수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 지하 비105호에 관한 경매입니다. 겉으로 보이는 숫자는 상당히 파격적입니다. 감정가 162,600,000원에서 다섯 번의 유찰을 거쳐 최저매각가격이 27,328,000원까지 떨어졌습니다. 그런데 등기와 매각물건명세서를 확인하면 이 물건의 낮은 가격을 단순한 할인으로 해석하기 어려운 이유가 바로 드러납니다.
첫 번째 문제는 2019년 주식회사 벤피트의 지상건물 철거청구권 가처분입니다. 두 번째는 2023년 주식회사리츠옥션홀딩스의 소유권이전청구권가등기입니다. 두 권리 모두 말소기준인 2023년 벤피트 가압류보다 먼저 등기되었고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 더구나 건물은 매각되지만 대지권은 미등기되어 있습니다. 건물을 낙찰받는 것과 그 건물을 안정적으로 소유·사용할 수 있는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층 비105호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건 표기 / 이용 | 대지 표기 · 집합건물 내 지하 사무실 이용 · 건물만 매각 |
| 대지권 | 미등기 · 건물만 매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 4층 근린생활시설 |
| 사용승인 | 2007.02.13 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 소유권 취득 | 2023.03.28 · 강제경매 매각에 따른 소유권이전 |
| 감정가 | 162,600,000원 |
| 최저매각가 | 27,328,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 청구금액 | 259,064,605원 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 벤피트 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 소멸하지 않는 선순위 권리
말소기준으로 계산된 권리는 2023.06.28 접수된 갑구 25번 주식회사 벤피트의 가압류입니다. 청구금액은 186,100,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 압류 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
그러나 이 사건은 말소기준보다 앞선 권리들이 핵심입니다. 갑구 19번 가처분과 갑구 24번 가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 이는 단순히 낙찰자가 채무 일부를 부담하는 문제가 아니라 건물의 존속과 소유권 자체에 영향을 줄 수 있다는 의미입니다.
피보전권리는 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권입니다. 명세서에 이 가처분설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 토지 소유권과 건물 소유권의 관계, 철거청구 소송 및 가처분의 현재 효력과 진행 경과를 확인하지 않고서는 건물의 장기적인 존속·사용 가능성을 판단할 수 없습니다.
등기원인은 매매예약이며, 소유권이전청구권가등기입니다. 매각물건명세서는 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실하게 된다고 명시합니다. 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 피담보채권 또는 매매예약의 실질과 본등기 가능성을 원본 및 관계 서류로 확인해야 합니다. 이 권리는 단순 배당 부족액으로 해소되는 문제가 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 다른 호실까지 함께 조사된 현황
현황조사에는 12명의 개인·법인 점유 관계자가 기재되어 있습니다. 다만 기재된 호실은 지하층부터 지상층까지 분산되어 있어, 아래 인원 전체를 매각 대상 비105호의 임차인으로 볼 수는 없습니다. 특히 지하 1층 105호로 기재된 주시회사 씨지건설의 점유 부분이 매각 대상인 비105호와 일치하는지 확인해야 합니다.
전입·점유 개시일이 확인된 일부 관계자는 말소기준일 이후로 분류되어 대항력이 없는 것으로 조사되었지만, 날짜나 보증금이 불명확한 사람은 대항력을 확정할 수 없습니다. 대항력 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하거나, 반대로 인수 위험이 없다고 확정하는 것은 모두 부적절합니다.
| 점유 관계자 / 부분 | 전입·점유일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 지하1층 비101-1호 |
2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 지하1층 비102호 |
2024.02.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이창희 점유 부분 미상 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 리치옥션 지하1층 비104 에이호-1 |
2024.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 주시회사 씨지건설 지하1층 105호 |
2024-06-32 날짜 기재 오류 |
미상 / 미상 | 없음으로 분류 | 미확인 | 없음 |
| 박선아 1층 104호 |
2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 석재현 2층 207호 |
2024.02.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이미녀(라인채움) 점유 부분 미상 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 정재열(골프연습장) 3층 302,303호 |
2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 공감비즈 주식회사 3층 302호 |
2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) 3층 304,305호 |
미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 박영선 3층 306호 |
미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
현황조사 기준. 대항력 없음 표시는 조사상 판정이며, 상가 임차인의 사업자등록·인도·점유 등 법률상 요건을 모두 독립적으로 검증한 최종 판정은 아닙니다. 확정일자, 배당요구 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 승계로 분류된 보증기관은 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 17%라도 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 27,328,000원은 감정가 162,600,000원의 16.81%입니다. 일반적인 권리 정리형 경매라면 큰 폭의 가격 하락 자체가 검토 계기가 될 수 있습니다. 하지만 이 물건은 소멸하지 않는 가처분·가등기와 대지권 미등기라는 중대한 차이가 있습니다.
