수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 지하 1층 비102호에 관한 경매입니다. 감정평가상 해당 지하층은 사무실 용도로 이용되고 있으며, 매각물건명세서는 대지권 미등기, 건물만 매각이라고 명시합니다. 대지로 표기된 사건이지만 토지 소유권까지 함께 취득한다고 생각해서는 안 됩니다.
현재 소유자는 주식회사지엔비아레나홀딩스입니다. 2023년 3월 강제경매 매각에 따른 소유권이전 이후, 주식회사리츠옥션홀딩스 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정되었습니다. 이보다 앞서 2019년에는 주식회사 벤피트가 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권을 보전하기 위한 가처분을 등기했습니다.
바로 이 두 권리가 핵심입니다. 낙찰 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명세서에 명시되어 있어, 일반적인 압류·가압류 소멸형 경매와 위험의 성격이 완전히 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층 비102호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 집합건물 지하 사무실 · 건물만 매각 |
| 대지권 | 미등기 · 매각대상은 건물만 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 |
| 사용승인 | 2007.02.13 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 소유권 취득 | 2023.03.28 · 강제경매로 인한 매각 |
| 감정가 | 76,200,000원 |
| 최저매각가 | 12,807,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 17%) |
| 신청채권자 | 주식회사벤피트 |
| 청구금액 | 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
갑구 24번: 2023.03.30 등기된 소유권이전청구권가등기도 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 된다는 내용까지 명시되어 있습니다.
두 권리는 금액만으로 위험을 환산할 수 없습니다. 배당계산상 금전 인수액이 0원이어도 법적 권리 인수가 0이라는 뜻은 아닙니다.
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 권리가 핵심
이 사건의 권리분석은 단순히 말소기준권리 이후에 등기된 권리를 지우는 방식으로 끝낼 수 없습니다. 특히 갑구 19번 가처분과 갑구 24번 가등기는 매각물건명세서에서 명시적으로 인수된다고 기재되어 있습니다.
2023.11.10 등기된 광주시 압류가 말소기준권리로 분류되어 있지만, 해당 갑구 25번 압류는 2023.12.11 해제로 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 압류를 현재 유효한 말소기준권리로 그대로 적용하는 것은 부정확합니다. 실제 소멸·인수 판단은 현재 등기 상태와 매각물건명세서의 구체적인 인수 문구를 기준으로 재확인해야 합니다.
매각물건명세서는 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실한다고 경고하고 있습니다. 가등기를 단순한 금전채권이나 자동 말소되는 권리로 취급해서는 안 됩니다.
갑구 24번 가등기를 대상으로 한 주식회사 벤피트의 가처분도 존재하므로, 관련 소송과 가등기의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다.
건물만 매각되고 대지권이 미등기인 상황에서 철거청구권 관련 가처분까지 인수하므로, 단순 점유 문제를 넘어 건물 이용 및 소유권의 경제적 가치가 크게 훼손될 가능성을 고려해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 비102호와 다른 호실을 구분
현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 점유·임차 관련 인물 및 업체는 12건입니다. 다만 이 목록에는 지하 1층뿐 아니라 지상 1층부터 3층까지 서로 다른 호실이 함께 포함되어 있습니다. 모든 임차인의 보증금을 이 사건 비102호에 대한 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
권리분석상 대항력 없음으로 분류되어 있지만, 보증금·확정일자·사업자등록·실제 점유 개시 및 상가임대차 관련 권리관계를 확인해야 합니다. 특히 본건은 권리 인수 문제가 별도로 존재하므로 임차인 명도 가능성만으로 안전한 경매라고 결론 내릴 수 없습니다.
| 점유자 / 임차인 | 호실 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 자료상 없음 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 자료상 없음 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 자료상 없음 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 기재 오류 2024-06-32 |
미상 / 미상 | 날짜 확인 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 자료상 없음 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 / 미상 | 자료상 없음 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 자료상 없음 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 자료상 없음 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 우선 미상 · 승계 아님 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 우선 미상 · 승계 아님 |
대항력 표시는 현황조사에 따른 잠정 분류입니다. 신고일·보증금·점유관계가 불명확한 경우 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위변제·승계로 표시된 신고는 없습니다.
