수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 3층 305호에 관한 경매입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 내 댄스신동아카데미로 확인되며, 매각물건명세서에는 대지권이 미등기된 상태로 건물만 매각한다고 적혀 있습니다. 최저매각가격 역시 건물만의 가격입니다.
등기상 소유자는 주식회사지엔비아레나홀딩스이고, 말소기준권리는 2023.06.28. 접수된 주식회사 벤피트의 가압류 186,100,000원입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 가처분과 가등기가 존재합니다. 특히 매각물건명세서는 두 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고, 가등기의 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 경고합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층 305호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 표기 · 실제 매각대상은 근린생활시설 내 건물 305호 · 댄스신동아카데미 이용 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 4층 · 2007.02.13. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (2023.03.28. 소유권이전) |
| 감정가 | 196,420,000원 |
| 최저매각가 | 33,012,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 경매 청구액 | 259,064,605원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28. 갑구 27번 가압류 · 주식회사 벤피트 · 186,100,000원 |
| 매수인 인수권리 | 갑구 20번 가처분 · 갑구 26번 가등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 권리가 핵심
일반적인 경매에서는 말소기준권리 이후의 가압류와 압류 등이 매각으로 소멸하는 경우가 많습니다. 이 사건에서도 2023.06.28. 가압류가 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
문제는 말소기준권리 이전에 성립한 권리입니다. 2019.10.17. 가처분과 2023.03.30. 소유권이전청구권가등기는 매각물건명세서에서도 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 이 두 권리는 채권자가 배당받지 못한 금액과는 성질이 다른 법적·소유권상 위험입니다.
② 임차·점유 관계 — 305호는 대항력 미상
현황조사와 매각물건명세서에는 신원플러스타운 여러 호실에 관한 점유·임차 명의 13건이 확인됩니다. 이들은 모두 305호의 임차인이라는 의미가 아닙니다. 특히 일부 점유관계는 같은 호실에 중첩되거나 영업명칭이 별도로 기재되어 있어, 독립적인 실제 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.
305호와 직접 관련된 핵심 조사대상은 정석영(댄스신동아카데미)입니다. 점유 부분이 3층 304·305호로 기재되어 있고 보증금은 30,000,000원, 월세는 2,100,000원입니다. 그러나 신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 별도로 기재된 댄스신의 점유관계가 동일한 임대차인지, 별개의 사용관계인지도 확인해야 합니다.
| 점유·임차 명의 | 조사 호실 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 / 승계 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 / 승계 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 / 승계 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 / 승계 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 기재 오류 확인 필요 2024-06-32 |
미상 / 미상 | 없음으로 분류 | 미상 / 승계 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 / 승계 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 / 승계 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 / 승계 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302·303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 / 승계 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 / 승계 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304·305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 미상 / 승계 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 / 승계 없음 |
| 댄스신 | 호실 미상 · 주거 기재 | 미상 | 0원 기재·실제 조건 확인 / 미상 | 가능·미상 | 미상 / 승계 없음 |
위 표는 건물 전체의 조사 명의를 구분한 것입니다. 신고일이 말소기준권리보다 뒤인 명의는 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 정확한 점유 부분과 사업자등록 등 법적 요건은 개별 확인이 필요합니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
별도의 댄스신 명의는 보증금 0원으로 기재되어 있으나, 동시에 보증금 확인이 필요하다는 조사 내용이 있어 이를 실제 인수보증금 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 정석영과의 동일 점유관계인지도 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 16.81%가 곧 수익률은 아니다
이 물건은 5회 유찰되어 감정가 196,420,000원에서 최저매각가 33,012,000원으로 내려왔습니다. 그러나 현재 최저매각가는 건물만의 가격이고, 대지권 취득을 포함하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
또한 이 사건은 매수인이 인수하는 가처분과 가등기, 그리고 미확정 임차관계가 가격 판단에 직접적인 영향을 미칩니다. 단순히 감정가 대비 낮다는 이유로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 취득 후 소유권 보전 가능성과 건물의 지속적인 사용 가능성이 우선입니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 주요 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 33,012,000원 | 32,017,784원 | 154,082,216원 | 존속 권리·점유 위험 |
| 6회 유찰 시 | 23,108,400원 | 22,292,449원 | 163,807,551원 | 가격 하락에도 권리 위험 잔존 |
| 7회 유찰 시 | 16,175,879원 | 15,484,713원 | 170,615,287원 | 미배당 증가·법적 위험 미해결 |
④ 예상배당표 (매각가 33,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 994,216원 |
| 1. 갑구 27번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 32,017,784원 |
| 2. 갑구 30번 경매개시결정 관련 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 갑구 27번 채권 미배당 | 186,100,000원 | 154,082,216원 부족 |
집행비용과 배당은 추정치이며, 당해세·최우선변제 대상 임차인 등은 반영되지 않았습니다. 갑구 30번 관련 배당액 0원은 채권액 미상으로 계산에서 제외된 결과입니다. 경매 청구액 259,064,605원과 별도로, 위 채권별 배당 계산은 갑구 27번 가압류 청구금액 186,100,000원을 기준으로 합니다.
