수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 지하 1층 비104에이호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있으나, 매각물건명세서에는 대지권 미등기·건물만 매각으로 명시되어 있고 최저매각가격도 건물만의 가격입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 사무실 용도 등이며, 해당 건물은 2007년 2월 13일 사용승인된 철근콘크리트조 근린생활시설입니다.

표면적인 숫자만 보면 감정가 28,800,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 14,112,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 소유권 존속 여부·건물 철거 위험· 대지 사용관계·임차보증금 인수를 먼저 확인해야 합니다. 현재 말소기준은 2024년 8월 23일의 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2019년과 2023년의 핵심 권리들이 매각으로 소멸하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 권리가 핵심

현재 등기부상 근저당과 압류 건수는 각각 0건으로 정리되어 있지만, 이를 권리가 깨끗하다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 이 물건의 위험은 담보채권액이 아니라 말소되지 않는 비금전적 권리에 있습니다. 특히 건물만 매각되는 상태에서 토지 소유권에 기한 철거청구권 가처분이 존속하므로, 대지 사용권원과 철거청구 소송의 진행 상태를 확인하지 않은 입찰은 곤란합니다.

2019년 10월 23일에는 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기도 존재합니다. 법원 경매와 공매의 진행 관계, 현재 효력과 말소 여부를 교차 확인해야 합니다.

② 점유·임차 관계 — 확인된 인수액만 51,000,000원

현황조사상 확인된 점유자는 12명·법인이며, 보증기관 대위나 승계 신고는 없습니다. 이 중 전입일이 말소기준일보다 앞선 것으로 분류된 점유자는 8명·법인이고, 나머지 4명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.

현재 시나리오에 반영된 인수액 51,000,000원은 주식회사 삼우씨앤씨 1,000,000원, 박선아 15,000,000원, 정재열 25,000,000원, 공감비즈 주식회사 10,000,000원의 합계입니다. 이 중 15,000,000원과 25,000,000원은 각각 현재 최저가 14,112,000원보다 큽니다. 최저가가 더 내려가더라도 임차보증금 인수 부담이 사라지는 구조가 아니며, 오히려 낙찰가 대비 인수액 비중만 커집니다.

또한 전입일이 확인되지 않은 정석영의 보증금 30,000,000원과 박영선의 보증금 10,000,000원은 현재 51,000,000원 인수 계산에 포함되어 있지 않습니다. 두 점유자의 대항력이 인정되거나 본건과 직접 관련된 것으로 확인되면 실질취득액은 더 증가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,112,000원 가정)

매각대금 14,112,000원 중 집행비용 654,016원을 제외한 13,457,984원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 임차보증금 51,000,000원은 배당되지 않고 매수인 부담으로 반영되어 있습니다. 보증금 미상 및 대항력 판정 불가 점유자는 포함되지 않았습니다.

④ 건물·대지 관계와 이용상태

• 건물만 매각. 대지권은 미등기이며 최저매각가격 14,112,000원은 건물만의 가격입니다.
• 철거청구 위험. 2019.10.17. 등기된 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권 가처분은 매각으로 말소되지 않습니다.
• 이용상태. 지하 1층은 사무실 용도 등으로 이용 중이며, 건물 전체에는 점포·노래연습장·힐링센터·골프연습장·댄스 신동 아카데미·사무실이 조사되었습니다.
• 건물 구조. 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층·지상 4층 근린생활시설입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 대지 현황. 소재 토지는 경안동 83-21 외 5필지였으나 2021.04.30. 경안동 83-21에 합병되어 현재 대 3,486㎡입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남동측으로 중로, 북측과 북동측으로 소로에 접한 중로각지입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 토지 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 ㎡당 2,972,000원입니다.
• 환금성. 건물만 매각되는 데다 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기가 존속하고, 점유관계도 다수여서 일반적인 근린생활시설보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 원인과 본등기 가능성. 2023.03.17. 매매예약의 완결 여부, 가등기권자 주식회사리츠옥션홀딩스의 본등기 청구 가능성, 관련 소송 진행을 확인하세요.
• 철거청구권 가처분. 주식회사 벤피트의 대지소유권과 건물 철거청구권의 실체, 토지 사용승낙·임대차·법정지상권 주장 가능성을 확인하세요.
• 건물만 매각. 대지권 미등기 상태에서 낙찰 후 토지를 사용할 수 있는 법적 근거와 토지 사용료 부담을 확인하세요.
• 임차 범위 대조. 지하1층 비104에이호와 각 점유 부분이 실제로 일치하는지 호별 도면·현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
• 보증금 미상 점유자. 주식회사 리치옥션 등 대항력 있음으로 분류된 보증금 미상 점유자의 계약서·사업자등록·점유 개시일을 확인하세요.
• 대항력 판정 불가. 이창희·이미녀·정석영·박영선은 전입일이 확인되지 않았으므로 대항력이 없다고 단정하면 안 됩니다.
• 공매 교차 확인. 2019.10.23. 공매공고 부기등기와 법원 경매의 관계, 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관련 소송기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 ‘소유권이 남는가’를 먼저 봐야 한다

이 물건의 감정가 대비 할인율은 51%이고 최저가는 14,112,000원입니다. 그러나 배당 시나리오에 반영된 임차보증금 인수액만 51,000,000원으로, 확인 가능 실질취득액은 이미 65,112,000원 이상입니다. 여기에 보증금 미상 점유자와 대항력 판정 불가 점유자가 존재합니다.

더 큰 문제는 금액으로 계산되지 않는 권리입니다. 건물만 매각되는 상황에서 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권 가처분이 존속하고, 소유권이전청구권가등기까지 인수됩니다. 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 내용도 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “얼마에 낙찰받는가”보다 “낙찰 후 건물 소유권과 사용권을 유지할 수 있는가”가 먼저 해결돼야 합니다. 권리 해소를 입증할 자료가 없다면 최저가가 더 내려가도 위험의 본질은 달라지지 않습니다.