반면 호실이 특정되지 않은 점유자가 비102호와 관련되어 있는지도 아직 분명하지 않습니다. 비102호의 실제 점유자, 점유 권원, 보증금 및 인도 가능성을 개별적으로 조사해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 17%가 저평가를 뜻하지 않는다
감정가 76,200,000원에 시작한 경매가 5회 유찰을 거쳐 12,807,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 16.81%입니다. 겉으로는 할인폭이 매우 커 보이지만 실거래 시세와 비교하여 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 대지권 미등기·건물만 매각이라는 구조와 매수인에게 승계되는 두 건의 권리가 물건의 이용 가능성과 환금성을 제한합니다. 일반적인 정상 권리 상태의 부동산 가격을 기준으로 단순 할인율을 계산하는 방식이 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 12,807,000원 | 16.81% | 255,120,851원 |
| 6회 유찰 시 | 8,964,900원 | 11.76% | 258,893,793원 |
| 7회 유찰 시 | 6,275,430원 | 8.24% | 261,534,853원 |
금전적 인수액을 별도로 산정하지 않았더라도 가등기 완결에 따른 소유권 상실 가능성과 건물철거 관련 분쟁 위험이 남아 있습니다. 따라서 낮은 최저매각가를 실질취득비용이나 투자수익의 근거로 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 630,526원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사벤피트 | 259,064,605원 | 12,176,474원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 8,232,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 267,297,325원 | 12,176,474원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 255,120,851원 |
예상배당은 현재 최저매각가와 추정 집행비용을 적용한 계산 예시입니다. 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 실제 배당순위 및 배당액을 확정하는 계산이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
특히 소유권 상실 위험은 채권 미배당액이나 입찰금액만으로 계산할 수 없는 문제입니다. 배당표가 성립한다는 사실과 안전하게 소유권을 취득·유지할 수 있다는 사실은 구분해야 합니다.
두 건의 인수권리의 실제 효력과 건물에 대한 권원 문제가 해결되지 않은 상태에서는 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2007.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 지하 2층, 지상 4층 규모입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 이용. 지하 1층은 사무실 등으로 이용 중입니다. 다른 층에는 점포, 노래연습장, 힐링센터, 골프연습장, 댄스 아카데미 등의 이용상태가 조사되었습니다.
- 토지. 관련 토지의 면적은 3,486㎡이며, 제1종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 ㎡당 2,972,000원입니다. 해당 토지 전체가 비102호 매각대상에 포함된다는 의미는 아닙니다.
- 토지 변동. 경안동 83-21 외 5필지는 2021.04.30 합병되어 현재 경안동 83-21로 표시됩니다. 실제 건물 소유권과 토지 사용권한은 별도 확인이 필요합니다.
- 규제. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 존재합니다.
- 환금성. 사무실 이용 호실로서 일반적인 주거용 물건과 수요층이 다르며, 대지권 미등기와 인수권리 문제로 매각 및 재매도 가능성에 큰 제약이 생길 수 있습니다. 실거래 시세에 따른 정상적인 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 갑구 19번 가처분. 주식회사 벤피트의 지상건물 철거청구권 관련 가처분이 보호하는 권리, 관련 소송 진행, 본건 건물에 미치는 효력 및 해결 가능성을 확인해야 합니다.
- 갑구 24번 가등기. 주식회사리츠옥션홀딩스의 가등기 원인인 매매예약과 관련 계약, 가등기권자의 권리행사 가능성, 소유권 상실 위험을 검증해야 합니다.
- 가등기 관련 가처분. 주식회사 벤피트가 신청한 가등기 말소청구권 관련 가처분의 효력과 사건 진행 결과를 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기. 건물만 매각하는 이유와 토지의 현재 소유관계, 적법한 토지 사용권원, 건물 존속 및 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서는 법정지상권에 관하여 해당사항 없다고 기재하고 있습니다. 이것이 별도의 토지 사용권한을 보장하는 것은 아니므로 관련 등기 및 권리관계를 검토해야 합니다.
- 비102호 점유. 주식회사 어스네트웍스의 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 점유 개시 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 호실이 불명확한 점유자와의 관계도 구분해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 광주시의 2023.11.10 압류가 2023.12.11 해제로 말소된 사실을 반영하여 등기부와 매각물건명세서상 소멸·인수 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 공매 절차. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 절차와 법원경매의 관계 및 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 체납 및 추가 비용. 당해세, 관리비, 점유자 인도비용, 소송 관련 부담 및 기타 법률상 비용을 검토해야 합니다.
- 원본과 법률 자문. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 소송기록을 확보하고 부동산 권리분석 전문가와 변호사의 검토를 거친 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “17%에 낙찰받아도 소유권이 위험하다”
이 사건의 핵심은 낮은 가격이 아닙니다. 무엇을 취득하며, 그 소유권을 온전히 유지할 수 있는지입니다.
감정가 76,200,000원에서 최저매각가 12,807,000원까지 내려왔고, 이미 5회 유찰되었습니다. 그러나 매수인에게 인수되는 건물철거청구권 관련 가처분과 소유권이전청구권가등기가 남아 있습니다. 명세서는 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 중대한 결과를 명시하고 있습니다.
여기에 대지권 미등기·건물만 매각이라는 특수성, 비102호의 보증금 미상 점유관계, 관련 공매공고와 복잡한 과거 등기까지 겹칩니다. 배당계산상 금전 인수액 0원이라는 결과로 이러한 위험을 상쇄할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 검토입니다. 인수 가처분의 효력과 철거 가능성, 가등기의 실질 및 소유권 상실 위험, 토지 사용권한을 법적으로 확인하기 전에는 더 낮은 최저가도 충분한 안전마진이라고 볼 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 소유권의 안전성이 먼저 확인되어야 하는 경매입니다.
