수원지방법원 2024타경4973. 경기 광주시 경안동 신원플러스타운 3층 306호에 관한 강제경매입니다. 현재 소유자는 주식회사지엔비아레나홀딩스로, 2023년 3월 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 신청채권자는 주식회사 벤피트이며 청구금액은 259,064,605원입니다.
일반적인 경매에서는 최저매각가가 감정가 대비 크게 내려가면 가격을 먼저 보게 됩니다. 하지만 이 사건의 구조는 다릅니다. 말소기준권리는 2023년 6월 28일 설정된 벤피트의 가압류인데, 그보다 앞선 시점에 이미 매수인이 인수할 가처분과 가등기가 존재합니다. 실제 매각물건명세서도 두 권리가 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
따라서 배당계산상 매수인 인수금액이 0원이라고 해도 권리가 깨끗하다거나 30,757,000원만으로 완전한 소유권을 확보할 수 있다는 의미는 아닙니다. 소유권과 건물 존속에 직접 영향을 주는 법적 위험은 금전 인수액만으로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 3층 306호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 건물 종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설 · 3층 306호 사무실 |
| 건물 규모 / 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 · 2007.02.13 사용승인 |
| 실제 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 (2023.03.28 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 30,757,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 · 현재 최저가는 감정가의 약 16.81% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 벤피트 / 259,064,605원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.28 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 · 186,100,000원 |
| 매수인 인수권리 | 갑구 19번 가처분 / 갑구 25번 소유권이전청구권가등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.25 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 두 권리가 핵심
말소기준권리는 2023.06.28 갑구 26번 가압류입니다. 이보다 나중에 설정된 강제경매개시결정과 압류 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 2019년의 가처분과 2023년 3월의 가등기는 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에서 명시적으로 인수권리로 지정돼 있습니다.
피보전권리는 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권입니다. 매각물건명세서상 이 가처분은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 단순 금전채권이 아니라 건물의 존속과 이용 가능성 자체에 영향을 줄 수 있는 권리입니다. 실제 철거 여부가 확정됐다는 뜻은 아니지만, 관련 소송과 권리관계를 확인하지 않고 정상적인 건물 소유권을 전제로 입찰하는 것은 위험합니다.
2023.03.17 매매예약을 원인으로 등기된 권리입니다. 매각물건명세서는 이 가등기가 말소되지 않으며, 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시합니다. 따라서 낙찰대금 지급만으로 안정적인 소유권 보유가 보장되지 않습니다.
과거 2007년부터 설정됐던 다수의 가압류·압류 및 경매개시결정은 2023년 강제경매 매각에 따라 말소 처리된 이력이 있습니다. 과거 말소권리를 현재의 인수부담과 혼동할 필요는 없습니다. 다만 2019년 가처분은 그 과정에서도 남아 이번 매각의 핵심 위험으로 작용합니다.
② 점유·임차관계 — 306호 대항력 확인이 필요하다
현황조사상 건물 전체에 걸쳐 실제 임차인·점유관계 조사 대상 12명이 나타납니다. 이 가운데 매각 대상인 3층 306호와 직접 일치하는 사람은 박영선 1명입니다. 나머지는 다른 호실이거나 점유 위치가 불명확하므로, 모든 임차인의 보증금을 306호의 인수부담으로 합산해서는 안 됩니다.
전입·사업자등록일 및 확정일자가 확인되지 않아 말소기준권리인 2023.06.28보다 앞선 대항요건을 갖추었는지 판정할 수 없습니다. 배당요구 여부와 우선변제권도 확인되지 않았습니다. 대항력이 있다고 확정할 수 없지만, 없다고 단정할 수도 없습니다. 임대차계약서와 사업자등록·점유관계, 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 위치 | 전입 등 기준일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영선 306호 직접 관련 |
3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 500,000원 |
가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 100,000원 |
후순위 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 | 후순위 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 | 후순위 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32 날짜 오류 |
미상 | 재확인 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 900,000원 |
후순위 | 미확인 | 해당 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 | 후순위 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302·303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 1,800,000원 |
후순위 | 미확인 | 해당 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 500,000원 |
후순위 | 미확인 | 해당 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304·305호 | 미상 | 30,000,000원 2,100,000원 |
가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
후순위 표시는 확인된 신고일이 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 확정일자·배당요구·소액임차인 해당 여부가 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 호실 미상 점유자의 실제 점유 범위도 확인이 필요합니다.
이 사건에서 특히 중요한 점은 현황조사에 나온 모든 임차인이 낙찰자의 임차인으로 승계되는 것은 아니라는 것입니다. 다른 호실의 계약과 보증금은 매각 대상인 306호의 부담으로 곧바로 계산할 수 없습니다. 반대로 박영선의 계약은 해당 호실과 직접 일치하므로 개별 확인이 필수입니다.
③ 가격 검토 — 감정가 17%가 안전마진은 아니다
최저매각가는 30,757,000원으로 감정가 183,000,000원의 약 16.81%입니다. 감정가와 최저가 사이의 차이는 크지만, 이 비율만으로 시세보다 저렴하거나 투자수익이 확보됐다고 평가할 수 없습니다.
