수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 지하 1층 비104에이호입니다. 사건상 용도 표기는 '대지'이지만, 매각물건명세서에서는 대지권이 미등기된 건물만 매각한다고 명시하고 있습니다. 실제 이용상태는 사무실이며, 감정요항표에 따르면 신원플러스타운은 2007.02.13. 사용승인된 지하 2층·지상 4층의 근린생활시설 건물입니다. 따라서 토지 자체를 매입하는 경매나 토지 지분이 당연히 따라오는 경매로 이해해서는 안 됩니다.
소유자는 주식회사지엔비아레나홀딩스로, 2023.03.21. 강제경매 매각을 원인으로 2023.03.28. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후에도 소유권이전청구권가등기와 그 가등기에 대한 가처분이 설정됐고, 2024.08.23. 주식회사벤피트의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 바로 이 경매개시결정이 말소기준권리입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 권리들이 살아 있다는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층 비104에이호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지하 1층 사무실 이용 |
| 사건상 용도 | 대지 — 실제 매각대상은 대지권 미등기 건물만 해당 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층 / 지상 4층 |
| 사용승인 | 2007.02.13. |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 감정가 | 28,800,000원 (건물만의 가격) |
| 최저매각가 | 4,841,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사벤피트 |
| 청구금액 | 259,064,605원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.23. 갑구 25번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 토지 관계 | 경안동 83-21 · 대지면적 3,486㎡ · 대지권 미등기 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 토지 권리 미포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 위험권리
말소기준은 2024.08.23. 갑구 25번 강제경매개시결정입니다. 과거의 다수 가압류·압류·경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 아래 권리들은 일반적인 후순위 근저당이나 가압류와 차원이 다릅니다.
또한 2019.10.23. 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기가 존재합니다. 현재 강제경매와 과거 공매절차의 진행·종결 관계도 확인 대상입니다. 공매공고만으로 별도 금전인수액을 산정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 건물 전체와 대상 호실을 구분해야 한다
현황조사상 실제 임차인·점유자로 기재된 사람 또는 법인은 12명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 조사된 점유 호실이 서로 다릅니다. 경매 대상은 지하 1층 비104에이호 한 호실이므로, 건물 다른 층과 다른 호실의 보증금을 모두 대상 물건의 부담으로 확정하는 것은 부정확합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22. | 1,000,000원 / 100,000원 | 有·조사기준 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19. | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07. | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024-06-32 날짜 오류·확인 필요 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12. | 15,000,000원 / 900,000원 | 有·조사기준 | 미확인 | 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25. | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05. | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 有·조사기준 | 미확인 | 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17. | 10,000,000원 / 500,000원 | 有·조사기준 | 미확인 | 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 미확인 | 없음 |
대항력 '有·조사기준'은 말소기준권리보다 앞선 신고일과 보증금이 기재된 임차인의 조사상 분류입니다. 실제 대항력 성립에는 해당 호실의 점유, 사업자등록 등 법정 요건 확인이 필요합니다. 확정일자 및 배당요구가 확인되지 않은 경우 우선변제권 성립을 확정하지 않았습니다.
금액이 기재된 임차인 보증금은 모두 합하면 91,000,000원입니다. 이 가운데 신고일이 확인되어 인수 가정에 반영된 금액은 51,000,000원이고, 신고일이 불분명한 정석영 30,000,000원과 박영선 10,000,000원은 대항력 및 인수 여부를 판단할 수 없습니다. 다른 호실의 보증금은 자동 합산해서는 안 되며, 대상 호실에 귀속되는 채무만 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,841,000원 가정)
현재 회차의 예상 매각대금은 4,841,000원입니다. 추정 집행비용 487,138원을 공제하면 신청채권자 주식회사벤피트에 배당되는 금액은 4,353,862원입니다. 청구금액 259,064,605원에 비해 배당금이 현저히 부족합니다. 다만 채권자의 미배당액이 그 자체로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 보증금 | 예상배당 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 487,138원 | 매각대금에서 공제 |
| 1. 주식회사 삼우씨앤씨 | 1,000,000원 | 0원 | 인수 가정 |
| 2. 박선아 | 15,000,000원 | 0원 | 인수 가정 |
| 3. 정재열(골프연습장) | 25,000,000원 | 0원 | 인수 가정 |
| 4. 공감비즈 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 | 인수 가정 |
| 5. 주식회사벤피트 | 259,064,605원 | 4,353,862원 | 미배당 254,710,743원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
예상배당은 집행비용 추정 및 신청채권자 청구금액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 임차보증금 51,000,000원은 법원 배당으로 지급되는 금액이 아니라 별도로 설정된 매수인 인수 가정액입니다. 대상 호실과 다른 임차인의 금액이 포함된 점에 유의해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 위험은 남는다
현재까지 5회 유찰되어 최저매각가격은 감정가의 약 16.81%입니다. 추가 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 선순위 가처분과 가등기가 자동으로 말소되지는 않습니다. 인수보증금도 낙찰가 인하만으로 사라지는 것이 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 4,841,000원 | 51,000,000원 | 55,841,000원 |
| 6회 유찰 시 | 3,388,700원 | 51,000,000원 | 54,388,700원 |
| 7회 유찰 시 | 2,372,090원 | 51,000,000원 | 53,372,090원 |
일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 하락할수록 미배당 인수가 증가하여 실질취득이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 사건의 회차별 계산은 그와 달리 보증금 51,000,000원 전액을 고정 인수하는 별도 가정입니다. 따라서 실제 부담액은 배당·인수 관계와 호실별 임대차를 검증해 다시 산정해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 17%가 투자수익을 뜻하지 않는다
이 건의 감정가는 28,800,000원이고 현재 최저가는 4,841,000원입니다. 그러나 배당모형의 인수 가정을 적용한 실질취득은 55,841,000원입니다. 이는 건물만의 감정가보다 높은 수준입니다. 물론 다른 호실의 보증금이 포함된 인수 가정이므로 이를 대상 호실의 확정 취득원가라고 볼 수는 없습니다.
