수원지방법원 2024타경4973. 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 2층 208호로, 감정 이용상태는 힐링센터입니다. 건물은 2007.02.13. 사용승인된 지하 2층·지상 4층 철근콘크리트조 근린생활시설이며, 이 사건에서는 대지권이 등기되지 않은 채 건물만 매각됩니다. 따라서 최저매각가격 104,429,000원은 토지가 포함된 통상적인 집합건물 가격이 아니라 건물만의 가격입니다.

표면만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 저가 물건입니다. 그러나 등기와 매각물건명세서를 함께 보면 매수인이 그대로 떠안는 가처분과 가등기가 존재합니다. 특히 2019년 가처분은 대지소유권에 기한 지상건물 철거청구권을 보전하는 권리입니다. 토지 권원과 건물 존립이 직접 충돌하는 구조에서 단순 할인율 비교는 의미가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 권리가 핵심

권리 계산상 말소기준은 2023.11.10. 광주시 압류로 제시되어 있습니다. 다만 등기부에는 같은 압류가 2023.12.11. 해제로 말소된 기재도 존재합니다. 인수 결론 자체는 매각물건명세서에 명시된 갑구 20번·25번으로 확인되지만, 임차인의 대항력 기준일과 배당순위를 판단할 때는 말소기준권리의 유효 여부를 등기 원본과 법원 기록에서 다시 확정해야 합니다.

② 점유·임차인 — 실제 12명/법인, 4건은 대항력 판정 미상

현황조사에 기재된 실제 점유자·임차인은 12명/법인이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 계산상 말소기준일 뒤에 전입·등록된 8건은 대항력이 없는 것으로 분류되었고, 전입·등록일을 알 수 없는 4건은 대항력 가능·미상입니다.

매각 대상은 2층 208호인데, 현황조사에서 208호로 직접 특정된 점유자는 없습니다. 다만 점유 부분이 기재되지 않은 이창희·이미녀(라인채움)가 있어 208호의 실제 점유관계를 확정할 수 없습니다. 또한 주시회사 씨지건설의 전입·등록일은 2024.06.32.로 기재되어 날짜 자체의 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 213,120,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 104,429,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건이나 유사 호실의 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다.

더 중요한 점은 감정가와 최저가 모두 대지권이 제외된 건물만의 가격이라는 것입니다. 토지 지분을 함께 취득하는 일반적인 집합건물 거래가격과 직접 비교할 수 없으며, 인수되는 가처분과 가등기의 해소비용·소송위험·소유권 상실 가능성도 금액에 반영되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,429,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 102,166,994원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 156,897,611원이 미배당됩니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 갑구 20번 가처분과 갑구 25번 가등기 인수위험은 배당금액으로 환산되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 2층 중 기호 7 건물은 노래연습장, 기호 8 건물은 힐링센터로 이용 중이며, 이 사건 소재지는 2층 208호입니다.
• 입지. 광주초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2007.02.13. 사용승인된 지하 2층·지상 4층 근린생활시설로 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장시설을 갖췄습니다.
• 토지. 현재 경안동 83-21 대 3,486㎡로 합병되었으며 상업용으로 이용 중인 평지의 부정형 토지입니다. 남동측 중로, 북측·북동측 소로에 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공시지가. 2,972,000원/㎡로 조사되어 있으나 이 사건은 대지권 미등기 상태의 건물만 매각이므로 토지가 낙찰 대상에 포함된다는 의미는 아닙니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 힐링센터 등 특정 영업용 근린생활시설이고 토지 지분을 취득하지 못하는 데다 소유권·철거청구 위험까지 있어 일반적인 근린상가보다 매수층이 크게 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 갑구 20번 가처분 원인소송. 대지소유권에 기한 건물철거청구의 소송 진행상황, 판결·화해·취하 여부와 실제 철거집행 가능성을 확인해야 합니다.
• 갑구 25번 가등기. 담보가등기인지 소유권보전가등기인지, 매매예약 완결권 행사기간, 가등기권자의 말소 의사와 말소 조건을 서면으로 확인해야 합니다.
• 대지 사용권원. 대지권 미등기 사유, 토지소유자, 토지사용승낙·임대차·법정지상권 등 건물 존립과 사용을 뒷받침할 권원이 있는지 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 감정가와 최저가는 건물만의 가격입니다. 토지·대지지분을 함께 취득하는 일반 집합건물 경매로 오인하면 안 됩니다.
• 208호 점유 확인. 현황조사에는 208호로 특정된 점유자가 없고 점유 부분 미상자가 존재합니다. 현장 방문, 사업자등록사항, 관리사무소 자료로 실제 사용자를 확정해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 전입·등록일 미상 4건과 보증금 미상 임차인의 대항력·우선변제권, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 날짜 오류 확인. 주시회사 씨지건설의 전입·등록일이 2024.06.32.로 기재되어 있으므로 정확한 등록일을 원본에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확정. 2023.11.10. 광주시 압류와 2023.12.11. 해제·말소 기재를 대조해 실제 말소기준과 임차인 대항력 판단 기준일을 확정해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 2019.10.23. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행·종결 여부와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 가처분·가등기 관련 소송기록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “소유권을 지킬 수 있는가”

이 물건은 가격만 보면 감정가 213,120,000원에서 104,429,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 대지권 없는 건물이고, 건물에는 지상건물 철거청구권 가처분과 소유권이전청구권가등기가 그대로 남습니다.

가등기 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있고, 토지소유권에 기한 철거청구가 현실화되면 건물 존립과 사용 자체가 흔들릴 수 있습니다. 여기에 208호의 실제 점유관계와 일부 임차인의 대항력도 확정되지 않았습니다. 가격이 절반이 된 것이 아니라 권리 안정성이 결여된 결과로 최저가가 내려온 물건으로 봐야 합니다.

권리 해소를 사전에 문서로 확정하지 못한다면 입찰 보류가 원칙입니다. 이 사건의 질문은 “얼마나 싸게 살 수 있는가”가 아니라 “낙찰 후에도 건물 소유권과 사용권을 유지할 수 있는가”입니다.