수원지방법원 2024타경4973. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 매각물건명세서상 실제 매각대상은 신원플러스타운 지하 1층 비102호 건물만입니다. 본건 건물은 사무실로 이용 중이고, 대지권은 미등기 상태입니다. 최저매각가격 37,338,000원 역시 토지가 포함된 가격이 아니라 건물만의 가격입니다.

권리관계는 일반적인 근저당 소멸형 경매와 완전히 다릅니다. 등기부상 근저당권은 없지만, 말소되지 않고 매수인이 인수하는 갑구 19번 가처분과 갑구 24번 가등기가 존재합니다. 특히 가등기된 매매예약이 완결될 경우 낙찰자의 소유권 자체가 사라질 수 있어, 최저가가 낮다는 사실만으로 응찰가치를 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 권리가 핵심

데이터상 말소기준권리는 2023.11.10. 광주시 압류로 산정되어 있으나, 등기에는 2023.12.11. 해제에 따른 말소 기재도 존재합니다. 다만 매각물건명세서가 갑구 19번 가처분과 갑구 24번 가등기의 인수를 명시하고 있으므로, 현재 경매에서의 실질적인 판단 기준은 이 두 권리가 낙찰 후에도 남는다는 점입니다. 이후 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차·점유관계 — 본건 B102호와 다른 호실을 구분

현황조사에는 총 12건의 점유·임차관계가 기재되어 있습니다. 이 가운데 본건 지하 1층 비102호를 직접 점유하는 것으로 표시된 곳은 주식회사 어스네트웍스이며, 2024.02.19. 등록으로 말소기준일 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 차임은 확인되지 않았습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 49%도 ‘저렴하다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 37,338,000원으로 감정가 76,200,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 최저매각가격은 토지와 대지권을 포함한 가격이 아니라 건물만의 가격이며, 낙찰 후에도 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기를 인수합니다.

따라서 감정가 대비 하락 폭은 가격 메리트가 아니라 반복 유찰의 결과로 봐야 합니다. 소유권 유지 여부와 건물 존속 가능성이 불확실한 상태에서는 37,338,000원보다 낮아지더라도 일반적인 시세차익형 물건처럼 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,338,000원 가정)

총 채권액 267,297,325원 중 36,265,916원이 배당되고, 미배당액은 231,031,409원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표는 인수되는 가처분·가등기의 경제적 손실을 금액으로 반영하지 않습니다.

⑤ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 매각 범위. 대지권이 등기되지 않았고 건물만 매각합니다. 본건 건물 소재 토지는 경안동 83-21 외 5필지였으나 2021.04.30. 경안동 83-21 대 3,486㎡로 합병되었습니다.
• 이용상태. 지하 1층은 사무실 용도 등으로 이용 중입니다. 건물 전체에는 점포, 노래연습장, 힐링센터, 골프연습장, 댄스 신동 아카데미와 사무실 이용이 확인됩니다.
• 건물. 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 4층 근린생활시설 건물입니다.
• 입지. 광주초등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로변 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남동측 중로, 북측과 북동측 소로에 접한 부정형 평지입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공시지가. ㎡당 2,972,000원이며 토지면적은 3,486㎡입니다. 다만 본건 최저매각가격에는 토지가 포함되지 않습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 갑구 19번 가처분 원인소송 확인. 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권의 소송 진행, 확정판결, 집행 가능성과 토지 소유자를 확인해야 합니다.
• 갑구 24번 가등기 원인 확인. 담보가등기인지 매매예약 가등기인지, 예약완결권 행사기간, 본등기 가능성과 피담보채권을 원본으로 확인해야 합니다.
• 소유권 상실 시나리오 반영. 가등기 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있다는 매각물건명세서 문구를 응찰가 판단의 최우선 조건으로 두어야 합니다.
• 대지 사용권 확인. 대지권 미등기·건물만 매각이므로 토지 사용료, 부당이득금, 토지 소유관계와 건물 존속권원을 확인해야 합니다.
• 법정지상권 없음. 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 건물 존속의 별도 안전장치로 기대하기 어렵습니다.
• 본건 점유 확인. 비102호의 주식회사 어스네트웍스 점유 현황과 보증금·차임, 사업자등록 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 점유 부분이나 전입일이 확인되지 않은 사람은 대항력 가능성을 단정할 수 없으므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
• 날짜 원본 대조. 주시회사 씨지건설의 등록일이 2024.06.32로 기재되어 있어 현황조사서 원본 확인이 필요합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 절차의 현재 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관련 소송기록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “권리 인수 가격”

이 물건은 감정가 76,200,000원에서 2회 유찰되어 37,338,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 매각대상은 대지권이 없는 건물뿐이고, 대지소유권에 기한 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기를 낙찰자가 그대로 인수합니다.

특히 가등기의 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있다는 명시적 경고가 있습니다. 배당표상 금액 인수 0원은 채권 배당 계산에 잡히는 보증금이나 담보채무가 없다는 뜻일 뿐, 건물 철거와 소유권 상실 위험이 없다는 뜻이 아닙니다. 실거래 비교도 없고 토지도 포함되지 않아 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.

가격은 낮지만 권리위험은 최고 수준. 관련 가처분·가등기 소송과 대지 사용권을 완전히 해소하거나 손실 상한을 산정할 수 없다면, 일반 투자자의 가격 경쟁 영역이 아니라 권리관계 해결 능력이 전제되는 특수물건입니다.