수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 3층 302호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사지엔비아레나홀딩스이며, 신청채권자는 주식회사벤피트, 청구금액은 259,064,605원입니다. 외형상으로는 감정가의 16.81%까지 낮아진 물건이지만, 매각물건명세서에는 낙찰 이후에도 말소되지 않는 권리들이 명시되어 있습니다.
특히 2019.10.17. 지상건물 철거청구권 가처분과 2023.03.30. 소유권이전청구권 가등기가 핵심입니다. 전자는 토지 소유권에 기초한 건물 철거 분쟁이고, 후자는 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있는 권리입니다. 통상적인 말소형 경매와 구조가 다르므로, 단순히 유찰 횟수나 최저가 비율로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층 302호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건 용도 | 대지 표기 · 실제 건물 이용상태는 근린생활시설(골프연습장) |
| 매각 범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저가는 건물 가격 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 4층 근린생활시설 |
| 사용승인 | 2007.02.13. |
| 이용상태 | 3층 302·303호 골프연습장 관련 점유 조사 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 소유권 취득 | 2023.03.28. · 강제경매로 인한 매각 |
| 감정가 | 167,140,000원 |
| 최저매각가 | 28,091,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사벤피트 |
| 청구금액 | 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 토지 현황 | 경안동 83-21 · 대 3,486㎡ (건물 소재지 전체 토지) |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 권리 2건
등기상 주의할 권리는 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 소유권이전청구권 가등기입니다. 매각물건명세서는 두 권리가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 특히 25번 가등기에 기초한 매매예약이 완결되면 소유권 상실 가능성이 있으므로, 단순한 금전채무와 구별해야 합니다.
한편 2023.11.10. 광주시 압류가 말소기준으로 분류되어 있지만, 등기에는 2023.12.11. 해당 압류의 등기말소가 기재되어 있습니다. 따라서 이 압류를 현재 유효한 말소기준권리로 단정하거나, 그 이후에 신고된 임차인의 대항력을 일괄 부정해서는 안 됩니다.
갑구 25-1번 가처분은 2023.12.05. 주식회사 벤피트가 가등기의 말소등기 청구권을 피보전권리로 등기한 것입니다. 이 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 그 사실만으로 갑구 25번 가등기 자체가 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 또한 2019.10.23. 한국자산관리공사 관련 공매공고가 존재하여 공매와 법원 경매의 진행 관계도 교차 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 — 302호 관련 중복 점유 조사
현황조사와 매각물건명세서에는 건물 여러 호실에 걸친 임차·점유 관계가 나타납니다. 이 중 본건 3층 302호와 직접 연결되는 점유자로 정재열(골프연습장)과 공감비즈 주식회사가 확인됩니다. 동일한 302호에 복수의 점유자가 기재되어 있으므로 실제 사용 구획과 계약관계, 보증금 귀속을 구분해야 합니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입·신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05. | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17. | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22. | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19. | 미상 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07. | 미상 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 기재일 오류 확인 필요 | 미상 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12. | 15,000,000원 / 900,000원 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25. | 미상 | 대항력 재확인 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주식회 | 미상 · 주거 기재 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사 등에서 확인되는 점유·임차 기재는 13건입니다. 건물의 다른 호실 기재까지 포함되어 있어 본건 302호의 실제 임차인 수와 동일하지 않습니다. 동일 호실의 복수 기재 및 불완전한 명의가 있어 실제 계약당사자 수, 점유 범위와 중복 여부를 확인해야 합니다. 확정일자·배당요구·보증금 미상 항목은 권리 및 배당 순위가 확정되지 않았습니다.
2023년 광주시 압류에 말소 기록이 있으므로, 그 압류일을 기준으로 2024년 임차인 전부가 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 상가의 실제 점유·사업자등록·확정일자 및 배당요구 여부, 유효한 말소기준권리를 다시 대조해야 합니다.
금전 인수액 0원은 배당 시뮬레이션상의 수치이며, 현재 확인되지 않은 임차인 보증금 위험까지 없다는 의미가 아닙니다.
