광주지방법원 2025타경51674. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 ‘도휘에드가9차오피스텔’ 1층 109호를 중심으로 한 근린생활시설 권리관계입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 최초 소유자는 주식회사하늘이었습니다. 2019년 북동신용협동조합 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있으며, 현재 경매의 청구금액은 1,780,352,000원입니다. 핵심은 단순한 근저당 소멸 여부가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 임차인들의 대항력입니다.
현재 회차는 감정가의 70%인 245,000,000원입니다. 그러나 배당표상 매수인 인수액은 40,000,000원으로 계산되어 실질취득은 285,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저매각가만으로 싸다고 판단하기보다, 인수 보증금과 신탁관계까지 포함한 실질취득비용을 기준으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 109호 |
| 등기 소재지 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 남악리 2233, 2234 도휘에드가9차오피스텔 / 도로명 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 |
| 용도 | 대지 · 이용상태상 근린생활시설 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 토지 정보 | 지목 대 · 토지면적 749.6㎡ · 중심상업지역 · 상업나지 |
| 신청채권자 | 북동신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차인은 인수형
말소기준권리는 2019.09.30 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고, 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 2025.11.12 현 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 존재하므로 매각으로 소멸합니다.
다만 갑구에 2022.05.09 소유권이전 신탁과 신탁주의사항이 기재되어 있습니다. 등기사항에는 임대차 등의 법률행위와 관련하여 등기기록뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 명시되어 있어, 입찰 전 신탁원부 확인이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 3명, 비대항력 3명
확인된 임차인은 실제 임차인 6명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이 가운데 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 임차인은 3명이며, 이들의 보증금은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유 호수 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 有 | 無 | 인수 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 10,000,000원 | 930,000원 | 有 | 無 | 인수 |
| 장은주 | 본건(114호) | 10,000,000원 | 840,000원 | 有 | 無 | 인수 |
| 장종일 | 본건(204호) | 10,000,000원 | 900,000원 | 無 | 해당 없음 | 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 10,000,000원 | 800,000원 | 無 | 해당 없음 | 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 10,000,000원 | 800,000원 | 無 | 해당 없음 | 없음 |
대항력 있는 3명은 모두 확정일자가 기재되어 있지 않고 배당표상 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 보증금 전액이 매수인 인수액에 반영됩니다. 반면 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.
③ 가격·배당 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
현재 매각가는 245,000,000원입니다. 배당 구조에서는 집행비용 4,230,000원과 북동신용협동조합에 240,770,000원이 배당되고, 매수인이 40,000,000원을 인수하는 형태입니다. 채권최고액 기준 근저당권에는 3,287,230,000원 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,230,000원 | 배당 |
| 임차인 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 임차인 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 임차인 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 240,770,000원 | 미배당 3,287,230,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 실질취득 = 245,000,000원 + 40,000,000원 = 285,000,000원. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰되면 가격은 낮아지지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 3,287,230,000원 | 40,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 3,359,701,000원 | 40,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 3,410,430,701원 | 40,000,000원 |
대항력 임차인 보증금 인수액은 시나리오별로 40,000,000원으로 동일하게 계산됩니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아지면 실질취득은 각각 211,500,000원, 160,049,999원으로 내려갑니다. 다만 가격이 낮아질수록 근저당권 미배당액은 더 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로, 주변에 근린상가·오피스텔·업무시설이 소재하며 주위환경은 보통시되는 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 용도. 감정평가상 기호(1-가~14-하)는 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 중심상업지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측 보행자도로와 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상16층, 사용승인일 2019.07.15이며 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 상업지역의 근린생활시설인 만큼 개별 호실의 실제 사용 형태, 점유관계, 매수 수요를 별도로 확인해야 하며 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 추가 확인 포인트
- 신탁원부. 2022.05.09 소유권이전 신탁 및 신탁주의사항이 존재하므로 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 원본으로 확인하세요.
- 임차인 인수. 김공수 20,000,000원, 황인희 10,000,000원, 장은주 10,000,000원의 대항력 임차보증금이 현재 배당표상 매수인 인수로 계산됩니다.
- 관리비. 현황조사보고서상 2025년 10월 기준 미납관리비 100,410원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 경계·점유. 본건은 108호와 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중이며 108호는 타 경매절차 완료로 소유자가 제3자로 변경되었습니다. 현장 점유와 실제 사용범위를 확인하세요.
- 비대항력 임차인. 장종일, 유한회사 엠케이드론, 이설매는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 실제 점유현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득이 기준”
이 물건의 말소기준권리는 2019년 북동신용협동조합 근저당으로 비교적 명확합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 대항력 임차인 3명과 총 40,000,000원의 인수입니다. 현재 회차에서 245,000,000원에 낙찰된다면 실제로 투입되는 취득기준은 285,000,000원으로 봐야 합니다.
또한 2022년 신탁등기와 신탁원부 확인 필요사항, 본건과 108호의 벽체 구분 없는 사용, 2025년 10월 기준 미납관리비 100,410원이라는 실무 리스크가 있습니다. 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수 없고, 현재 회차의 핵심 판단 기준은 285,000,000원의 실질취득비용과 인수·점유·신탁 리스크입니다. 유찰이 진행되면 매각가는 171,500,000원, 120,049,999원으로 내려가지만, 대항력 임차인 인수액 40,000,000원은 별도로 남습니다.