특히 매각 대상이 건물만이라는 점이 중요합니다. 최저가에는 대지권 취득이 포함되어 있지 않으므로, 토지 지분을 정상적으로 취득하는 다른 부동산과 단순히 가격을 비교할 수 없습니다. 인수권리의 경제적 영향도 특정 금액으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 27,328,000원 | 16.81% | 159,663,904원 | 금전 0원 · 권리 2건 |
| 6회 유찰 시 | 19,129,600원 | 11.76% | 167,714,733원 | 금전 0원 · 권리 2건 |
| 7회 유찰 시 | 13,390,720원 | 8.24% | 173,350,313원 | 금전 0원 · 권리 2건 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄어들지만 선순위 가처분과 가등기의 인수 문제는 그대로 남습니다. 배당모형에서 매수인 인수액이 0원으로 표시되는 것은 금전채무로 산정된 인수액이 없다는 뜻일 뿐, 소유권 상실·건물 철거 등의 위험이 0원이라는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 891,904원 |
| 1. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 26,436,096원 |
| 2. 갑구 28번 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류채권 미배당 | 186,100,000원 | 159,663,904원 미배당 |
집행비용과 가압류채권 배당은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 갑구 28번은 채권액 미상으로 별도 배당액이 계산되지 않았습니다. 미배당금은 매수인이 자동으로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
경매 청구금액은 259,064,605원으로 기재되어 있으나, 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 반면 갑구 25번의 주식회사 벤피트 가압류에는 26,436,096원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 동일 채권자의 가압류와 본압류 이행 관계 및 배당계산상 중복 여부를 검증해야 하므로, 이 수치는 확정 배당 결과가 아니라 단순 추정 배당구조로만 봐야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2007.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 지하 2층·지상 4층 근린생활시설입니다. 위생·급배수시설, 승강기와 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 이용. 지하 1층은 사무실 용도 등으로 조사되었습니다. 1층에는 점포, 2층에는 노래연습장과 힐링센터, 3층에는 골프연습장·댄스아카데미·사무실 등이 위치합니다.
- 토지. 토지는 제1종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 부정형 평지에 중로와 소로가 접합니다. 토지 면적은 3,486㎡, 공시지가는 2,972,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 토지 변경. 매각물건명세서상 종전 경안동 83-21 외 5필지는 2021.04.30 경안동 83-21로 합병되어 현재 경안동 83-21, 대 3,486㎡로 표시되어 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있어 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었고 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 선순위 철거청구권이나 대지권 문제의 해소를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설에 건물만 매각되는 구조이며 소유권과 토지 이용 권리가 불안정합니다. 재매각·담보대출·임대차 운영 가능성을 일반적인 구분상가와 동일하게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 갑구 19번 가처분. 주식회사 벤피트의 지상건물 철거청구권이 어떤 법률관계에서 발생했는지, 토지 소유권·소송 진행·본안 판단 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 갑구 24번 가등기. 주식회사리츠옥션홀딩스의 매매예약과 가등기 성격, 본등기 가능성, 관련 법적 분쟁을 확인해야 합니다. 소유권 상실 위험이 해소되지 않았다면 입찰 판단에 결정적입니다.
- 갑구 24-1번 가처분. 벤피트가 청구한 사해행위 취소·가등기 말소 관련 분쟁의 실제 결과를 검토해야 합니다. 후순위 가처분이 소멸한다고 선순위 가등기가 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다.
- 건물만 매각·대지권 미등기. 매각 대상의 정확한 범위, 토지 소유자, 건물에 관한 대지 사용권과 그 권원의 존속 가능성을 확인해야 합니다.
- 비105호 점유 확인. 지하 1층 105호 점유자 기재가 매각 대상 비105호와 동일한지 확인하고, 임대차계약·사업자등록일·보증금·명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 현황조사 날짜 정정. 주시회사 씨지건설 관련 2024-06-32 표기는 유효한 날짜가 아니므로 실제 신고일 확인이 필요합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 관련 공매공고 이력과 현재 경매 진행의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당구조 검증. 벤피트 가압류와 본압류 이행 및 경매신청 채권액의 관계, 실제 배당순위와 당해세 등을 확인해야 합니다.
- 건물 운영비. 체납 관리비, 공용부분 비용, 시설 유지보수 및 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류·법률 검토. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 소송기록을 대조하고 부동산 경매 및 가등기·가처분 분야의 법률 전문가에게 검토받아야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 소유권은 불안하다”
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 162,600,000원이 5회 유찰되어 현재 최저가가 27,328,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격 할인율과 정반대입니다.
매수인이 인수할 선순위 가처분과 가등기가 존재하며, 매각물건명세서에 소유권 상실 가능성까지 명시되어 있습니다. 게다가 대지권은 미등기이고 건물만 매각됩니다. 점유관계도 대상 호실을 기준으로 추가 확인이 필요하며, 시장 실거래를 통한 적정가치 검증도 이루어지지 않았습니다.
따라서 금전 인수액 0원이라는 배당 결과를 근거로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 또한 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
종합 판단은 D등급의 고위험 물건이며, 현재 확인된 권리관계가 해소되기 전에는 일반 투자자에게 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라, 낙찰 후에도 소유권과 건물의 사용·존속을 확보할 수 있는지를 먼저 확인하는 데 있습니다.