그 이유는 명확합니다. 이번 매각은 건물만 대상으로 하며 대지권이 미등기입니다. 정상적인 토지 이용권원과 소유권 유지가 보장된 일반 집합건물 거래와 동일한 조건으로 비교할 수 없습니다. 게다가 철거청구권 관련 가처분과 소유권이전청구권가등기까지 인수하므로, 실제 취득 가치 자체가 법적 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 183,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 30,757,000원 | 5회 유찰 · 건물만의 가격 |
| 감정가 대비 최저가 | 16.81% | 시장가치 대비 할인율로 해석 불가 |
| 매수인 금전 인수 | 0원 | 배당계산상 금액 · 비금전 인수 제외 |
| 실질 취득비용 | 확정 불가 | 소유권·철거·점유 위험 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 30,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 953,626원 |
| 1. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 29,803,374원 |
| 2. 갑구 29번 강제경매개시 · 주식회사 벤피트 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 30,757,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 953,626원을 제외한 29,803,374원이 갑구 26번 가압류에 배당되는 구조입니다. 해당 가압류 청구액 186,100,000원 대비 156,296,626원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
갑구 29번 경매개시결정은 26번 가압류의 본압류 전환과 관련된 것으로, 두 항목을 서로 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 예상배당표에서는 후순위 항목의 별도 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 또한 신청채권자의 전체 청구금액 259,064,605원과 갑구 26번 가압류 청구액은 동일한 금액이 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 가압류 배당 | 미배당액 | 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 30,757,000원 | 29,803,374원 | 156,296,626원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,529,900원 | 20,742,362원 | 165,357,638원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 15,070,929원 | 14,399,652원 | 171,700,348원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 21,529,900원, 이후에는 15,070,929원으로 내려가는 시나리오입니다. 동시에 가압류 채권의 미배당액은 증가합니다. 하지만 각 시나리오의 금전 인수 추정액 0원은 법률적으로 안전한 소유권을 취득한다는 뜻이 아닙니다.
⑥ 입지·건물·토지 위험 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 2007.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 지하 2층, 지상 4층 규모이며 승강기·급배수·지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 실제 이용. 3층에는 골프연습장·댄스 아카데미·사무실 등이 있으며, 매각 대상 306호는 사무실로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 경안동 83-21 소재 토지는 대 3,486㎡이며, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 2,972,000원입니다.
- 도로. 남동측 중로, 북측 및 북동측 소로에 접하며 토지는 부정형입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등의 제한사항이 존재합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이는 인수 가처분이나 가등기의 법적 위험이 없다는 의미는 아닙니다.
일반적인 근린생활시설은 접근성과 임대수요가 환금성 판단의 주요 변수입니다. 하지만 이 물건의 환금성은 입지 이전에 완전한 소유권을 유지할 수 있는지, 건물을 계속 사용할 수 있는지에 달려 있습니다. 법적 문제가 해결되지 않으면 정상적인 매매·임대·담보 활용에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다.
⑦ 공매·소송·입찰 체크리스트
- 갑구 19번 가처분. 주식회사 벤피트의 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권 관련 소송 진행 상황, 판결·화해 여부와 가처분 효력을 확인해야 합니다.
- 갑구 25번 가등기. 주식회사리츠옥션홀딩스의 소유권이전청구권가등기 성격과 매매예약 완결 가능성, 말소 가능성을 확인해야 합니다. 등기 원인은 매매예약이며, 담보 목적 여부 역시 확인이 필요합니다.
- 갑구 25-1번 가처분. 가등기 말소청구를 둘러싼 사해행위 취소 관련 분쟁의 진행 및 결과를 확인해야 합니다. 이 후순위 가처분이 소멸 대상으로 분류됐다는 이유만으로 원 가등기를 소멸한 것으로 취급하면 안 됩니다.
- 대지권 및 건물만 매각. 토지 소유자, 대지 사용권원, 건물 소유권과 토지 소유권의 관계, 별도 토지 사용 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 306호 점유자 박영선. 임대차계약서, 사업자등록·점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력 및 보증금 승계 가능성을 판정해야 합니다.
- 다른 호실 점유자. 호실 미상으로 조사된 이창희·이미녀 등의 실제 점유 범위를 확인해 306호와의 관련성을 구분해야 합니다.
- 공매공고. 갑구 9-1번의 한국자산관리공사 공매공고 이력이 존재하므로 공매와 법원경매의 진행 관계 및 공매 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 신고일 오류. 주시회사 씨지건설의 2024.06.32 기재는 유효한 달력 날짜가 아니므로 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 및 비용. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인과 체납 공용관리비 등의 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 결정문을 확인한 뒤 권리관계를 재판정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 소유권을 지킬 수 있는지가 먼저다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 183,000,000원에 최저매각가 30,757,000원, 이미 5회 유찰됐습니다. 단순히 가격만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 할인된 가격에 무엇을 취득하는지가 더 중요합니다.
매각물건명세서에는 2019년 지상건물 철거청구권 관련 가처분과 2023년 소유권이전청구권가등기를 매수인이 인수한다고 명시합니다. 가등기된 매매예약이 완결되면 소유권을 잃을 수 있다는 경고까지 있습니다. 대지권 미등기와 건물만 매각이라는 조건도 빠뜨릴 수 없습니다.
여기에 해당 호실 임차인의 대항력까지 미확정이므로, 낙찰가격을 기준으로 안정적인 실질 취득비용이나 시세 대비 수익을 계산할 수 없습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 추천하기 어렵습니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 인수 가처분·가등기의 효력과 토지 사용권원, 임차인 대항력의 확인입니다. 해당 위험이 해소되거나 충분히 검증되기 전에는 보수적으로 입찰 보류 판단이 타당합니다.