③ 가격·유찰 분석 — 16.81%에도 저렴하다고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 28,091,000원입니다. 감정가 167,140,000원 대비 16.81%로, 이미 5회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 최저가는 건물만의 가격입니다. 토지 사용권, 가처분, 가등기, 실제 점유 관계를 해결하는 데 필요한 경제적 부담은 최저가에 반영되어 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16.81% | 28,091,000원 | 231,879,243원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 19,663,700원 | 240,154,852원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 13,764,590원 | 245,947,778원 |
가등기로 소유권을 상실하거나 철거청구가 현실화되는 경우, 낙찰가가 낮아도 정상적인 사용·수익·처분이 어려울 수 있습니다. 매수인 실질취득 비용은 이러한 위험을 확인하기 전까지 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 905,638원 |
| 1. 강제경매 · 주식회사벤피트 | 259,064,605원 | 27,185,362원 |
| 채권 미배당 | — | 231,879,243원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 현재 최저가 낙찰을 가정한 추정치입니다. 집행비용은 905,638원이고 신청채권자 예상배당은 27,185,362원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측의 배당 부족액으로, 그 자체가 곧 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 가처분·가등기 등 비금전 인수 위험도 배당액에는 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 근린생활시설입니다. 위생·급배수시설, 승강기와 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 지하층은 사무실 등, 1층은 점포, 2층은 노래연습장·힐링센터, 3층은 골프연습장·댄스 아카데미·사무실로 이용되고 있습니다.
- 토지. 경안동 83-21 일대 토지 합병 이후 3,486㎡의 근린생활시설 건부지로 조사되었습니다. 제1종일반주거지역이며 남동측 중로, 북측·북동측 소로에 접합니다.
- 토지 규제. 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 존재합니다.
- 환금성. 일반적인 토지·건물 일괄 소유 물건과 달리, 대지권 미등기와 철거청구권 가처분, 소유권이전청구권 가등기가 매각 이후 사용·처분 가능성에 영향을 줍니다. 권리 해소가 확인되지 않으면 환금성 위험이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 가등기가 매수인에게 인수된다는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 위험 검토. 주식회사리츠옥션홀딩스의 소유권이전청구권 가등기에 관한 매매예약 완결 여부, 본등기 가능성 및 관련 소송 상태를 확인해야 합니다.
- 철거청구권 검토. 주식회사 벤피트의 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권이 실제로 어떤 법적 효력을 갖는지 검토해야 합니다.
- 대지권·토지 사용권 확인. 건물만 매각하는 이유와 토지 소유 관계, 지상권·임차권 등 토지 사용권원을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 2023.11.10. 광주시 압류에는 2023.12.11. 말소 기록이 존재합니다. 실제 유효한 기준권리 및 임차인의 대항력 판단을 재검토해야 합니다.
- 302호 점유 확인. 정재열과 공감비즈 주식회사의 점유 범위 및 계약관계, 사업자등록·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다.
- 공매·법원 경매 관계. 한국자산관리공사 공매공고와 현재 강제경매의 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 금전 부담 재산정. 보증금 미상 점유자, 체납 관리비, 세금 및 인도·법적 분쟁 비용 등을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 최근 실제 거래와 권리 해소 이후 실질취득 비용을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%여도 안전한 매수는 아니다”
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 28,091,000원까지 낮아졌지만, 가격보다 권리 문제가 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서에 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권 가등기의 인수가 명시되어 있고, 가등기된 매매예약이 완결되면 소유권을 잃을 수 있습니다.
여기에 대지권 미등기·건물만 매각 조건과 302호의 복수 점유 조사, 임차보증금 인수 여부의 불확실성이 겹칩니다. 따라서 배당표상 금전 인수액 0원을 근거로 안전형 경매로 분류할 수 없습니다. 권리 인수에 따른 실제 경제적 부담도 현재 확정하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 핵심 인수 권리와 토지 사용권에 관한 법적 불확실성이 해소되지 않는 한, 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 안전한 투자 기회라고 평가할 수 없습니다. 낙찰가격 검토보다 소유권 확보 가능성 확인이 먼저입니다. 권리 해소 가능성이 객관적으로 확인될 때까지 응찰을 보류하는 판단이 적절합니다.
