수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운의 1층 104호입니다. 감정상 1층은 점포로 이용되며, 매각물건명세서에는 본건이 육가공실로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 평범한 점포 경매와 다릅니다. 토지의 대지권이 등기되지 않았고 건물만 매각하는 데다, 이미 설정된 두 가지 중대한 권리가 낙찰 후에도 살아남는다는 점입니다.
말소기준권리는 2023.06.28. 주식회사 벤피트의 가압류입니다. 일반적인 후순위 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2019년 가처분과 2023년 가등기는 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 단순히 경매대금으로 채무를 정리하는 문제가 아니라, 낙찰받은 건물을 계속 소유하고 사용할 수 있는지를 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 1층 104호 (경안동, 신원플러스타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 집합건물 내 근린생활시설 점포(육가공실) · 건물만 매각 |
| 대지권 | 미등기 · 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물 가격 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 4층 · 2007.02.13. 사용승인 |
| 현재 소유자 | 주식회사지엔비아레나홀딩스 |
| 소유권 취득 | 2023.03.28. 강제경매 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 | 291,750,000원 |
| 최저매각가 | 142,958,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 259,064,605원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 말소기준권리 | 2023.06.28. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 · 청구금액 186,100,000원 |
| 인수권리 | 갑구 19번 가처분 · 갑구 25번 소유권이전청구권가등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 설정된 두 권리
현재 경매의 말소기준은 2023.06.28. 주식회사 벤피트 가압류 186,100,000원입니다. 이후의 가압류 본압류 전환에 따른 강제경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 2019.10.17. 갑구 19번 가처분은 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권을 보전하고 있으며, 2023.03.30. 갑구 25번 가등기는 소유권이전청구권을 보전합니다. 두 권리 모두 말소기준보다 앞서 설정되었고 매각물건명세서에 인수 대상임이 명확하게 기재되어 있습니다.
등기부에는 2007년부터 여러 가압류·압류·강제경매개시결정이 기록되어 있으나, 상당수는 2023.03.28. 강제경매 매각에 따른 말소 등으로 이미 정리되었습니다. 과거에 말소된 권리들과 이번 경매에서도 인수되는 권리를 혼동해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 해당 호실과 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 총 12명의 개인·법인 명의가 나타납니다. 다만 여러 층과 서로 다른 호실에 대한 조사내용이 함께 포함되어 있습니다. 본건 1층 104호와 직접 일치하는 점유자는 박선아이며, 다른 호실 점유자를 본건의 임차인으로 일괄 산정해서는 안 됩니다.
| 점유자 / 임차인 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박선아 | 1층 104호 (본건) | 2024.06.12. | 15,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 주식회사 삼우씨앤씨 | 지하 1층 비101-1호 | 2024.03.22. | 1,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 주식회사 어스네트웍스 | 지하 1층 비102호 | 2024.02.19. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이창희 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 주식회사 리치옥션 | 지하 1층 비104 에이호-1 | 2024.05.07. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 주시회사 씨지건설 | 지하 1층 105호 | 2024-06-32 (기재일 오류) | 미상 | 말소기준 이후로 분류 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 석재현 | 2층 207호 | 2024.02.25. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이미녀(라인채움) | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정재열(골프연습장) | 3층 302,303호 | 2024.04.05. | 25,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 공감비즈 주식회사 | 3층 302호 | 2024.01.17. | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정석영(댄스신동아카데미) | 3층 304,305호 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박영선 | 3층 306호 | 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 없음 |
현황조사상 개인·법인 명의 12건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 12건을 모두 본건 1층 104호의 임차인으로 볼 수는 없습니다. 대항력 판정은 기재된 기준일과 등록일을 토대로 한 분류이며, 실제 점유·사업자등록·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
한편 주시회사 씨지건설의 기재일 2024-06-32는 유효한 날짜가 아닙니다. 말소기준 이후로 분류되어 있으나 실제 등록일을 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제 여부가 미상인 사람의 보증금을 임의로 더하거나, 확정되지 않은 인수액을 숫자로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%를 시세 할인으로 착각하지 말 것
현재 최저매각가는 142,958,000원으로 감정가 291,750,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 최저가격이 크게 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 현재 실거래 평균이나 개별 점포의 시장가격에 비해 얼마나 저렴한지는 확인되지 않습니다.
