수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 3층 304호로, 감정상 3층의 해당 구역은 댄스신동아카데미로 이용 중입니다. 표면적인 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 223,870,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가격이 109,696,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 근린생활시설 경매처럼 “낙찰 후 후순위 권리가 모두 사라지는 구조”가 아닙니다.
말소기준권리는 2023.06.28. 주식회사 벤피트의 가압류 186,100,000원입니다. 그보다 앞선 2019.10.17. 지상건물철거청구권 가처분과 2023.03.30. 소유권이전청구권가등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층304호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 대지·집합건물 · 근린생활시설 · 댄스신동아카데미 이용 |
| 매각 범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 가격 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,870,000원 / 109,696,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권 청구액 | 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 · 2007.02.13. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 핵심 권리 2건이 살아남는다
2023.06.28. 벤피트 가압류가 말소기준권리이며, 그 이후의 가등기 처분금지 가처분, 광주시 압류와 2024.08.23. 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리 이후의 권리가 소멸한다는 사실은, 그보다 앞서 설정된 두 인수권리의 위험을 해소하지 못합니다.
② 점유·임차 관계 — 본건 304호 점유자의 대항력은 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 건물 내 점유·임차 관계가 총 13건 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 본건 304호와 직접 겹치는 점유자는 정석영(댄스신동아카데미)으로, 3층 304·305호를 보증금 30,000,000원, 월세 2,100,000원에 사용하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 보증금 인수 여부도 확정할 수 없습니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입·사업자등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 1,000,000원 / 100,000원 | 2024.03.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 미상 / 미상 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 미상 / 미상 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 미상 / 미상 | 2024.06.32 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 15,000,000원 / 900,000원 | 2024.06.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 미상 / 미상 | 2024.02.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 2024.04.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.01.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 댄스신 | 미상 · 주거 | 0원* / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
* 보증금 0원 기재와 보증금 미상 내용이 함께 확인되므로 원본 대조가 필요합니다. 2024.06.32.로 기재된 일자도 실제 등록일을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%는 시세 메리트가 아니다
현재 최저매각가격 109,696,000원은 감정가 223,870,000원의 49%입니다. 그러나 이는 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 여기에 매수인이 인수하는 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기, 대지권 미등기, 건물만 매각, 임차보증금 인수 미상 문제가 동시에 존재합니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가의 49% · 109,696,000원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 감정가의 34% · 76,787,200원 |
| 4회 유찰 시 | 감정가의 24% · 53,751,040원 |
| 가격 판단 | 유찰 횟수와 무관하게 인수권리·대지권·점유관계 선해결 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 109,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,335,744원 | - |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 107,360,256원 | 78,739,744원 |
| 갑구 29번 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 | 산정 제외 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 2,335,744원을 제외한 107,360,256원이 벤피트 가압류에 배당되며, 78,739,744원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원이나, 소멸하지 않는 비금전 권리 2건과 임차보증금 위험은 별도입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 3층 304호가 포함된 구역은 댄스신동아카데미로 이용 중이며, 3층에는 골프연습장·사무실도 함께 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기와 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 경안동 83-21 대 3,486㎡, 상업용 이용·평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 중로, 북측 및 북동측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 일반적인 토지·건물 일괄매각이 아니라 대지권 미등기 건물만 매각되고 인수권리도 남아 있어 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 본안 확인. 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권의 본안사건 진행, 청구 범위와 현재 효력을 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 주식회사리츠옥션홀딩스의 매매예약 완결 가능성, 가등기권자의 의사와 관련 소송을 확인하세요.
- 소유권 상실 시나리오. 가등기 본등기 가능성을 전제로 낙찰대금 회수 가능성과 법적 대응 비용을 검토하세요.
- 대지권 확인. 대지권 미등기·건물만 매각이므로 토지 사용권원, 법정지상권 또는 토지소유자와의 관계를 확인하세요.
- 본건 임차인 확인. 정석영의 사업자등록일·점유 개시일·확정일자·배당요구 여부와 보증금 30,000,000원 승계 가능성을 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 304호와 305호를 함께 이용하는 것으로 조사돼 실제 경계, 출입구와 시설 분리 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 기재 오류 대조. 2024.06.32.로 기재된 등록일과 보증금 0원·미상 내용은 원본 명세서와 현황조사서에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관련 판결문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 물건의 최저가는 109,696,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 가격만 낮아졌을 뿐, 권리 위험은 유찰로 줄어들지 않습니다. 매수인은 지상건물철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기를 인수하고, 가등기 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수도 있습니다. 대지권 미등기 건물만 매각되는 데다 304호 점유자의 대항력과 보증금 승계 여부도 확정되지 않았습니다.
가격은 내려왔지만 권리는 닫히지 않았습니다. 철거청구권·가등기·대지 사용권원·임차보증금 문제가 원본과 관련 소송에서 명확히 해소되기 전에는 실질취득비용을 산정할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 “낮은 가격에 입찰”이 아니라 권리 해소 여부 확인 전 입찰 보류입니다.
