수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 1층104호입니다. 감정 이용상태는 1층 점포(육가공실)이며, 건물은 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층·지상 4층 근린생활시설입니다. 사건 용도는 대지로 분류되어 있지만, 매각물건명세서상 본건은 대지권이 미등기되어 건물만 매각되고 최저매각가격 291,750,000원 역시 건물만의 가격입니다.
권리구조는 단순하지 않습니다. 현재 말소기준권리는 2023.06.28. 접수된 갑구 26번 주식회사 벤피트 가압류 186,100,000원입니다. 그 이후 가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 가등기는 소멸하지 않습니다. 즉 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 금액으로 계산되는 인수채무가 없다는 의미일 뿐, 이 두 권리의 법적 부담까지 없다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 1층104호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 점포(육가공실) · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 291,750,000원 / 291,750,000원 (신건) |
| 청구액 | 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각범위 | 대지권 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 가격 |
| 토지 | 경안동 83-21 · 대 3,486㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 2,972,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 두 권리가 핵심
또한 2019.10.23. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다. 현재 소유자인 주식회사지엔비아레나홀딩스는 2023.03.21. 강제경매 매각을 원인으로 2023.03.28. 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2023.03.30. 갑구 25번 가등기가 설정됐고, 2023.06.28. 벤피트 가압류가 말소기준이 됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 본건 104호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유 정보가 함께 확인됩니다. 그중 본건 1층104호와 직접 일치하는 임차인은 박선아로, 전입일 2024.06.12., 보증금 15,000,000원, 월차임 900,000원입니다. 전입이 2023.06.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 다른 호실 또는 점유부분이 명확하지 않은 조사내용은 본건 104호 점유와 혼동해서는 안 됩니다.
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하1층 비101-1호 | 2024.03.22 | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하1층 비102호 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하1층 105호 | 2024.06.32 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박선아 | 1층 104호 | 2024.06.12 | 15,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05 | 25,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 291,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,884,500원 |
| 2. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 186,100,000원 |
| 3. 갑구 29번 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,765,500원 |
현재 신건 매각가 291,750,000원 가정에서는 계산된 채권 부족액이 0원이고 소유자 잔여는 100,765,500원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 갑구 29번 채권액도 계산에서 제외되어 있습니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 가등기의 비금액 인수위험을 없애지 않습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 291,750,000원 | 0원 | 100,765,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 233,400,000원 | 0원 | 43,232,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,720,000원 | 2,794,080원 | 0원 | 0원 |
④ 매각범위·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 매각범위. 대지권 미등기이며 건물만 매각합니다. 최저매각가격 291,750,000원도 건물만의 가격입니다.
- 이용상태. 1층은 점포(육가공실)로 이용 중입니다. 건물 전체는 지하 2층·지상 4층 근린생활시설입니다.
- 입지. 광주초등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 중로, 북측 및 북동측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 경안동 83-21 대 3,486㎡, 제1종일반주거지역, 공시지가 2,972,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 19번 가처분 확인. 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분이 매수인에게 인수됩니다. 피보전권리의 현재 상태와 소송·집행 진행을 확인해야 합니다.
- 갑구 25번 가등기 확인. 주식회사리츠옥션홀딩스의 소유권이전청구권가등기가 인수됩니다. 매매예약 완결 가능성과 가등기의 종류를 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 문구 확인. 매각물건명세서에 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실하게 된다고 명시되어 있습니다.
- 건물만 매각 확인. 대지권 미등기 상태이며 매각대상은 건물입니다. 토지사용 관계와 건물 존립 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2019.10.23. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다.
- 본건 점유 확인. 1층104호 박선아의 보증금 15,000,000원·월차임 900,000원 및 실제 점유·인도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 구분. 점유부분 또는 전입일이 확인되지 않은 조사대상자가 본건 104호와 관련되는지 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 시뮬레이션의 매수인 금액 인수 0원을 가처분·가등기까지 소멸한다는 의미로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건에서 가장 위험한 오독은 배당표의 인수액 0원 = 깨끗한 권리라고 받아들이는 것입니다. 실제로는 말소기준인 2023.06.28. 벤피트 가압류보다 앞선 2019.10.17. 가처분과 2023.03.30. 소유권이전청구권가등기가 그대로 매수인에게 남습니다. 특히 가등기 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 문구까지 명확합니다.
여기에 대지권 미등기·건물만 매각이라는 구조가 겹칩니다. 본건 1층104호 임차인 박선아 자체는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금이 아니라 건물 존립과 소유권에 직접 연결되는 선순위 인수권리입니다. 따라서 신건 최저가 291,750,000원의 가격 판단보다 갑구 19번 가처분과 갑구 25번 가등기의 실체·현재 상태·해소 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리 정리가 확인되기 전에는 가격 메리트를 논하기 어려운 고위험 사건입니다.