동일 건물 또는 비교 가능한 근린생활시설 호실의 실거래가격이 확인되지 않았으므로 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 특히 토지 권리가 포함되지 않은 건물만의 가격과 대지권이 있는 일반 집합건물의 거래가격을 동일 선상에서 비교해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트 건물로 승강기·지하주차장·위생 및 급배수시설을 갖추고 있습니다. 지하 1층은 사무실 용도 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 경안동 83-21, 면적 3,486㎡. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 표시되며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가 표시는 2,972,000원/㎡입니다. 다만 이 수치를 매각되는 건물의 토지 지분 가치로 볼 수는 없습니다.
- 도로. 남동측 중로와 북측·북동측 소로에 접하며, 토지 형상은 부정형, 지형은 평지입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·학교 관련 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 해당 제한과 적용 범위를 검토해야 합니다.
- 환금성. 지하층 사무실 용도의 건물만 매각되는 데다 대지권이 미등기 상태입니다. 여기에 철거청구 가처분과 소유권이전 가등기가 존속해 통상적인 근린생활시설보다 재매각과 금융조달의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 19번 가처분. 주식회사 벤피트의 지상건물철거청구권이 어떤 토지 권리와 소송을 근거로 하는지, 매수 후 건물 존속에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 갑구 24번 가등기. 주식회사리츠옥션홀딩스의 매매예약 내용, 가등기 성격, 본등기 가능성 및 소유권 상실 위험을 확인해야 합니다.
- 갑구 24-1번 가처분. 주식회사 벤피트의 가등기 말소청구 관련 분쟁과 처분금지가처분의 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 대지권과 토지 사용권. 대지권 미등기 경위, 건물만 매각되는 법률관계, 토지 사용권원 및 사용료·철거 위험을 검토해야 합니다.
- 비104에이호와 비104에이호-1. 주식회사 리치옥션의 실제 점유 부분, 사업자등록, 보증금, 계약관계 및 매각대상과의 물리적·법적 범위를 확인해야 합니다.
- 다른 호실의 보증금. 배당모형상 51,000,000원의 인수 가정이 왜 다른 호실 임차인까지 포함하는지 검토하고, 매수인이 실제 부담하는 보증금만 별도로 산정해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고의 진행·종결 여부와 본 강제경매의 관계를 대조해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 가등기·가처분 관련 법원 기록을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮다고 안전한 물건은 아니다”
이 물건은 28,800,000원 감정가가 4,841,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 인수보증금 51,000,000원이라는 배당 가정만 적용해도 실질취득은 55,841,000원입니다. 그마저도 다른 호실의 보증금이 섞여 있어 대상 호실의 정확한 부담을 뜻하지 않습니다. 정작 직접 관련된 리치옥션의 보증금은 미상입니다.
가격보다 훨씬 중요한 문제는 매수 후에도 남는 지상건물철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기입니다. 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 경고까지 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 대지권도 미등기여서 일반적인 건물 경매와 다른 검토가 필요합니다.
결론은 종합 D등급, 입찰 위험이 매우 높은 물건입니다. 반복 유찰은 위험을 해결해 주지 않습니다. 선순위 권리의 법률적 효력, 토지 사용권, 대상 호실의 임차보증금이 충분히 확인되고 해결되지 않는 한, 낮은 최저매각가격을 투자 매력으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 무엇을 온전히 취득할 수 있느냐입니다.
