79,674,000원
수원지방법원 2024타경4973. 광주시 경안동 신원플러스타운 지하 1층 비105호로, 감정 이용상태는 사무실 용도입니다. 물건 표기는 대지이지만 매각물건명세서상 대지권이 미등기되어 있고, 이번 매각 대상은 건물만입니다. 감정가 162,600,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가격은 79,674,000원까지 낮아졌습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 말소기준권리인 2023년 6월 28일 주식회사 벤피트 가압류보다 앞선 2019년 가처분과 2023년 소유권이전청구권가등기가 남습니다. 특히 매각물건명세서는 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시하고 있습니다. 배당 계산상 금전 인수액이 0원이라는 사실을 권리 인수가 없다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층 비105호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지하 1층 사무실 용도 · 건물만 매각 |
| 건물 | 2007.02.13. 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (2023.03.21. 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,600,000원 / 79,674,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 벤피트 / 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격은 건물만의 가격 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수권리가 두 건
말소기준권리는 2023.06.28. 갑구 25번 주식회사 벤피트 가압류 186,100,000원입니다. 이 가압류 이후의 가등기 처분금지 가처분, 경매개시결정과 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2019년 공매공고 부기등기도 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행과의 관계를 교차 확인해야 합니다.
② 임차·점유 조사 — 대상 호실과 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 임차·점유 신고가 12명 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그러나 다수는 비101-1호, 비102호, 비104 에이호-1, 1층 104호, 2층 207호와 3층 각 호실 등 매각 대상 비105호와 다른 호실입니다. 대상 호실과 직접 일치하는 신고는 주시회사 씨지건설 · 지하1층 105호입니다. 호실이 기재되지 않은 신고도 있어 점유관계는 현장에서 다시 특정해야 합니다.
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024-03-22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024-02-19 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창희 | 호실 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024-05-07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024-06-32 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024-06-12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024-02-25 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 호실 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024-04-05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024-01-17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 권리의 존속이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현재 최저가는 79,674,000원으로 감정가 162,600,000원의 49%지만, 낙찰자가 인수하는 가처분과 가등기는 금액으로 환산되지 않습니다. 가등기 본등기로 소유권을 상실하거나 철거청구 위험이 현실화되면 낙찰가격 전부가 위험에 노출될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 가압류 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 79,674,000원 | 77,839,868원 | 108,260,132원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 55,771,800원 | 54,367,908원 | 131,732,092원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 39,040,260원 | 37,937,535원 | 148,162,465원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,834,132원 |
| 2. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 77,839,868원 |
| 3. 갑구 28번 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
갑구 25번 가압류 청구금액 기준 미배당은 108,260,132원입니다. 신청채권자 청구액은 259,064,605원이며, 갑구 28번 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모델상 금전 인수액 0원은 가처분·가등기 같은 비금전 인수권리가 없다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하 1층은 사무실 용도 등으로 이용 중이며, 건물 전체에는 점포·육가공실·노래연습장·힐링센터·골프연습장·댄스 아카데미·사무실이 혼재합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기와 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 3,486㎡ 부정형 평지의 상업용 토지로, 중로와 소로에 접합니다. 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 합병. 건물 소재 토지는 경안동 83-21 외 5필지였으나 2021.04.30. 경안동 83-21에 합병됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인서류 확인. 2023.03.17. 매매예약의 예약완결권 존속 여부, 본등기 가능성, 가등기권자 주식회사리츠옥션홀딩스의 입장을 확인해야 합니다.
- 가처분 사건 확인. 2019카단63770 가처분의 본안소송 진행 여부와 지상건물 철거청구권의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 건물만 매각. 대지권 미등기이므로 토지사용권·대지 지분 취득 여부와 토지소유자에 대한 사용료·철거 위험을 검토해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2019-05159-014 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 관계를 한국자산관리공사 자료로 대조해야 합니다.
- 비105호 점유. 주시회사 씨지건설의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점유자. 이창희와 이미녀(라인채움)의 점유 부분이 비105호와 관련되는지 현황조사 원본과 현장에서 특정해야 합니다.
- 배당요구·조세. 당해세와 최우선변제권자가 있으면 배당 결과가 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당요구종기 서류를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 상가·사무실 공용부분 관리비 체납과 실제 영업·점유 상태를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인도 소유권 위험을 상쇄하지 못한다”
최저매각가격 79,674,000원은 감정가 162,600,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰된 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 가격형 경매가 아닙니다. 말소되지 않는 지상건물 철거청구권 가처분, 본등기 시 낙찰자의 소유권을 뒤집을 수 있는 소유권이전청구권가등기, 그리고 대지권 미등기·건물만 매각 조건이 동시에 존재합니다.
배당표상 금전 인수액은 0원이지만 실질취득비용은 계산할 수 없습니다. 권리 문제가 현실화되면 낙찰대금 외 비용을 넘어 소유권 자체가 사라질 수 있기 때문입니다. 가처분과 가등기의 말소 또는 권리관계 정리가 객관적으로 확인되기 전까지는 입찰 보류가 필요한 고위험 물건입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라, 낙찰 후에도 소유권과 건물을 지킬 수 있는지입니다.
