광주지방법원 2025타경51674. 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233·2234 소재 도휘에드가9차오피스텔의 집합건물이며, 등기사항전부증명서상 수탁자는 주식회사무궁화신탁입니다. 등기부상 2019년 9월 30일 설정된 북동신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,528,000,000원이고, 2026년 3월 10일 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 현재 경매는 2025년 11월 12일 개시된 사건으로 진행되고 있으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 192,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 134,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차인 조사에서 대항력 있는 임차인 3명이 확인되고, 이들의 보증금 합계는 40,000,000원입니다. 이 세 사람은 모두 북동신용협동조합 근저당권보다 앞서 전입신고가 되어 있어, 배당으로 보증금이 전액 소멸되지 않는 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 402호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 정보 | 중심상업지역 · 토지면적 749.6㎡ · 공시지가 1,687,000원/㎡ · 지목 대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당, 핵심은 신탁과 임차인
말소기준권리는 2019년 9월 30일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이며 공동담보목록 제2019-319호가 기재되어 있습니다. 이후 2024년 1월 23일 임의경매개시결정이 있었으나 2025년 3월 24일 해제되어 말소되었고, 이번 사건은 2025년 11월 12일 새로 개시되었습니다. 2026년 3월 10일 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 3명, 보증금 4,000만원 인수 가능성
확인된 실제 임차인은 6명입니다. 이 중 김공수·황인희·장은주는 말소기준권리보다 이른 전입신고로 대항력이 있고, 세 사람의 보증금 합계는 40,000,000원입니다. 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복 신고는 확인되지 않아 보증금을 별도로 합산하지 않았습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 2019.09.06 | 20,000,000원 | 有 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 2019.08.21 | 10,000,000원 | 有 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 장은주 | 본건(114호) | 2019.09.06 | 10,000,000원 | 有 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 장종일 | 본건(204호) | 2020.11.30 | 10,000,000원 | 無 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 2022.06.15 | 10,000,000원 | 無 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 2022.04.15 | 10,000,000원 | 無 | 확정일자 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,681,600원 |
| 인수 · 임차인 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 131,718,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 배당액은 131,718,400원, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,396,281,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변에 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통시로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물이며 사용승인일은 2019.07.15입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비·소화전설비·화재탐지 및 경보설비·승강기설비·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 택지개발지구, 도시계획구역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있고, 토지면적 749.6㎡·공시지가 1,687,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지입니다.
- 관리비. 2024년 11월~2025년 10월 미납관리비가 약 1,498,580원으로 조사되었고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 최저가 134,400,000원에 대항력 임차인 3명의 인수 보증금 40,000,000원을 더해 174,400,000원을 기준으로 자금계획을 잡으세요.
- 대항력 임차인 확인. 김공수·황인희·장은주의 전입일이 2019년 9월 30일의 말소기준권리보다 빠릅니다. 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제권은 단정하지 말고 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 점유관계. 실제 임차인 6명 중 3명은 대항력이 없고 3명은 대항력이 있습니다. 보증금 인수 및 점유 이전 범위를 임차인별로 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁 수탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 신탁원부 제2022-113호의 목적·수익자·처분 관련 조항을 반드시 확인하세요.
- 관리비. 약 1,498,580원의 미납이 조사되었으므로 공용부분 귀속 여부와 실제 체납액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 리포트는 등기부·현황조사·배당자료를 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서 및 현황조사서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 1억3,440만원”만 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 감정가 192,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 134,400,000원까지 떨어졌다는 사실보다 대항력 임차인 3명의 보증금 40,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 구조입니다. 현재 회차를 기준으로 보면 실질취득액은 174,400,000원이며, 별도로 공용부분 관리비 약 1,498,580원의 인수 가능성도 있습니다.
또한 본건은 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 존재하므로 신탁원부 확인 없이는 권리관계를 완전히 판단할 수 없습니다. 실거래 비교값도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 임차인 인수 4,000만원 + 신탁원부 + 관리비를 모두 반영한 총취득비용과 권리관계 확인입니다.
