수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 3층 306호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린생활시설 집합건물입니다. 현재 최저매각가격은 감정가 183,000,000원의 49%인 89,670,000원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 “선순위 권리만 확인하면 끝나는” 경매가 아닙니다. 대지권이 등기되지 않았고 건물만 매각되며, 매각 후에도 말소되지 않는 가처분과 가등기가 동시에 남습니다.
특히 갑구 25번 소유권이전청구권가등기는 2023년 3월 17일 매매예약을 원인으로 2023년 3월 30일 등기됐습니다. 매각물건명세서는 이 가등기를 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시합니다. 따라서 최저가 89,670,000원은 안전한 소유권을 취득하는 확정 비용이 아니라, 소유권 자체가 흔들릴 수 있는 상태에서 지급하는 입찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층 306호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 용도 / 이용상태 | 대지·근린생활시설 집합건물 · 3층 306호 사무실 이용 |
| 매각 대상 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 가격 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사벤피트 / 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 건물 | 2007.02.13 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리 2건을 인수
말소기준권리는 2023.06.28 접수된 갑구 26번 주식회사 벤피트의 가압류 186,100,000원입니다. 이 권리 이후의 갑구 25-1번 가처분, 갑구 29번 강제경매개시결정 및 갑구 30번 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 갑구 19번과 25번은 그대로 남으므로, 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 권리가 정리되는 물건이 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 본건 306호는 대항력 가능·미상
현황조사에는 신원플러스타운 내 점유관계 12건이 기재돼 있습니다. 이 가운데 본건 3층 306호에는 박영선이 보증금 10,000,000원·월세 500,000원으로 조사됐으나, 전입 또는 사업자등록 일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·등록 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
전입·등록일이 2023.06.28 말소기준권리 이후로 확인된 점유자는 대항력이 없습니다. 일자가 확인되지 않은 점유자는 보증금이나 확정일자가 일부 조사됐더라도 대항력 유무를 단정할 수 없어 “가능·미상”으로 표시했습니다. 호실 표기가 본건 306호와 다른 항목은 본건과의 직접 관련 범위를 원본 현황조사와 매각목록에서 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸지 않다
현재 최저매각가격은 89,670,000원으로 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았고, 매각 대상도 토지 지분이 포함된 정상적인 집합건물이 아니라 대지권 미등기 건물입니다. 여기에 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기까지 인수하므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
3회 유찰 시 매각가격은 62,768,999원, 4회 유찰 시에는 43,938,299원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 낙찰가가 내려가도 말소되지 않는 가처분과 가등기의 법적 위험은 사라지지 않습니다. 이 물건은 “얼마까지 내려가면 싸지는가”보다 인수권리를 제거하거나 안전성을 확인할 수 있는가가 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,014,060원 |
| 2. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 87,655,940원 |
| 3. 갑구 29번 가압류 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주식회사 벤피트의 186,100,000원 채권 중 87,655,940원이 배당되고 98,444,060원이 미배당으로 남는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 가등기는 배당으로 해결되는 권리가 아니라 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하층은 사무실, 1층은 점포, 2층은 노래연습장·힐링센터, 3층은 골프연습장·댄스 신동 아카데미·사무실로 이용 중입니다. 본건 3층 306호는 사무실입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비 및 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지는 대 3,486㎡, 상업용으로 이용 중인 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 대지권이 등기되지 않은 건물만 매각되고 철거청구권 가처분까지 인수하므로, 일반적인 근린생활시설 구분건물보다 매수자금 조달과 재매각이 제한될 가능성을 우선 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 19번 원인서류 확인. 철거청구권 가처분의 본안소송 진행 여부, 판결·화해·취하 여부 및 토지소유관계를 확인해야 합니다.
- 갑구 25번 가등기 확인. 매매예약서, 예약완결권 행사 가능 기간, 담보가등기 해당 여부와 본등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지 사용권원 확인. 대지권 미등기·건물만 매각이므로 토지 사용료, 지료, 토지소유자와의 관계 및 건물 존치 가능성을 확인해야 합니다.
- 306호 박영선 점유 확인. 사업자등록·점유 개시일, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 보증금 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 다른 호실과의 구분. 현황조사에 함께 기재된 다른 호실 점유관계가 본건 매각목록과 어떤 범위로 연결되는지 원본에서 구분해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2019.10.23 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매 절차와의 관계를 한국자산관리공사 기록에서 교차 확인해야 합니다.
- 가격 가점 금지. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인수권리가 제거되거나 안전성이 입증되기 전에는 응찰가 산정 자체를 보류해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록 및 관련 소송기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 사는 경매”가 아니라 “소유권을 지킬 수 있는가”의 문제
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 89,670,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰자가 인수하는 갑구 19번 철거청구권 가처분은 건물의 존치 문제를 건드리고, 갑구 25번 소유권이전청구권가등기는 매매예약 완결 시 낙찰자의 소유권 자체를 무너뜨릴 수 있습니다. 대지권도 미등기이고 건물만 매각되며, 본건 306호 점유자의 대항력도 아직 확정되지 않았습니다.
최저가는 낮지만 권리 위험은 낮아지지 않았습니다. 가처분 본안과 가등기의 본등기 가능성, 대지 사용권원 및 306호 임대차관계가 모두 안전하게 해소됐다는 자료가 확인되기 전에는 가격 비교나 수익률 계산보다 입찰 보류가 우선입니다.
