수원지방법원 2024타경4973. 광주시 경안동 신원플러스타운 지1층 비104비호입니다. 감정가 57,600,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 28,224,000원까지 낮아졌습니다. 표면상으로는 감정가의 49%지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 확인된 대항력 임차보증금 인수액이 51,000,000원이고 보증금 미상 임차인도 있어, 현재 회차의 실질취득 부담은 최소 79,224,000원 이상입니다. 확인된 금액만으로도 감정가의 약 137.5%입니다.
더 큰 문제는 금액으로 환산하기 어려운 권리입니다. 근저당이 없어 2024.08.23. 강제경매개시결정이 말소기준이 됐는데, 그보다 앞선 2019.10.17. 지상건물 철거청구권 가처분과 2023.03.30. 소유권이전청구권가등기가 매수인에게 인수됩니다. 매각물건명세서는 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실하게 된다고 명시합니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 소유권을 온전히 지킬 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층비104비호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 지1층 사무실 용도 등 |
| 건물 구조 | 2007.02.13. 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 |
| 매각 범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 가격 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (2023.03.21. 강제경매로 인한 매각, 2023.03.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 57,600,000원 / 28,224,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사벤피트 / 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 남는 권리가 치명적
말소기준은 2024.08.23. 갑구 25번 강제경매개시결정입니다. 이후의 광주시 압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 갑구 19번 가처분, 갑구 24번 소유권이전청구권가등기, 갑구 24-1번 가등기 처분금지 가처분은 그대로 남습니다. 과거 2007년부터 2021년까지 설정된 가압류·압류·경매개시결정 다수는 2023년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐지만, 현재 남은 선순위 권리의 성격이 훨씬 무겁습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 인수액은 51,000,000원에서 끝나지 않는다
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 없이 실제 임차인 12명이 조사됐습니다. 이 가운데 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금까지 확인된 임차인 4명의 인수액은 합계 51,000,000원입니다. 별도로 대항력은 확인됐지만 보증금이 밝혀지지 않은 임차인 4명, 전입일을 알 수 없어 대항력 여부를 확정할 수 없는 점유자 4명이 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000,000원 인수 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32 | 미상 / 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 15,000,000원 인수 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 / 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 25,000,000원 인수 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 28,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 908,032원 |
| 인수 · 주식회사 삼우씨앤씨 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박선아 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정재열(골프연습장) 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 공감비즈 주식회사 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 25번 경매개시결정 · 주식회사벤피트 | 259,064,605원 | 27,315,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 신청채권자 미배당액은 231,748,637원입니다. 확인된 대항력 임차인 보증금 51,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조로 계산됐습니다. 보증금 미상 임차인, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주초등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지1층은 사무실 용도 등으로 이용되고, 건물 내에는 점포·노래연습장·힐링센터·골프연습장·댄스 신동 아카데미·사무실이 혼재합니다.
- 건물·설비. 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 지하 2층·지상 4층 근린생활시설로 위생·급배수·승강기·지하주차장시설을 갖췄습니다.
- 도로. 남동측 중로, 북측 및 북동측 소로에 접하며 토지는 평지의 부정형 상업용 토지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 3,486㎡, 공시지가 2,972,000원/㎡, 중로각지입니다.
- 환금성. 지하 사무실 이용, 대지권 미등기, 건물만 매각, 다수 점유자 및 선순위 인수권리가 겹쳐 일반 근린생활시설보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 19번 소송관계 확인. 지상건물 철거청구권 가처분의 본안소송 진행 여부, 판결 및 토지 소유관계를 확인해야 합니다.
- 갑구 24번 가등기 성격 확인. 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결권의 존속 여부와 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 갑구 24-1번 가처분 확인. 사해행위 취소로 인한 가등기 말소청구권과 처분금지 효력이 매각 후 권리관계에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 임차인 전수 확인. 실제 임차인 12명의 계약서·사업자등록·점유개시일·확정일자·배당요구·보증금 잔액을 개별 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 상한 설정. 확인된 51,000,000원 외 보증금 미상 대항력 임차인이 있으므로, 금액 확인 전에는 실질취득비용의 상한을 산정할 수 없습니다.
- 호실 경계 확인. 비104비호, 비104 에이호-1 등 점유 표시와 집합건축물대장·현황도를 대조해 매각 목적물의 실제 범위를 확정해야 합니다.
- 대지 사용권 확인. 대지권 미등기 상태에서 건물 소유자가 토지를 사용할 법적 권원과 토지 사용료·부당이득 위험을 확인해야 합니다.
- 공매 절차 대조. 한국자산관리공사 2019-05159-018 공매공고의 진행 및 종결 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 공용부분, 전기·수도 및 점유자별 체납 관계를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·토지등기부와 관련 소송기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “권리를 잃을 수 있는 입찰”
이 물건은 감정가 57,600,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 28,224,000원까지 내려왔습니다. 하지만 확인된 임차보증금 51,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 최소 79,224,000원으로 이미 감정가를 웃돕니다. 보증금이 밝혀지지 않은 대항력 임차인까지 있어 최종 인수액은 닫혀 있지 않습니다.
그보다 더 중요한 것은 갑구 19번과 24번입니다. 건물 철거청구권 가처분은 매수인이 토지와 건물의 근본적인 분쟁을 이어받는다는 뜻이고, 소유권이전청구권가등기는 매매예약이 완결될 경우 낙찰로 취득한 소유권을 잃을 수 있다는 뜻입니다. 대지권도 미등기이고 건물만 매각됩니다. 가격·점유·토지·소유권 위험이 동시에 겹친 구조이므로, 권리관계가 사전에 해소되거나 확정되지 않는 한 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
