수원지방법원 2024타경4973. 광주시 경안동 신원플러스타운 3층 302호로, 감정평가상 3층 일부는 골프연습장으로 이용 중입니다. 사건 용도는 대지로 기재되어 있으나 매각물건명세서에는 대지권 미등기 상태에서 건물만 매각하며, 최저매각가격도 건물 가격만 반영한 것으로 명시돼 있습니다. 감정가 167,140,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 81,899,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 할인율보다 권리 인수 구조가 먼저입니다.
현재 소유자는 주식회사지엔비아레나홀딩스이며, 2023년 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 주식회사리츠옥션홀딩스 명의의 소유권이전청구권가등기와 주식회사 벤피트의 관련 가처분이 남아 있습니다. 매각물건명세서는 갑구 19번과 갑구 25번이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 경고가 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층 302호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 건물 중 3층 302호 · 골프연습장 이용 |
| 매각 범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물 가격 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 167,140,000원 / 81,899,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사벤피트 / 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 가격보다 무거운 인수권리 2건
자동 산정상 말소기준권리는 2023.11.10. 광주시 압류로 제시돼 있으나, 해당 압류에는 2023.12.11. 해제에 따른 말소등기가 이어집니다. 따라서 말소기준권리 자체의 적정성도 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다. 다만 명세서는 이와 별개로 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 가등기를 명시적인 매수인 인수권리로 적고 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 302호 중복 점유와 미상 항목 확인
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유·임대차 조사대상은 13건이며, 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없습니다. 302호에는 정재열(골프연습장)과 공감비즈 주식회사가 각각 기재돼 있어 실제 점유자, 계약관계와 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다. 전입신고일이 확인된 조사대상 중 말소기준권리 이후로 판단된 항목은 대항력이 없지만, 전입신고일이나 보증금이 확인되지 않은 항목은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격과 실질취득 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가격은 81,899,000원으로 감정가 167,140,000원의 49%입니다. 배당표상 매수인에게 금액으로 산정된 인수액은 0원이므로 금액 기준 실질취득은 81,899,000원입니다. 그러나 이 수치는 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 가등기의 위험을 금액으로 환산하지 않은 값입니다. 가등기 완결 시 소유권을 잃을 수 있고, 건물철거청구권 가처분도 인수하므로 81,899,000원을 안전한 취득원가로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,182원 |
| 갑구 28번 경매개시결정 · 주식회사벤피트 | 259,064,605원 | 80,024,818원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 179,039,787원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,874,182원을 제외한 80,024,818원이 신청채권자에게 배당되고, 179,039,787원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 금액 인수액 0원과 별개로 가처분·가등기 권리는 인수됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 3층 기호 10·11 건물은 골프연습장, 기호 12·13 건물은 댄스 신동 아카데미, 기호 14 건물은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층·지상 4층 근린생활시설입니다.
- 입지. 광주초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 차량 접근과 인근 노선버스 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 중로, 북측과 북동측 소로에 접한 부정형 평지이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 3,486㎡, 공시지가는 ㎡당 2,972,000원입니다. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 대지권이 등기되지 않은 건물만 매각되고, 건물철거청구권 가처분과 가등기가 인수되므로 일반 근린생활시설보다 매수자 범위와 금융조달 가능성이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인과 본등기 가능성. 2023.03.17. 매매예약의 당사자, 예약완결권 행사 여부, 제척기간과 본등기 청구 가능성을 소송기록까지 확인해야 합니다.
- 가처분 피보전권리. 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권의 본안소송 제기 여부, 판결·조정·취하 여부와 대지 소유관계를 확인해야 합니다.
- 대지 사용권. 대지권 미등기 건물만 매각되므로 토지사용권, 법정지상권 성립 여부, 지료 또는 부당이득 청구 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 자동 산정상 기준인 갑구 26번 압류에는 해제 등기가 있으므로 배당요구종기와 실제 소멸·인수 범위를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 302호 점유 확인. 정재열과 공감비즈 주식회사가 동일 302호에 기재돼 있으므로 실제 영업자, 임대인, 계약기간, 보증금 반환 주체와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계. 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고, 사업자등록 및 확정일자 자료를 추가 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 진행·종결 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 소송기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “소유권 유지”가 먼저다
이 물건의 최저가는 81,899,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인은 대지권 없는 건물만 취득하면서 건물철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기를 인수합니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결되면 낙찰 후에도 소유권을 잃을 수 있습니다.
배당표상 금액 인수액이 0원이라는 점은 안전성을 의미하지 않습니다. 권리의 경제적 손실이 특정 금액이 아니라 건물 존치와 소유권 자체에 걸려 있기 때문입니다. 302호 점유관계도 중복 기재돼 있으며, 전입신고일·보증금 미상 조사대상도 남아 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 위험은 낮아지지 않았습니다. 인수권리의 말소·취하나 효력 부존재가 객관적인 원본 자료로 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.
