광주지방법원 2025타경51674. 등기상 말소기준권리는 2019.09.30. 설정된 북동신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 경매에서 기준이 되는 설정일은 2019.09.30.입니다. 문제는 이 날짜보다 앞선 전입자가 있다는 점입니다. 김공수는 2019.09.06., 황인희는 2019.08.21., 장은주는 2019.09.06. 전입해 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있습니다.
세 사람의 보증금은 각각 20,000,000원, 10,000,000원, 10,000,000원으로 합계 40,000,000원입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않으며, 예상배당에서도 이 보증금은 배당하지 않고 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 따라서 최저매각가 227,500,000원만 보고 취득원가를 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 304호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 227,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2019.09.30. 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.09.30. 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 소유권은 2022.05.09. 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐고, 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2022-110호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력 있는 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 2019.09.06 | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 20,000,000원 인수 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 2019.08.21 | 10,000,000원 | 930,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 장은주 | 본건(114호) | 2019.09.06 | 10,000,000원 | 840,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 장종일 | 본건(204호) | 2020.11.30 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 2022.06.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 2022.04.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 6명으로 봅니다. 이 가운데 김공수·황인희·장은주 3명은 말소기준권리보다 전입일이 빠르고, 예상배당에서도 보증금 합계 40,000,000원이 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 김공수와 황인희는 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권이 확인되지 않습니다. 장은주는 배당요구 사실도 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,985,000원 |
| 인수 · 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 223,515,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 227,500,000원 가운데 집행비용 3,985,000원을 제외한 223,515,000원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 3,304,485,000원입니다. 대항력 임차인 3명의 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 따로 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 227,500,000원 | 40,000,000원 | 267,500,000원 | 3,304,485,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 159,250,000원 | 40,000,000원 | 199,250,000원 | 3,371,779,500원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 111,475,000원 | 40,000,000원 | 151,475,000원 | 3,418,885,650원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만, 현재 계산상 매수인 인수액 40,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 2회 유찰 시 실질취득은 199,250,000원, 3회 유찰 시에는 151,475,000원입니다. 가격 판단은 각 회차의 매각가가 아니라 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가에서는 근린생활시설로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 현황. 외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 전라남도청 남측 인근이며 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층이며 사용승인일은 2019.07.15.입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측·남측으로 보행자도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구입니다.
- 토지. 공시지가 1,687,000원/㎡, 토지면적 749.6㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금. 김공수 20,000,000원, 황인희 10,000,000원, 장은주 10,000,000원 등 총 40,000,000원의 매수인 인수 가능성을 취득원가에 반영하세요.
- 임차관계. 대항력 임차인의 실제 점유, 계약관계, 보증금 반환 여부와 배당요구·확정일자 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁원부 제2022-110호의 임대차·관리·처분 조항을 확인해 임대차 권한과 신탁관계를 대조하세요.
- 미납관리비. 2024년 11월부터 2025년 10월까지 약 2,425,020원의 미납관리비가 있고 공용부분 관리비가 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 현황 확인. 외관상 공실이고 실 사이 격벽이 없다는 조사내용이 있으므로 현장 구조와 점유 상태를 직접 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 실질취득금액을 기준으로 별도 시세조사를 해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 40,000,000원 인수가 먼저다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 325,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 227,500,000원으로 내려왔다는 것입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 할인율이 아니라 매수인 인수 40,000,000원입니다. 현재 회차에서 실질취득은 267,500,000원이고, 대항력 임차인 3명에 대한 반환책임 가능성을 안고 들어가야 합니다.
여기에 소유권이 신탁사에 있고 신탁원부 확인이 필요하며, 약 2,425,020원의 미납관리비와 공실·격벽 미설치 현황까지 점검해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 유리하다고 단정할 근거도 없습니다. 가격 할인만 보고 들어가는 물건이 아니라, 임차인 인수·신탁관계·현황을 확인한 뒤 실질취득액으로 판단해야 하는 사건입니다.
