광주지방법원 2025타경51674. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 205호에 관한 경매입니다. 감정가는 189,000,000원, 현재 최저매각가는 132,300,000원으로 1회 유찰을 거친 회차입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 9월 30일 설정된 을구 1번 북동신용협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 3명 때문에 권리분석의 핵심은 ‘말소’가 아니라 매수인 인수금입니다.
특히 이 사건은 임차인들의 보증금이 배당표에서 회수되는 것이 아니라 매수인에게 인수되는 구조입니다. 현재 회차에서 최저가 132,300,000원에 낙찰되더라도 김공수 20,000,000원, 황인희 10,000,000원, 장은주 10,000,000원의 보증금 합계 40,000,000원이 추가됩니다. 따라서 입찰가를 낮게 보는 것보다 낙찰가 + 인수금액을 함께 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 205호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 물건종류 | 대지 · 감정평가상 본건 일대 근린생활시설 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 근저당권 | 북동신용협동조합 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 대항력 임차인이 남는다
2019년 9월 30일 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년 5월 9일 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 이전된 뒤 신탁원부가 설정되어 있고, 신탁주의사항에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요성이 기재되어 있습니다. 이후 2024년 1월 23일 임의경매가 개시되었다가 2025년 3월 24일 해제되었고, 2025년 11월 12일 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기되었습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수 대상은 3명
| 임차인 | 점유·호수 | 보증금 | 전입 | 대항력 / 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 20,000,000원 | 2019.09.06 | 대항력 有우선변제권 없음 | 20,000,000원 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 10,000,000원 | 2019.08.21 | 대항력 有우선변제권 없음 | 10,000,000원 |
| 장은주 | 본건(114호) | 10,000,000원 | 2019.09.06 | 대항력 有우선변제권 없음 | 10,000,000원 |
| 장종일 | 본건(204호) | 10,000,000원 | 2020.11.30 | 대항력 없음우선변제권 없음 | 0원 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 10,000,000원 | 2022.06.15 | 대항력 없음우선변제권 없음 | 0원 |
| 이설매 | 본건(404호) | 10,000,000원 | 2022.04.15 | 대항력 없음우선변제권 없음 | 0원 |
실제 매수인 인수 대상은 대항력이 확인된 김공수·황인희·장은주 3명이며, 이들의 인수 보증금 합계는 40,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 표시는 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,652,200원 |
| 인수 · 임차인 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 129,647,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권은 채권최고액 기준으로 129,647,800원이 배당되고, 3명의 대항력 임차인 보증금 40,000,000원은 매수인 인수로 처리됩니다. 배당표상 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 시장·입지·환금성 메모
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근으로, 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 기호(1-가~14-하)는 근린생활시설로 이용 중이며, 본건이 포함된 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상16층입니다.
- 토지. 중심상업지역, 택지개발지구·도시지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류 및 소로1류에 접합니다.
- 규제·상태. 공시지가 1,687,000원/㎡, 토지면적 749.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 물건의 실거래·시장 시세 자료가 확인되지 않아 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 특히 근린생활시설 이용 및 대항력 임차인 인수 구조를 함께 봐야 합니다.
⑤ 관리비·신탁·입찰 체크리스트
- 관리비 체납. 2022년 1월~2025년 10월 미납관리비 약 7,137,800원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
- 신탁원부 확인. 2022.05.09 소유권이전 신탁이 설정되어 있고 신탁주의사항이 기재되어 있으므로 임대차 등 법률행위와 신탁재산 처분 관련 조항을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 김공수·황인희·장은주는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 각각 20,000,000원·10,000,000원·10,000,000원을 인수합니다.
- 비대항력 임차인. 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 입찰 상한. 최저가 132,300,000원이 아니라 현재 회차의 실질취득 172,300,000원을 기준으로 판단해야 하며, 시세 자료 부재 상태에서 가격 메리트를 가정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 임차인 전입 및 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 싸 보이지만, 인수금은 남는다”
이 사건의 핵심은 단순한 1회 유찰이 아닙니다. 현재 최저매각가 132,300,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대항력 임차인 3명의 보증금 40,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 172,300,000원입니다. 여기에 약 7,137,800원의 미납관리비 중 공용부분 인수 가능성까지 있어, 최저가만으로는 안전한 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다.
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 반면, 말소기준권리 이전 전입자 3명은 별개의 대항력 위험으로 남습니다. 결국 이 물건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “인수금과 관리비를 더한 실질취득액이 얼마인가”가 승부처입니다.
