수원지방법원 2024타경4973. 광주시 경안동 신원플러스타운 지하 1층 비103호가 이번 분석 대상입니다. 현재 소유자는 주식회사지엔비아레나홀딩스이며, 2023.03.28 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 주식회사 벤피트의 강제경매가 개시되어 현재 최저매각가가 감정가의 16.81% 수준까지 낮아진 상황입니다.
겉으로는 감정가 대비 가격이 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 매각으로 소멸하지 않는 가처분과 가등기가 남아 있습니다. 특히 이 물건은 대지권이 미등기이며 건물만 매각됩니다. 토지 사용권의 확보 가능성과 가등기권자의 권리 행사 여부가 확인되지 않는 상태에서 단순히 최저매각가만으로 투자 수익이나 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층 비103호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 대지 표기 · 집합건물 내 지하 사무실 이용 · 건물만 매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 근린생활시설 |
| 사용승인 | 2007.02.13 |
| 대지권 | 미등기 · 매각 대상은 건물만 |
| 토지 현황 | 경안동 83-21 · 대 3,486㎡ · 상업용 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (2023.03.28 소유권이전) |
| 감정가 | 114,600,000원 |
| 최저매각가 | 19,261,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 | 주식회사벤피트 |
| 청구금액 | 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 발급 | 2026.07.25 · 수원지방법원 성남지원 광주등기소 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 권리가 핵심
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 광주시 압류나 경매개시결정이 아니라, 매각 후에도 존속하는 갑구 19번 가처분과 24번 가등기입니다. 두 권리 모두 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다.
한편 갑구 24-1번에는 주식회사 벤피트의 가등기소유권이전청구권가처분이 기록되어 있습니다. 피보전권리는 사해행위 취소로 인한 가등기 말소등기 청구권입니다. 해당 기록은 경매로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 가등기 자체의 인수 위험이 해소된다는 뜻은 아닙니다.
2019.10.23에는 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기도 확인됩니다. 과거 공매 절차와 현재 경매 절차의 관계, 공매의 종결 여부, 남아 있는 법률관계도 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 호실과 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 신원플러스타운의 여러 호실에 관한 점유·임차 관련 명의 12건이 기재돼 있습니다. 다만 조사 대상은 지하 1층부터 지상층까지 여러 호실에 걸쳐 있고, 이번 매각 대상인 지1층 비103호의 점유자를 특정하는 자료로 바로 볼 수는 없습니다. 아래 내용은 건물 내 조사 내역을 구분하여 정리한 것입니다.
| 점유·임차 명의 | 조사 호실 | 전입·사업자 관련 일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 100,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이창희 | 미확인 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 기재일자 오류 2024-06-32 |
미상 | 일자 재확인 우선변제 미상 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 900,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이미녀(라인채움) | 미확인 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 1,800,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 2,100,000원 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 500,000원 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
대항력 표시는 현황조사상 분류를 반영한 것으로, 실제 대항요건과 우선변제권은 사업자등록·점유·확정일자·임대차계약서 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다. 기재일자 오류가 있는 항목은 유효한 날짜로 간주하지 않았습니다.
대항력 미상으로 분류된 명의자는 전입 또는 사업자등록 일자와 보증금 등이 확인되지 않은 경우입니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 근거도, 아무런 권리가 없다고 확정할 근거도 충분하지 않습니다. 대상 호실에 관한 실제 점유·임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰이 매력의 증거는 아니다
현재 최저매각가격은 19,261,000원으로 감정가 114,600,000원의 16.81%에 해당합니다. 그러나 이 가격은 건물만의 가격이고, 매수인이 인수할 가처분과 가등기의 위험이 해소되지 않은 조건에서 제시된 금액입니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 19,261,000원 | 16.81% | 240,550,303원 |
| 6회 유찰 가정 | 13,482,700원 | 11.77% | 246,224,594원 |
| 7회 유찰 가정 | 9,437,890원 | 8.24% | 250,196,597원 |
회차가 내려갈수록 매각가격과 채권자 배당액은 감소하지만, 미배당 채권은 오히려 증가합니다. 이러한 미배당액 자체가 곧바로 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 이 사건의 중대한 위험은 미배당액보다 매각으로 소멸하지 않는 비금전 권리에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 746,698원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주식회사벤피트 | 259,064,605원 | 18,514,302원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 240,550,303원 |
매각가격 19,261,000원을 가정하면 집행비용으로 746,698원이 추정되고, 주식회사벤피트의 신청채권에 18,514,302원이 배당되는 구조입니다. 청구금액 259,064,605원 가운데 240,550,303원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당금과 순위는 변동될 수 있습니다. 미배당 채권과 매수인 인수권리는 서로 구별해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 소재 광주초등학교 북측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 조사되었으며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 지하층은 사무실 용도 등으로 이용되고 있습니다. 건물 내에는 점포·육가공실·노래연습장·힐링센터·골프연습장·댄스아카데미 등의 근린생활시설이 혼재합니다.