더 중요한 문제는 매각 대상이 토지 대지권을 포함한 완전한 소유권인지입니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기, 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 가격이라고 기재되어 있습니다. 따라서 토지 지분까지 확보하는 일반적인 집합건물 거래와 동일한 가격 기준으로 비교할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 142,958,000원 | 45,943,412원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 100,070,600원 | 88,230,388원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 70,049,420원 | 117,711,470원 |
회차별 금액과 미배당액은 제시된 경매 시나리오에 따른 값입니다. 향후 실제 매각가격이나 경매 진행을 보장하지 않습니다. 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,801,412원 |
| 1. 갑구 26번 가압류 · 주식회사 벤피트 | 186,100,000원 | 140,156,588원 |
| 2. 갑구 29번 · 주식회사벤피트 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 45,943,412원 |
현재 회차 매각가를 가정한 추정 배당입니다. 갑구 29번은 갑구 26번 가압류의 본압류 이행에 따른 경매개시결정으로, 별도 채권금액을 임의로 중복 합산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 경매 청구금액 259,064,605원과 위 배당모형의 채권액 186,100,000원은 서로 다르므로 실제 배당요구 채권액도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 경안동 광주초등학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2007.02.13. 사용승인된 철근콘크리트조 근린생활시설 건물로, 지하 2층·지상 4층 구조입니다. 위생·급배수시설, 승강기와 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 본건 1층 104호는 점포(육가공실)로 이용 중입니다. 같은 건물에는 지하층 사무실, 2층 노래연습장·힐링센터, 3층 골프연습장·댄스 아카데미·사무실 등이 있습니다.
- 토지. 경안동 83-21 외 5필지가 2021.04.30. 합병되어 현재 경안동 83-21, 대지 3,486㎡로 기재됩니다. 토지 형상은 부정형이며 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 도로. 남동측으로 중로, 북측과 북동측으로 소로에 접하며 토지의 도로접면은 중로각지로 분류됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 2,972,000원/㎡로 표시되지만, 본건 최저매각가격은 건물만의 가격이므로 토지 공시지가를 본건 취득 토지의 가치처럼 반영할 수 없습니다.
- 공부와의 차이. 감정상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 분류되지 않았습니다. 다만 대지권 미등기와 건물만 매각하는 조건은 별개의 핵심 위험입니다.
- 환금성. 건물만의 소유권, 토지사용권원 불확실성, 철거청구 가처분 및 소유권 가등기 인수 때문에 일반 점포보다 매각·담보활용에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 갑구 19번 가처분. 주식회사 벤피트의 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권이 어떤 소송이나 권리관계에 근거하는지 확인해야 합니다. 토지 사용권원이 존재하는지도 중요합니다.
- 갑구 25번 가등기. 주식회사리츠옥션홀딩스의 매매예약과 가등기 효력, 본등기 가능성, 소유권 상실 위험을 법률전문가와 검토해야 합니다.
- 가등기 관련 후속 가처분. 갑구 25-1번의 사해행위 취소 관련 가처분과 그 기초 분쟁의 진행 결과를 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기. 건물만 매각하는 조건을 재확인하고, 토지 소유관계·토지사용료·대지권 취득 가능성·별도 분쟁 가능성을 파악해야 합니다.
- 점유와 명도. 본건 1층 104호 박선아의 실제 임대차관계와 점유상태를 확인하고, 다른 호실 조사내용이 본건에 영향을 주는지 구분해야 합니다.
- 불명확한 임차인. 점유 호실 또는 전입·등록일이 미상인 사람의 실제 점유와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 오류가 있는 전입·등록일도 정정 확인이 필요합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고와 관련 절차가 종료되었는지 확인해야 합니다.
- 배당 및 세금. 경매 청구금액과 가압류 청구금액의 차이, 당해세, 체납 공용관리비, 임차인의 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본. 매각물건명세서에 인수권리가 명시되어 있으므로 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 입찰 여부. 인수 가처분과 가등기의 위험을 법률적으로 해소하거나 합리적으로 평가하지 못한다면, 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49%의 가격보다 소유권의 안전성이 먼저다”
이 사건은 감정가 291,750,000원짜리 근린생활시설 점포가 2회 유찰되어 142,958,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 상당히 낮아진 가격이지만, 그 이면에는 지상건물 철거청구권 가처분, 소유권이전청구권가등기, 대지권 미등기와 건물만 매각이라는 중대한 권리 문제가 함께 존재합니다.
특히 매각물건명세서가 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 직접 경고하고 있다는 점을 가볍게 보아서는 안 됩니다. 더구나 토지 소유·사용관계에 기반한 철거청구 위험도 별도로 남습니다. 낙찰가격이 낮더라도 소유권을 안정적으로 유지할 수 없다면 그 가격만으로 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.
점유관계 역시 본건 1층 104호와 다른 층·호실을 구분하여 확인해야 하며, 공매공고 이력과 가등기 관련 분쟁도 점검이 필요합니다. 실거래가격 비교도 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가치보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
결론은 명확합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 위험은 해소되지 않았습니다. 이 물건은 단순 유찰 할인형이 아니라 소유권 존속과 건물 사용권부터 검증해야 하는 고위험 경매입니다. 권리 검증 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
