수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 3층 304호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 2007년 2월 13일 사용승인된 지하 2층·지상 4층 근린생활시설로, 해당 층은 댄스신동아카데미 등으로 이용되고 있습니다. 사건의 용도 표기는 '대지'이지만, 매각물건명세서가 명시한 실제 매각대상은 대지권이 미등기된 건물만입니다. 토지까지 함께 취득하는 경매로 이해해서는 안 됩니다.
현재 소유자는 주식회사지엔비아레나홀딩스입니다. 2023년 3월 28일 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 이전받았고, 이후 2023년 3월 30일 소유권이전청구권가등기가 설정됐습니다. 2023년 6월 28일에는 주식회사 벤피트의 186,100,000원 가압류가 등기되어 이번 사건의 말소기준권리가 됩니다.
하지만 말소기준권리만 보고 이후 권리가 소멸한다는 사실에 안심해서는 안 됩니다. 2019년 10월 17일 가처분과 2023년 3월 30일 가등기는 말소기준보다 먼저 설정됐으며, 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 직접 명시되어 있습니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있다는 경고까지 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층 304호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 표기: 대지 · 실제 매각대상: 근린생활시설 3층 304호 건물만 · 댄스신동아카데미 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 4층 · 2007.02.13 사용승인 |
| 대지권 | 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격도 건물만의 가격 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (2023.03.28 강제경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 223,870,000원 |
| 현재 최저매각가 | 37,626,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.8%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 청구금액 | 259,064,605원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28 갑구 26번 주식회사 벤피트 가압류 (청구금액 186,100,000원) |
| 매수인 인수권리 | 갑구 19번 가처분 · 갑구 25번 소유권이전청구권가등기 |
| 토지 현황 | 경안동 83-21 · 대 3,486㎡ · 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리 2건이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.06.28 벤피트 가압류입니다. 따라서 그 이후의 경매개시결정과 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준 이전 권리인 갑구 19번과 갑구 25번은 매수인에게 남습니다.
등기에는 한국자산관리공사 공매공고 관련 부기등기도 나타납니다. 2019.10.23 공매공고가 등기되어 있어, 법원경매와 별개로 진행된 공매의 현재 효력과 절차 상태를 확인할 필요가 있습니다. 앞선 경매와 다수 가압류가 말소된 이력도 존재하므로, 현재 유효한 권리와 과거 말소기록을 엄격히 구분해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 304호 보증금 3,000만원, 대항력 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 건물 여러 층과 호실의 임차·점유 관계가 기재되어 있습니다. 이 가운데 3층 304호에 직접 관련된 임차인은 정석영(댄스신동아카데미)으로, 임차 부분은 304호와 305호, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,100,000원으로 기재되어 있습니다.
그러나 전입·사업자등록 기준일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제권 미상으로 판단해야 합니다. 단순히 다른 임차인 상당수가 말소기준 이후 신고됐다는 이유로, 이 304호 임차인까지 대항력이 없다고 판단하는 것은 위험합니다.
| 임차·점유 관계인 / 장소 | 전입·신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
정석영(댄스신동아카데미) 3층 304·305호 304호 직접 관련 |
미상 |
30,000,000원 월 2,100,000원 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 댄스신 호실 미특정 · 주거 기재 |
미상 | 0원 기재 실제 조건 확인 필요 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 주식회사 삼우씨앤씨 지하 1층 비101-1호 |
2024.03.22 | 1,000,000원 월 100,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 주식회사 어스네트웍스 지하 1층 비102호 |
2024.02.19 | 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 이창희 호실 미상 |
미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 주식회사 리치옥션 지하 1층 비104 에이호-1 |
2024.05.07 | 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 주시회사 씨지건설 지하 1층 105호 |
기재 오류 2024-06-32 |
미상 |
신고일 재확인 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 박선아 1층 104호 |
2024.06.12 | 15,000,000원 월 900,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 석재현 2층 207호 |
2024.02.25 | 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 이미녀(라인채움) 호실 미상 |
미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 정재열(골프연습장) 3층 302·303호 |
2024.04.05 | 25,000,000원 월 1,800,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 공감비즈 주식회사 3층 302호 |
2024.01.17 | 10,000,000원 월 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
| 박영선 3층 306호 |
미상 | 10,000,000원 월 500,000원 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
건물 전체의 점유·임차 관계 기재 13건을 구분한 표입니다. 다른 호실의 보증금을 304호 매수인의 인수금으로 합산해서는 안 됩니다. '댄스신'과 '정석영(댄스신동아카데미)'의 동일성·중복 여부도 확인이 필요합니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 등 요건을 확인해야 하며, 보증기관 대위·승계 신고로 확인된 관계인은 없습니다. 신고일만으로 상가 임차인의 대항력 유무가 최종 확정되는 것은 아니므로 실제 점유 및 사업자등록 요건을 원본으로 대조해야 합니다.