- 건물 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비 및 지하주차장시설을 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2007.02.13입니다.
- 토지. 경안동 83-21, 지목 대, 면적 3,486㎡, 상업용 이용입니다. 부정형 평지로서 중로 및 소로에 접하며 제1종일반주거지역에 해당합니다.
- 토지 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등 제한사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표기도 있어 실제 적용 범위와 거래·이용 제한을 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,972,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 이는 토지 관련 지표이며, 대지권이 미등기된 이번 건물의 취득 가치나 토지 지분 가치로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 환금성. 지하 근린생활시설의 수요와 이용 조건을 확인해야 하며, 특히 존속하는 가처분·가등기와 토지 이용권한 불확실성은 향후 매도·임대·담보활용에 중대한 제약이 될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인 확인. 갑구 19번 주식회사 벤피트의 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권에 관하여, 본안소송 진행 및 확정 여부, 철거청구 범위, 가처분 존속 이유를 확인하세요.
- 가등기의 실질 확인. 갑구 24번 주식회사리츠옥션홀딩스의 소유권이전청구권가등기가 매매예약에 기한 청구권 보전인지, 담보 목적 가등기인지, 관련 계약 및 소송이 어떤 상태인지 확인해야 합니다. 명세서에 소유권 상실 가능성이 명시되어 있다는 점을 우선 고려해야 합니다.
- 대지권·토지 사용권. 건물만 매각되는 조건입니다. 대지권 미등기의 원인, 토지 소유자, 건물의 토지 사용권원, 사용료 부담 가능성 등을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 광주시의 갑구 25번 압류는 갑구 26번에서 말소된 기록이 있습니다. 유효 권리의 순서와 매각으로 소멸하거나 존속하는 권리를 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 비103호 실제 점유자 확인. 다른 호실에 관한 임차 조사 결과를 비103호의 임대차 관계로 간주하지 말고, 대상 호실 현장 확인, 점유자 신원과 임대차계약 및 인도 가능성을 별도 조사하세요.
- 임차권리 재검증. 보증금·확정일자·전입 또는 사업자등록 일자가 미상인 명의자에 대해 대항력을 단정하지 말고, 대상 호실과의 관련성 및 배당요구 여부를 확인하세요. 2024-06-32로 표시된 일자는 원본에서 정정 확인이 필요합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사의 공매공고 기록이 존재하므로 과거 공매의 처리 결과와 현재 권리관계에 미친 영향을 확인하세요.
- 실거래·임대시장. 현재 매각 조건과 비교할 수 있는 건물만의 거래가격, 해당 지하 호실의 임대 가능성, 공실 및 관리비 부담을 확인한 뒤 가격 적정성을 판단하세요.
- 유찰가격 판단. 5회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 내려왔더라도, 철거청구권과 가등기의 효력이 해소되지 않았다면 추가 유찰 자체가 안전한 투자 기회로 바뀌는 것은 아닙니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 관련 공부와 가처분·가등기 관련 법원 기록을 확인하고 법률전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.
맺으며 — “싸게 낙찰받아도 내 소유가 아닐 수 있다”
감정가 114,600,000원의 물건을 최저매각가 19,261,000원에 입찰할 수 있다는 사실은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 하지만 이번 사건에서 가격 하락은 권리 위험을 상쇄하지 못합니다.
핵심은 분명합니다. 갑구 19번 철거청구권 가처분은 매수인이 인수하고, 갑구 24번 소유권이전청구권가등기 역시 인수합니다. 매각물건명세서에는 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 경고까지 담겨 있습니다. 여기에 대지권 미등기·건물만의 매각 조건과 대상 호실의 미확인 점유관계가 겹칩니다.
따라서 이 사건은 권리 위험이 해소되기 전까지 가격만을 근거로 입찰하기 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다. 금전 인수 추정액 0원이나 감정가 대비 16.81%라는 지표만으로 안전성 또는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
