수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운의 3층 303호로, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 감정가는 189,710,000원, 현재 최저매각가는 31,885,000원이며 5회 유찰된 상태입니다. 신청채권자는 주식회사 벤피트이고 청구액은 259,064,605원입니다.
이 물건은 일반적인 근린생활시설 경매처럼 최저가와 임대수익만 비교해서 판단하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 건물 소재 토지는 매각 대상에서 제외되고 대지권도 미등기라고 기재되어 있습니다. 더 중요한 것은 기존 가처분과 가등기가 매수인에게 남는다는 점입니다. 따라서 입찰 판단의 순서는 가격 계산보다 먼저 토지 사용관계, 철거청구권 관련 권리, 소유권이전청구권 가등기의 효력을 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층303호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권 미등기 집합건물 · 근린생활시설 · 3층 303호 · 건물만 매각 |
| 건물 현황 | 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물 중 지하 1층 비101호 외 13개 호실로 구성된 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사 지엔비아레나홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 189,710,000원 / 31,885,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 벤피트 / 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 토지 및 대지권 | 대지권 미등기이며 건물만 매각. 건물 소재 토지는 매각 대상에 포함되지 않음. 토지 관련 권리와 사용관계 별도 확인 필요 |
| 등기 확인 기준 | 등기사항전부증명서 · 2026.07.25. 발급 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 인수 권리가 핵심
말소기준권리는 2023.06.28. 접수된 갑구 26번 주식회사 벤피트의 가압류입니다. 이 권리보다 앞선 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 가등기는 매각으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 반면 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리 이후 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 인수 권리가 존재한다는 사실을 구분해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 보증금 미상 및 점유 범위 확인 필요
현황조사상 임차·점유 관계가 여러 호실에 걸쳐 확인됩니다. 일부는 보증금과 월세가 기재되어 있지만, 상당수는 보증금 또는 전입일이 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리 이후로 기재된 경우에는 대항력이 없는 것으로 조사되어 있으나, 전입일 자체가 미상인 점유자는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 아래의 우선변제 표시는 조사 자료에 따른 확인 상태이며, 실제 배당 여부를 뜻하지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 대위·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22. | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 기재일 확인 필요 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12. | 15,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302·303호 | 2024.04.05. | 25,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17. | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304·305호 | 미상 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 | 500,000원 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
대위·승계 표시는 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고 여부를 나타냅니다. 현황조사상 임차·점유 관계와 실제 임대차계약의 범위가 일치하는지 별도 확인이 필요합니다.
- 어스네트웍스, 리치옥션, 석재현 등은 보증금이 미상으로 기재되어 있어 실제 임대차계약과 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 이창희와 이미녀(라인채움)는 전입일·점유 부분·보증금이 미상으로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 정석영과 박영선은 보증금이 기재되어 있지만 전입일이 미상입니다. 대항력 및 배당 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 3층 302·303호는 골프연습장 점유가 기재되어 있고 302호에는 별도 법인 점유도 조사되어 있습니다. 점유 범위가 겹치는지, 실제 사용자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 31,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 973,930원 | 매각가의 약 3.1% 추정 |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 30,911,070원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 29번 경매개시결정 | 미상 | 0원 | 채권액 미상으로 배당 계산 제외 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | 잔여 배당 없음 |
현재 최저가 기준 배당 추정에서 벤피트의 가압류 청구액 186,100,000원 중 예상배당은 30,911,070원이며, 미배당액은 155,188,930원입니다. 신청채권자의 청구액은 259,064,605원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권·임차인 권리 및 법원의 배당 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 가격 분석 — 감정가 대비 낮아도 저가 매수로 단정 금지
| 감정가 | 189,710,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 31,885,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 약 16.8% |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 비교 가능한 실거래 | 확인 가능한 실거래 기준이 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없음 |
현재 최저가는 감정가 대비 약 16.8%입니다. 다만 이 비율은 감정가에 대한 최저가의 비율일 뿐, 시장가치 대비 할인율이나 수익성을 의미하지 않습니다. 이 물건은 건물만 매각되고 대지권이 미등기이며, 매수인이 인수할 수 있는 권리가 명시되어 있습니다. 따라서 가격이 낮아 보인다는 이유로 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다.
- 건물만 매각되므로 토지 소유권이나 대지권이 확보되는 일반적인 집합건물 매수와 다릅니다.
- 지상건물 철거청구권 관련 가처분이 매수인 인수 권리로 명시되어 있습니다.
- 소유권이전청구권 가등기가 남으며, 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성이 명시되어 있습니다.
- 비교 가능한 실거래 기준이 없어 최저가가 실제 시장가치보다 낮다고 확인할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 위치. 경기도 광주시 경안동 소재 광주초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있는 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 건물은 지하 1층부터 지상 4층까지의 근린생활시설입니다. 지하층은 사무실 용도 등, 1층은 점포, 2층은 노래연습장·힐링센터, 3층은 골프연습장·댄스 신동 아카데미·사무실 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지 조건. 건물 소재 토지는 경안동 83-21 외 필지가 합병되어 현재 경안동 83-21 대 3,486㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지는 본건 매각 대상에 포함되지 않습니다.
- 토지이용계획. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설의 호실별 이용상태와 임대차 관계가 복잡하고, 대지권 미등기 및 인수 권리가 있어 일반적인 근린생활시설과 동일한 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 갑구 19번 가처분 원본 확인. 지상건물 철거청구권 관련 가처분의 피보전권리, 당사자, 현재 효력 및 실제 철거청구 가능성을 등기부·결정문·관련 소송 자료로 확인합니다.
- 갑구 25번 가등기 원본 확인. 소유권이전청구권 가등기의 원인인 매매예약, 예약완결권 행사 가능성, 권리자 및 관련 분쟁을 확인합니다. 소유권 상실 가능성에 대한 법률 검토 전에는 입찰하지 않는 것이 안전합니다.
- 토지 사용관계 확인. 토지 소유자, 건물 소유자와의 관계, 토지 사용 권원, 대지권 미등기의 원인 및 토지 사용료·철거 관련 분쟁 여부를 확인합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 미상 임차인의 계약서·확정일자·점유 부분·전입 관련 기록과 실제 임대차 관계를 확인합니다.
- 중복 점유 확인. 3층 302·303호 골프연습장과 302호의 별도 법인 점유 등 조사 내용이 실제 호실·영업 범위와 일치하는지 현장 확인합니다.
- 공매·경매 진행 확인. 공매공고 부기등기와 현재 경매 절차의 관계, 최신 매각물건명세서 및 등기사항을 확인합니다.
- 실제 가치 재평가. 감정가 대비 최저가 비율만으로 판단하지 말고, 토지 사용권·철거 위험·가등기 효력·명도 및 분쟁 비용을 반영해 경제적 가치를 따로 검토합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “안전하게 취득한다”는 다르다
수원지방법원 2024타경4973은 감정가 189,710,000원에서 최저가 31,885,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 건물만 매각되고 대지권은 미등기이며, 매각물건명세서에는 철거청구권 관련 가처분과 소유권이전청구권 가등기를 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 가등기된 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있다는 경고도 가볍게 볼 수 없습니다.
배당표상 금전 인수액이 0원이라는 이유로 권리 위험까지 0원인 것은 아닙니다. 임차·점유 관계와 토지 사용권도 추가 확인이 필요합니다. 비교 가능한 실거래 기준이 없는 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건은 낮은 최저가에 이끌려 응찰하기보다, 인수 권리의 효력과 토지 사용관계를 먼저 법률적으로 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
