수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 지하1층 비103호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 지하1층 사무실 용도입니다. 건물은 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 지하2층·지상4층 근린생활시설입니다.

이 사건은 낙찰가보다 낙찰 후 권리의 존속이 핵심입니다. 매각물건명세서에는 본건이 대지권 미등기이며 건물만 매각된다고 명시되어 있습니다. 최저매각가격 56,154,000원도 토지 지분을 포함한 가격이 아니라 건물만의 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 권리가 먼저다

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 권리는 2019.10.17. 등기된 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권 가처분입니다. 매각물건명세서는 이 가처분이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 대지권 없이 건물만 취득하는 구조에서 철거청구권까지 존속하므로, 단순한 금전 부담이 아니라 건물 존립 자체의 위험입니다.

두 번째는 2023.03.30. 등기된 주식회사리츠옥션홀딩스 명의 소유권이전청구권가등기입니다. 이 역시 매수인이 인수하며, 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 경매 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명세서에 명시되어 있습니다.

② 인수권리 분석 — 금액 0원이어도 안전하지 않다

예상배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원으로 표시됩니다. 하지만 이는 임차보증금이나 채무처럼 금액으로 계산되는 인수액이 없다는 뜻일 뿐입니다. 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기는 금액으로 환산할 수 없는 비금전적 인수위험이며, 낙찰가 전액을 잃을 수 있는 소유권 위험과 연결됩니다.

③ 점유자·임차관계 — 실제 점유자 12명, 비103호 직접 확인 필요

현황조사에는 지하1층부터 3층까지 총 12명의 점유자 또는 사업자가 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없습니다. 이 가운데 전입일이 말소기준 이후로 조사된 8명은 대항력이 없고, 전입일이 확인되지 않은 4명은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

다만 표에 지하1층 비103호를 점유 부분으로 명시한 사람은 없습니다. 다른 호실 점유자 정보가 함께 조사되어 있으므로, 비103호의 실제 점유자·임대차 관계는 매각물건명세서와 현장조사로 별도 확인해야 합니다.

④ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 114,600,000원이고 현재 최저매각가는 56,154,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.

더구나 최저매각가격은 대지권이 포함된 정상적인 집합건물 가격이 아니라 건물만의 가격입니다. 낙찰 후 철거청구권이 존속하고 가등기 완결로 소유권을 상실할 수도 있으므로, 이 사건의 실질취득비용은 단순히 56,154,000원으로 끝나는 구조가 아닙니다. 권리 문제가 해결되지 않는 한 할인율 자체가 투자 안전성을 보장하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 56,154,000원 가정)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 금전 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기는 별도로 인수됩니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 지하1층은 사무실, 1층은 점포·육가공실, 2층은 노래연습장·힐링센터, 3층은 골프연습장·댄스 신동 아카데미·사무실로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측 중로, 북측 및 북동측 소로에 접한 중로각지입니다.
• 토지. 경안동 83-21 대 3,486㎡, 상업용·평지·부정형 토지이며 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 철거청구권 실체 확인. 주식회사 벤피트의 대지소유권 범위, 가처분 결정문, 본안소송 진행 및 철거청구 가능성을 확인해야 합니다.
• 가등기 원인·완결 여부 확인. 주식회사리츠옥션홀딩스의 매매예약 내용, 예약완결권 행사기간, 본등기 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물만 매각 조건 확인. 대지 사용권원, 토지소유자와의 사용관계, 지료·부당이득금 청구 가능성을 검토해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 절차와 법원경매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
• 비103호 점유 확인. 현황조사 표에는 비103호가 직접 명시되지 않았으므로 현장 방문과 명세서 원본으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 이창희·이미녀(라인채움)·정석영(댄스신동아카데미)·박영선은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 단정할 수 없습니다.
• 전입일 원본 대조. 주시회사 씨지건설의 전입일은 2024.06.32.로 기재되어 있으므로 원본 문서 확인이 필요합니다.
• 낙찰가 상한보다 입찰 가능성부터 판단. 권리 해소 가능성에 대한 법률 검토 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.

맺으며 — “가격이 낮아져도 권리는 사라지지 않는다”

이 물건의 최저가는 114,600,000원에서 56,154,000원으로 내려왔습니다. 하지만 유찰로 줄어드는 것은 낙찰가이지, 매수인이 인수하는 지상건물 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기가 아닙니다.

대지권이 없는 건물만 취득한 뒤 철거청구에 대응해야 할 수 있고, 가등기 매매예약이 완결되면 낙찰받은 소유권을 잃을 수도 있습니다. 현황조사 점유자도 12명이며 비103호의 직접 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 가격 분석보다 선행 권리의 해소 가능성을 먼저 판단해야 하는 고위험 물건입니다. 결론은 명확합니다. 감정가의 49%여도 권리 해결 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다.