⑤ 건물·대지권·입지 분석
- 매각 범위. 신원플러스타운 3층 305호는 근린생활시설 건물입니다. 대지권 미등기 상태로 건물만 매각되므로 토지 소유권 또는 대지지분이 함께 이전된다고 전제해서는 안 됩니다.
- 현황 이용. 감정조사상 3층 일부는 골프연습장, 댄스신동아카데미, 사무실로 사용 중입니다. 해당 305호는 댄스신동아카데미 이용 부분과 관련됩니다.
- 토지 관계. 건물 소재 토지는 경안동 83-21 외 필지에서 2021.04.30. 합병되어 현재 경안동 83-21, 대지 3,486㎡로 기재되어 있습니다. 이 면적은 건물 소재 토지의 면적이지 305호 낙찰자가 취득하는 토지 면적이 아닙니다.
- 주변 환경. 광주초등학교 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물 설비. 위생 및 급·배수시설, 승강기, 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며, 자연보전권역·특별대책지역·상대보호구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 건물 소재 토지의 개별공시지가 기재액은 2,972,000원/㎡입니다. 이를 305호의 매각대상 토지 가격으로 적용해서는 안 됩니다.
- 환금성. 근린생활시설의 개별 호실에 건물만 매각되는 구조와 소유권 분쟁 위험이 겹쳐, 일반적인 토지지분 포함 상가와 동일하게 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 갑구 20번 가처분. 지상건물 철거청구권의 구체적 대상, 피보전권리, 소송 진행상태 및 매수인에게 미치는 효과를 확인합니다.
- 갑구 26번 가등기. 매매예약 내용과 본등기 청구 가능성, 담보가등기 해당 여부, 본등기 시 낙찰자 소유권 상실 위험을 확인합니다.
- 대지권 및 토지 소유관계. 건물만 매각되는 범위와 토지의 소유자, 대지 사용권원, 건물 철거 위험을 원본 서류로 확인합니다.
- 305호 임차관계. 정석영의 보증금 30,000,000원, 월세 2,100,000원에 관한 계약서·점유·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 댄스신 점유관계. 별도 명의가 정석영과 같은 임대차인지 확인하고, 보증금 0원 표기와 보증금 미상 조사 내용의 차이를 해소합니다.
- 다른 호실 조사 구분. 건물 전체에 기재된 임차인과 실제 매각대상인 305호 점유자를 분리하여 분석합니다.
- 공매 교차 확인. 2019.10.23. 한국자산관리공사 공매공고의 후속 진행 및 법원경매와의 관계를 확인합니다.
- 배당과 실제 부담. 당해세·임차인 최우선변제·기타 우선권리를 검토하고, 미배당 채권과 매수인 인수권리를 구별합니다.
- 건물 이용 및 명도. 댄스신동아카데미의 현장 영업·점유 상태와 인도 가능성, 영업시설 관련 협의 사항을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 관련 소송기록을 직접 대조한 후 입찰 여부를 결정합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮지만, 소유권까지 안전한 것은 아니다”
이 물건의 최저매각가격은 33,012,000원입니다. 감정가 196,420,000원과 비교하면 상당히 낮아 보입니다. 그러나 5회 유찰, 대지권 미등기, 건물만 매각, 가처분·가등기 존속, 305호 대항력 미상이라는 중요한 위험이 함께 존재합니다.
특히 갑구 20번의 건물 철거청구권 관련 가처분과 갑구 26번의 소유권이전청구권가등기는 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 소유권을 상실할 수 있다는 점은 단순한 금전 부담보다 훨씬 큰 위험입니다.
또한 임차인 정석영의 30,000,000원 보증금에 관해 대항력과 배당관계가 확정되지 않았고, 대지 사용권원 역시 별도 확인이 필요합니다. 따라서 최저가만으로 실질취득액이나 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
종합 판단은 D등급입니다. 이유는 가격 자체가 아니라 소유권 존속 위험과 건물 이용권원의 불확실성입니다. 해당 권리들의 효력과 해결 가능성이 법률적으로 명확해지기 전까지는 일반적인 저가 매수 대상으로 보기 어렵습니다. 이 사건은 가격 분석보다 권리 해소 가능성의 확인이 먼저입니다.
