 문제입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 지하 2층·지상 4층 근린생활시설로, 위생·급배수·승강기·지하주차장 시설을 갖췄습니다.
- 현재 이용. 지하 1층은 사무실, 1층은 점포·육가공실, 2층은 노래연습장·힐링센터, 3층은 골프연습장·댄스 신동 아카데미·사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 근린생활시설 건부지이며 남동측 중로, 북측·북동측 소로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설 중 골프연습장으로 이용되는 건물만의 매각이며 대지권이 없어, 일반 집합건물보다 매수층과 자금조달 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 25번 가등기 원인 확인. 매매예약의 완결 여부, 본등기 가능성, 가등기권자 주식회사리츠옥션홀딩스와의 분쟁·말소 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 갑구 19번 가처분 사건 확인. 주식회사 벤피트의 지상건물 철거청구권이 현재도 존속하는지, 본안소송 결과와 집행 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지 사용관계 확인. 대지권 미등기·건물만 매각이므로 토지 소유관계와 건물 사용 근거를 별도로 검토해야 합니다.
- 303호 점유 확인. 정재열(골프연습장)의 3층 302·303호 점유, 보증금 25,000,000원, 월세 1,800,000원과 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일이 확인되지 않은 이창희·이미녀(라인채움)·정석영(댄스신동아카데미)·박영선의 점유 개시일과 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2019.10.23. 공매공고와 한국자산관리공사 2019-05159-008 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세, 관리비, 건물 인도비용과 권리해소 관련 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 감정가의 49%라는 할인율은 선순위 인수권리와 건물만 매각되는 조건을 제거하지 않습니다.
맺으며 — “싸게 사는 문제가 아니라, 소유권을 지킬 수 있는가”
이 사건은 최저가 92,958,000원만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 지상건물 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기 2건을 인수하고, 가등기 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다. 여기에 대지권 미등기·건물만 매각 조건과 다수의 점유관계까지 겹칩니다.
후순위 채권이 소멸하고 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실은 이 위험을 상쇄하지 못합니다. 가등기와 가처분의 말소 또는 실효가 객관적으로 확인되지 않는 한, 가격 검토보다 입찰 보류가 우선입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 낙찰 후 소유권과 건물 존립을 유지할 수 있는지입니다.
