수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운의 지하 1층 비104비호입니다. 사건상 물건 분류는 대지로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 건물만 매각한다고 명시되어 있습니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로, 해당 층은 사무실 용도 등으로 이용 중입니다. 따라서 최저가만 보고 토지까지 취득한다고 생각하거나, 낙찰만 받으면 권리가 정리된다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 등기상 과거 권리 중 일부가 이미 말소되었음에도, 별도로 인수하도록 명시된 선행 가처분과 가등기가 남아 있습니다. 가등기된 매매예약이 완결될 경우 소유권을 상실할 가능성이 매각물건명세서에 기재되어 있어, 일반적인 유찰 물건과 같은 방식으로 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층 비104비호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건 분류 / 이용상태 | 사건상 분류: 대지 · 감정평가상 이용상태: 근린생활시설(사무실) |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 |
| 소유자 | 주식회사 지엔비아레나홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 57,600,000원 / 9,681,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 벤피트 / 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 건물 사용승인 | 2007.02.13 |
| 토지 관련 정보 | 경안동 83-21 · 대 3,486㎡ · 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수로 명시된 선행 권리
가장 중요한 부분은 매각으로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 구분하는 것입니다. 등기에는 2023년 강제경매 매각으로 말소된 과거 가압류·압류 등도 있지만, 매각물건명세서가 별도로 인수권리로 명시한 갑구 19번 가처분과 갑구 24번 가등기는 같은 방식으로 처리된다고 단정할 수 없습니다.
2021.09.29 공매공고 부기등기도 존재합니다. 매각물건명세서에는 한국자산관리공사 공매와 진행 상황을 교차 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다. 현 경매의 진행만 확인하는 데 그치지 말고, 공매 관련 절차와 권리관계도 함께 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 보증금과 목적물 귀속 확인이 선행
현황조사에는 임차·점유자 12명이 기재되어 있습니다. 다만 기재된 점유 호실은 지하 1층 비101-1호, 비102호, 비104 에이호-1, 1층 104호, 2층 207호, 3층 302·303호 등으로 나뉩니다. 본건 주소인 지하 1층 비104비호와 각 임차인의 점유 부분이 일치하는지 먼저 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 확인 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 있음 | 없음(배당표 기재) | 1,000,000원 인수 추정 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 불가 | 미상 | 점유·보증금 확인 필요 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32 (확인 필요) | 미상 / 미상 | 기재상 있음 | 미상 | 인수 가능 · 날짜 확인 필요 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 있음 | 없음(배당표 기재) | 15,000,000원 인수 추정 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 / 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 불가 | 미상 | 점유·보증금 확인 필요 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302·303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 있음 | 없음(배당표 기재) | 25,000,000원 인수 추정 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 있음 | 없음(배당표 기재) | 10,000,000원 인수 추정 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304·305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 판정 불가 | 미상 | 승계 여부 미상 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 판정 불가 | 미상 | 승계 여부 미상 |
위 표의 대항력·우선변제 표시는 현황조사 및 배당 시나리오에 기재된 내용을 반영한 것입니다. 임차인의 전입일·보증금·우선변제권과 대상 호실의 일치 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다. 특히 2024.06.32는 실제 달력상 유효한 날짜가 아니므로 원문 및 전입 관련 자료를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 9,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 보증금 | 예상배당액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | — | 574,258원 | 매각가의 약 5.9% 추정 |
| 임차인 · 주식회사 삼우씨앤씨 | 1,000,000원 | 0원 | 배당 시나리오상 매수인 인수 |
| 임차인 · 박선아 | 15,000,000원 | 0원 | 배당 시나리오상 매수인 인수 |
| 임차인 · 정재열(골프연습장) | 25,000,000원 | 0원 | 배당 시나리오상 매수인 인수 |
| 임차인 · 공감비즈 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 | 배당 시나리오상 매수인 인수 |
| 강제경매 신청채권자 · 주식회사 벤피트 | 259,064,605원 | 9,106,742원 | 청구액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여금 없음 |
배당 시나리오상 매각대금 9,681,000원은 집행비용 574,258원과 벤피트 배당 9,106,742원으로 배분됩니다. 임차보증금 51,000,000원은 매각대금에서 지급되는 금액이 아니라 별도 인수액으로 산정되어 있습니다. 다만 각 보증금이 본건 매각 대상에 실제로 귀속되는지, 임차인의 권리와 배당 여부가 적절히 반영되었는지는 원본 확인이 필요합니다.
④ 시세·입지·환금성 메모
- 위치. 경기도 광주시 경안동 소재 광주초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2007.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물로, 지하 2층·지상 4층 규모입니다. 본건 층은 사무실 용도 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등 토지이용 관련 제한이 기재되어 있습니다. 구체적인 허용 용도와 제한은 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 토지 권리. 토지 정보에는 경안동 83-21, 대 3,486㎡가 기재되어 있으나 본건은 대지권 미등기·건물만 매각입니다. 토지 정보와 본건 낙찰로 취득하는 권리를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
- 환금성. 5회 유찰된 상태이며, 선행 가처분·가등기와 보증금 인수 가능성까지 존재합니다. 실제 거래가격뿐 아니라 권리 해소 가능성 및 매각 범위가 확인되기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 법률관계. 갑구 24번 소유권이전청구권가등기의 원인인 매매예약, 예약 완결권 존속 여부, 관련 소송·말소 가능성을 확인하세요. 소유권 상실 가능성에 관한 매각물건명세서의 경고를 가볍게 보아서는 안 됩니다.
- 철거청구권 관련 가처분. 갑구 19번의 피보전권리와 토지소유권 관계를 확인하고, 실제로 건물 사용이나 존속에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 법률 검토를 받으세요.
- 매각 범위. 대지권 미등기·건물만 매각 조건을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요. 토지 지분이 함께 이전된다고 가정하지 마세요.
- 임차보증금. 배당 시나리오상 51,000,000원 인수 추정액에 포함된 임차인들의 점유 호실이 본건 매각 목적물과 일치하는지 대조하세요. 다른 호실의 보증금을 본건의 인수액으로 그대로 합산해서도 안 되고, 반대로 별도 보증금 위험을 누락해서도 안 됩니다.
- 미상 임차인. 어스네트웍스·리치옥션·석재현 등 보증금 미상 점유자의 계약관계와, 전입일이 미상인 정석영·박영선 등의 대항력 여부를 확인하세요. 보증금이 알려지지 않았다는 이유로 인수액을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 공매 절차. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 본건 경매의 진행 상황 및 권리관계를 교차 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 가처분·가등기 결정문을 직접 확인하고 필요한 경우 법률 전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “최저가보다 인수권리가 먼저다”
이 물건은 5회 유찰로 최저매각가가 9,681,000원까지 내려왔지만, 낮은 가격만으로 매수 메리트를 판단할 수 없습니다. 대지권 미등기·건물만 매각이라는 조건에 더해, 매수인 인수로 명시된 건물철거청구권 관련 가처분과 소유권이전청구권가등기가 남아 있습니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결될 경우 소유권을 상실할 수 있다는 경고는 입찰 판단의 핵심입니다.
배당 시나리오상 보증금 인수 추정액은 51,000,000원이지만, 기재된 임차인들의 호실과 본건 매각 대상의 일치 여부 및 추가 보증금 위험이 확인되지 않았습니다. 실질취득비용 역시 최저가만으로 산정할 수 없습니다. 선행 권리의 법적 효과, 토지와 건물의 권리관계, 임차보증금 인수 범위를 원본으로 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