실제 취득비용을 생각할 때에는 단순히 37,626,000원만 준비하는 방식이 위험합니다. 304호 임차인의 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 경우, 실질취득액은 낙찰가에 승계되는 미배당 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 여기에 가처분·가등기에 따른 비금전적 부담과 명도·법률분쟁 위험은 별도로 남습니다. 현재로서는 이를 금액 하나로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 37,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,077,268원 |
| 1. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 36,548,732원 |
| 2. 갑구 29번 강제경매개시결정 · 주식회사 벤피트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 37,626,000원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,077,268원을 제외한 36,548,732원이 벤피트의 가압류 채권에 배당되는 추정 구조입니다. 가압류 청구금액 186,100,000원에 대한 미배당액은 149,551,268원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
한편 경매 청구금액은 259,064,605원이며, 가압류 채권액 186,100,000원과 구별됩니다. 갑구 29번 경매개시결정은 갑구 26번 가압류의 본압류 전환에 해당하므로, 같은 채권을 중복 계산하지 않도록 실제 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당은 임차인의 우선변제, 당해세 및 기타 우선권을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 구분 | 최저매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 권리위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 16.81% |
37,626,000원 | 36,548,732원 | 149,551,268원 | 인수권리 존속 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
26,338,200원 | 25,464,112원 | 160,635,888원 | 인수권리 존속 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
18,436,740원 | 17,704,879원 | 168,395,121원 | 인수권리 존속 |
최저매각가가 37,626,000원에서 26,338,200원, 다시 18,436,740원으로 낮아지더라도, 선순위 철거청구 가처분과 소유권이전 가등기는 그대로 남는다는 점이 중요합니다. 가격 하락은 매수인이 부담할 법률위험을 자동으로 줄여주지 않습니다.
특히 304호 임차인의 대항력과 배당관계가 확인되지 않았으므로 어느 회차에서든 실질취득액을 최저매각가만으로 결정할 수 없습니다. 낮은 낙찰가로 인해 임차보증금의 배당이 줄어든다면, 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 미배당 보증금이 오히려 늘어날 수도 있습니다. 권리 인수 여부가 확인되기 전에는 추가 유찰을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 2007.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물입니다. 지하 2층·지상 4층 구조로 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 지하 1층은 사무실, 1층은 점포, 2층은 노래연습장·힐링센터 등으로 이용되며, 3층에는 골프연습장·댄스신동아카데미·사무실이 있습니다. 대상 304호는 댄스신동아카데미와 관련되어 있습니다.
- 토지. 경안동 83-21 대지 3,486㎡, 지형은 평지·부정형이며 중로각지에 해당합니다. 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다. 다만 이 토지가 본건 매각에 포함되는 것은 아닙니다.
- 토지 합병. 당초 경안동 83-21 외 5필지로 기재된 토지는 2021.04.30 경안동 83-21로 합병된 것으로 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 현재 토지 및 건물의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등 토지이용계획상 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축물 위반 여부. 감정 관련 확인상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 대지권 문제나 철거청구권 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 환금성. 근린생활시설로서 사용·수익 가능성은 점포 및 업종 수요에 영향을 받습니다. 특히 본건은 건물만 매각하고 선순위 권리가 존속하므로, 일반적인 권리관계가 깨끗한 근린생활시설보다 향후 처분과 담보 활용에 제약이 생길 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 가격보다 권리 확정이 먼저
- 갑구 19번 철거청구 가처분. 본안소송 진행 여부, 확정판결 존재 여부, 가처분 말소·해제 가능성, 토지 소유권 및 사용권한을 확인해야 합니다. 가처분의 실제 법적 영향이 해소되지 않는다면 입찰을 재고해야 합니다.
- 갑구 25번 가등기. 매매예약서 원본, 가등기 종류, 권리 행사 현황, 매매예약 완결 가능성, 본등기 청구 가능성 및 말소 여부를 확인해야 합니다. 매수인 소유권 상실 위험을 명확히 해결하지 않은 입찰은 위험합니다.
- 대지권 미등기·건물만 매각. 토지 지분이나 사용권한이 매각에 포함되지 않는다는 사실을 전제로 토지 소유자와의 관계 및 사용·수익의 지속 가능성을 검토해야 합니다.
- 304호 임차인. 정석영(댄스신동아카데미)의 보증금 30,000,000원에 대해 실제 임대차계약서, 점유 개시일, 사업자등록일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 미상 상태에서 보증금 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 점유관계 중복 확인. '댄스신'과 '정석영(댄스신동아카데미)'의 관계, 건물 내 다른 호실 점유자와 대상 호실 점유자의 구별, 주거 기재 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 공매와 법원경매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 관련 공매 절차가 소유권·매각 진행에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실제 배당 검증. 벤피트 가압류 채권과 강제경매 청구금액, 본압류 전환에 따른 중복 여부, 조세채권·임차인 우선변제·실제 배당순위를 대조해야 합니다.
- 시세 및 담보가치 확인. 최근 거래·임대수익·공실·건물 상태를 확인하되, 토지가 포함되지 않는 상태의 가치를 별도로 평가해야 합니다. 감정가 대비 낙찰가 비율을 정상 매매시세 대비 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 관리비·인도 및 명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 인도명령 가능성과 명도 관련 소요비용을 사전에 점검해야 합니다.
- 최신 원본서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 소송기록과 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,762만원에 낙찰받아도 내 건물이라고 안심할 수 없다”
이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 37,626,000원이라는 최저매각가 자체입니다. 감정가 223,870,000원 대비 크게 내려온 가격이지만, 그것만으로 시장보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
매각대상은 대지권 미등기 건물만이며, 갑구 19번 철거청구권 가처분과 갑구 25번 소유권이전청구권가등기는 매수인이 그대로 인수합니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
여기에 실제 경매대상 304호를 포함해 임차한 정석영의 30,000,000원 보증금도 대항력과 배당관계가 불명확합니다. 따라서 예상배당표상의 매수인 금전 인수 0원을 권리상 부담이 전혀 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 소유권 상실 위험, 건물 철거청구권, 토지 사용권한, 실제 임차보증금 인수가 해결되지 않는 한, 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 경매의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 이후 무엇을 안정적으로 소유하고 사용할 수 있느냐입니다.
